Pourquoi des jours meilleurs attendent les acheteurs de prêts hypothécaires

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Malgré un tableau du chômage de plus en plus incertain, les prévisions s’améliorent progressivement si vous êtes emprunteur ou acheteur de maison.

Exemple concret : la Banque du Canada vient de faire un autre cadeau de bienvenue aux emprunteurs hypothécaires en réduisant son taux de 25 points de base. Les grandes banques ont ensuite imité le mouvement en abaissant le taux préférentiel de référence du Canada à 6,70 % jeudi.

Ce « cadeau » permettra aux emprunteurs canadiens à taux variable d’économiser environ 15 à 21 $ par mois par tranche de 100 000 $ empruntés, selon leur taux, l’amortissement, s’il s’agit d’un prêt nouveau ou existant et s’il s’agit d’une hypothèque ou d’une marge de crédit hypothécaire à intérêt seulement.

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L’inflation étant également en baisse, des millions de Canadiens ont soudainement plus de marge de manœuvre dans leur budget. Mais les bonnes nouvelles ne s’arrêtent pas là. Attendez-vous à trois autres surprises pour les emprunteurs hypothécaires avant l’installation des lumières de Noël en décembre.

Double baisse des taux en septembre

Officiellement, il n’y a que 60 % de chances que la Banque du Canada procède à une nouvelle baisse de taux lors de sa prochaine réunion, le 4 septembre, selon les marchés obligataires. Mais je suis ici pour vous dire que les probabilités réelles sont probablement plus élevées que cela, et ce pour six raisons :

1. La banque centrale a dévoilé ses intentions mercredi, en nous disant qu’elle craignait que les taux soient trop restrictifs et que « la croissance devait reprendre ». Ne pas réduire à nouveau ses taux en septembre irait à l’encontre de cette mission.
2. Le chômage s’accélère et, historiquement, lorsqu’il augmente après le début d’un cycle de baisse des taux, il continue d’augmenter jusqu’à ce que suffisamment de baisses de taux permettent de sauver des emplois.
3. Les emprunteurs hypothécaires continuent de se voir imposer des taux de renouvellement jusqu’à 280 pb supérieurs à ceux auxquels les emprunteurs sur cinq ans ont souscrit en 2021, par exemple. Cela pèse de plus en plus sur l’économie canadienne chaque mois.
4. L’inflation pourrait encore progresser dans le prochain rapport sur l’IPC du 20 août, compte tenu du ralentissement de la croissance et des effets statistiques (une valeur importante de juillet 2023 disparaît du calcul d’une année sur l’autre). Cela pourrait inciter le patron de la Banque du Canada, Tiff Macklem, à envisager une nouvelle baisse.
5. Les enquêtes des banques centrales montrent que les attentes en matière d’inflation à un an s’améliorent et que cet état d’esprit peut s’avérer auto-réalisateur.
6. Pour ce que ça vaut, l’histoire montre que deux baisses de taux consécutives sont généralement suivies d’une troisième baisse.

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Au sud du 49e parallèle, les marchés tablent sur une probabilité de 86 % que la Fed lance sa propre campagne de baisse des taux le 18 septembre. (Remarque : cela changera après les chiffres de l’inflation PCE américaine de vendredi.) C’est important car les rendements des obligations américaines chutent généralement avant les baisses de taux initiales – étant donné que les rendements reflètent en grande partie les perspectives de la banque centrale.

Si les taux américains baissent, les rendements canadiens devraient chuter en conséquence – dans une certaine mesure. Cela pourrait être une bonne nouvelle pour les taux hypothécaires fixes canadiens, qui évoluent principalement au rythme du marché obligataire.

Des taux d’admissibilité plus bas

Jusqu’à présent, l’assouplissement monétaire de la Banque du Canada n’a pas beaucoup augmenté le pouvoir d’achat sur le marché immobilier canadien. La raison est simple : les emprunteurs qui ont besoin de taux extrêmement bas pour passer le test de résistance hypothécaire du gouvernement ne choisissent pas les prêts hypothécaires à taux variable.

Actuellement, pour obtenir le taux variable conventionnel le plus compétitif annoncé au niveau national, soit 5,85 %, vous devez démontrer que vous pouvez vous permettre un taux d’intérêt de 7,85 %. Les personnes ayant un ratio dette/revenu élevé ont besoin d’un test de résistance plus facile. Par conséquent, elles optent pour les taux fixes les moins chers, qui vous permettent actuellement d’obtenir des taux presque 100 pb inférieurs à ceux d’un taux variable.

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Pendant ce temps, la banque centrale a réduit ses taux de 50 pb au cours des 50 derniers jours, mais les rendements des obligations à 5 ans, qui sont à la tête des taux hypothécaires fixes, n’ont baissé que de moitié. En d’autres termes, les baisses de taux de la Banque du Canada augmentent le pouvoir d’achat des acheteurs de maisons, mais lentement.

Le bon côté des choses est que les marchés devraient continuer à anticiper une baisse des taux directeurs des banques centrales, en supposant qu’il n’y ait pas de nouvelles craintes d’inflation. Cela devrait entraîner une baisse des rendements obligataires et des taux hypothécaires fixes.

Un plancher dans les valeurs des maisons

Si vous envisagez de refinancer une dette à taux d’intérêt élevé, votre capacité à le faire dépend de la valeur nette de votre maison. La meilleure chance pour les propriétaires d’augmenter leur valeur nette repose sur des taux plus bas qui stimulent la demande de logements. Et c’est précisément ce que les marchés attendent, avec 175 pb supplémentaires de baisses de taux de la Banque du Canada prévues au cours des 26 prochains mois, selon les données sur les taux à terme de CanDeal DNA.

Bien entendu, rien de tout cela n’est une bonne nouvelle pour les acheteurs de maisons qui espèrent que les prix baisseront pour mettre un pied dans la porte. Pour ces personnes, il serait peut-être préférable d’écrire au premier ministre et au ministre de l’Immigration. Demandez-leur pourquoi le tapis rouge est déroulé pour tant de nouveaux arrivants alors qu’il n’y a pas assez de logements pour loger à prix abordable les citoyens actuels.

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La Banque du Canada ne peut pas faire grand-chose. Ses baisses de taux ont un double effet. Elles assouplissent le test de résistance hypothécaire et encouragent la construction de logements, ce qui améliore l’accessibilité à la propriété. Elles soutiennent également les revenus et stimulent la demande d’achat de logements. Cela réduit l’accessibilité à la propriété, du moins jusqu’à ce que l’offre de logements rattrape son retard.

En fin de compte, ces nuances n’empêcheront pas la Banque du Canada de réduire ses taux alors qu’elle tente de ramener l’inflation à 2 %.

Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

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Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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