Pour résoudre le problème de l’accessibilité au logement, le Canada doit régler son problème de productivité

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Depuis des années, les décideurs politiques canadiens se contentent de faire face à une crise croissante de l’accessibilité au logement. Aujourd’hui, alors que les logements semblent inaccessibles pour un grand nombre de personnes et que le mécontentement des électeurs à ce sujet risque de perturber les prochaines élections, ils se réveillent et cherchent des solutions. Toute action sur ce problème est la bienvenue, mais la plus importante reste à trouver : donner aux ménages le pouvoir d’achat nécessaire pour faire face à la hausse des prix de l’immobilier aujourd’hui et demain en stimulant la productivité canadienne.

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Il est difficile de surestimer l’ampleur de la crise à laquelle nous sommes confrontés en matière d’accessibilité au logement. Selon l’indice d’accessibilité au logement de la Banque du Canada, qui mesure le pourcentage du revenu des ménages nécessaire pour être propriétaire d’une maison selon les critères de financement habituels, l’accessibilité au logement est à son pire niveau depuis le début des années 1990. Au cours des 25 dernières années, le revenu disponible moyen des ménages a augmenté de 3 % par an, tandis que les prix des maisons ont grimpé de 6 % par an en moyenne. Ces tendances n’ont fait que s’accélérer au cours de la dernière décennie, période au cours de laquelle les revenus des ménages au Canada ont stagné alors même que les pays comparables, en particulier les États-Unis, ont connu une croissance plus forte des revenus.

Ces tendances ont été ressenties intuitivement par la plupart des jeunes couples qui ont cherché à se trouver un nouveau logement ces dernières années. Conscients tardivement de l’ampleur du problème, les autorités tentent d’encourager la construction de nouveaux logements, reconnaissant depuis longtemps que des décennies de sous-construction ont entraîné une pénurie d’offre et des prix élevés des logements. Bien que cette mesure soit la bienvenue, il faudra des années de construction intensive de logements pour corriger le déséquilibre – un temps que de nombreux Canadiens ne peuvent se permettre avant d’acheter. En conséquence, de nombreux propriétaires ont contracté un niveau de dette important pour acheter une maison. Par exemple, le montant moyen d’un prêt hypothécaire à Toronto est passé d’un peu plus de 300 000 $ en 2012 à plus de 500 000 $ à la fin de 2023. Les ménages canadiens sont désormais les plus endettés du monde développé.

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Le coût de la dette étant en hausse en raison de la hausse des taux d’intérêt et l’accès à cette dette étant de plus en plus limité, les Canadiens ne peuvent plus compter exclusivement sur des emprunts bon marché pour devenir propriétaires. C’est pourquoi les décideurs politiques doivent également s’efforcer d’améliorer la capacité des ménages à acheter un logement en favorisant la croissance de leurs revenus. En réalité, le problème structurel d’accessibilité au logement au Canada est autant lié à la faible croissance des revenus qu’à la hausse incontrôlée des prix des logements. Une amélioration de la croissance des revenus réduirait l’écart avec le coût du logement, ce qui aiderait non seulement les propriétaires potentiels, mais aussi les locataires. En pratique, cela signifierait que la productivité canadienne – la valeur d’une heure de travail – serait beaucoup plus élevée.

À quoi ressemblerait un programme axé sur la productivité? Il faudrait réinvestir dans les industries les plus productives du Canada, comme l’exploitation minière, le gaz naturel et les services publics, ou du moins les écarter. Il faudrait aussi promouvoir l’investissement dans les industries productives, comme la technologie, pour stimuler la croissance plutôt que de compter en grande partie sur les dépenses publiques. Des programmes visant à améliorer les compétences des travailleurs et à les rendre plus compétitifs sur le marché mondial seraient d’une grande aide. Il en serait de même pour des mesures visant à réduire la fiscalité et la réglementation excessives dans les secteurs à fort potentiel de croissance, ainsi que pour réduire les barrières commerciales interprovinciales qui existent depuis longtemps.

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Nos politiques d’immigration peuvent également être remaniées pour renforcer la productivité. À l’heure actuelle, nous n’arrivons pas à intégrer adéquatement le nombre considérable de nouveaux immigrants à la population active ou à attirer des travailleurs vers des industries à valeur ajoutée. Le Canada exerce à juste titre un attrait considérable sur les gens du monde entier, et nous devrions sélectionner ceux qui ont les compétences nécessaires pour développer davantage notre capacité de production.

Des mesures comme celles-ci sont attendues depuis longtemps pour améliorer le niveau de vie des Canadiens à un niveau où l’accessibilité au logement ne pèse plus lourdement sur les finances des familles. Bien que le Canada se classe parmi les pays où il fait le plus bon vivre, sa productivité n’atteint même pas le top 10 par rapport aux autres pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Cette note de productivité est également un indicateur de la compétitivité du Canada, qui est médiocre, lorsque la productivité est une mesure du PIB par habitant.

Le Canada se classe au 18e rang, avec un PIB par heure travaillée qui équivaut à 42,5 % de celui de l’Irlande, classée au premier rang. Comparée aux États-Unis, la productivité canadienne a diminué de 9 % entre 2000 et 2022, tombant à environ 72 % de celle des États-Unis. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles les niveaux de revenu canadiens sont aujourd’hui bien inférieurs aux niveaux de revenu moyens américains, alors qu’ils étaient équivalents dans les années 1960 et 1970.

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Nous pouvons y parvenir. Un programme politique axé sur la productivité, assorti d’une poursuite de la construction de logements, est le meilleur moyen de garantir que la prochaine génération de Canadiens puisse accéder à la propriété à moindre coût, et le meilleur moyen de renforcer l’économie et le niveau de vie de tous en même temps.

Carl Gomez est économiste en chef et responsable de l’analyse de marché pour CoStar Group Canada

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