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Les Canadiens adorent parler d’immobilier, et une grande partie de cela est obsédée par le moment où le « grand krach » arrivera.
« Nous ne nous sentirions pas Canadiens si nous n’entendions pas des bavardages sur les risques que le grand méchant loup souffle et souffle et fasse chuter les prix de nos maisons », a écrit l’économiste en chef de la CIBC, Avery Shenfeld, dans une note récente.
Le dernier avertissement était une interview en podcast avec Peter Routledge, chef du Bureau du surintendant des institutions financières, où il a prédit que les prix des maisons pourraient chuter de 10 % à 20 % sur certains marchés.
Mais alors que les « 20 % » dominaient les gros titres, moins d’attention a été accordée à la conclusion plus importante de Routledge, a déclaré Shenfeld – qu’une telle correction ne serait pas un gros problème.
Shenfeld fait valoir que sur le marché de la pandémie, les prix des maisons dans de nombreuses villes ont augmenté de 10 à 20 % en un temps relativement court, parfois en moins d’un an.
C’est trop peu de temps pour que le gain de richesse ait été intégré dans les plans de dépenses, donc une correction serait « facile à venir, facile à faire », a-t-il déclaré.
« Demandez-vous combien de vos amis de Toronto ou de Vancouver réduiraient leurs dépenses si le prix de leur maison revenait au niveau où il était il y a un an. »
Les prix des maisons sont aussi un «jeu à somme nulle» pour l’ensemble des Canadiens, a déclaré l’économiste. Alors que les propriétaires plus âgés peuvent se sentir riches lorsqu’ils entendent à quoi sert la maison de leur voisin, les jeunes Canadiens doivent épargner davantage et dépenser moins pour d’autres choses pour accéder à l’échelle de la propriété.
En fin de compte, les propriétaires plus âgés paient souvent des prix de logement plus élevés parce qu’ils donnent de plus en plus d’argent à leurs enfants pour les aider à verser une mise de fonds.
Une baisse des prix des maisons pourrait également stimuler la croissance économique au Canada, un pays fortement tributaire de l’immigration pour accroître sa main-d’œuvre, a déclaré Shenfeld.
Les logements coûteux peuvent dissuader les immigrants qualifiés et les entreprises qui cherchent à s’établir au Canada pourraient réfléchir à deux fois si le coût élevé de l’immobilier compromet leur capacité à attirer des employés, a-t-il déclaré.
Shenfeld a déclaré qu’il était également à noter que le surintendant des institutions financières dans ce récent podcast voyait peu de risques pour le système financier si le logement se corrige. Si les prix des maisons chutent au niveau où ils étaient il y a un an, seuls ceux qui ont contracté des hypothèques à ratio élevé au cours de l’année écoulée se retrouveraient dans une situation nette négative, et ces hypothèques sont assurées, a déclaré Shenfeld. « Les ratios prêt/valeur des autres prêts hypothécaires reviendraient tout simplement là où ils étaient il y a un an. »
Cela ne veut pas dire qu’une baisse pluriannuelle des prix des maisons ne créerait pas de « nouvelles fragilités économiques », a-t-il déclaré. Mais pour que cela se produise, le Canada devrait voir un gain important dans l’offre de logements, « une période plus longue pour les taux d’intérêt qui dépassent le taux neutre » et peut-être une baisse de l’immigration.
« Mais une baisse ponctuelle qui ferait la une des journaux ne ferait pas perdre de sommeil à la Banque du Canada sur ses plans de hausse des taux d’intérêt », a écrit Shenfeld.
Les hausses de taux visent à refroidir la demande dans les secteurs de l’économie qui sont sensibles aux taux d’intérêt, dont le logement fait clairement partie. Une hausse « indolore » est une hausse qui n’est pas assez importante pour freiner la croissance, contribuant ainsi à contenir l’inflation.
« Cela dit, la vulnérabilité du secteur des ménages à des coûts de service de la dette plus élevés à mesure que les prêts hypothécaires sont renouvelés dans les années à venir joue un rôle dans le plafonnement des taux élevés qui doivent grimper pour ne faire que ralentir la croissance, plutôt que de l’écraser », a-t-il déclaré.
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