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La preuve que le marché canadien de l’habitation se refroidit est évidente depuis plusieurs mois, mais certains économistes disent maintenant que des signes apparaissent que le bilan sera pire qu’ils ne le craignaient.
Une Banque du Canada de plus en plus belliciste, l’élargissement des écarts de taux hypothécaires et la nouvelle qu’un prêteur a suspendu de nouvelles demandes de prêt ont incité Capital Economics à approfondir ses prévisions de baisse des prix des maisons à 20 %.
Les spreads hypothécaires ont chuté pendant la pandémie lorsque les prêteurs étaient impatients d’offrir du financement aux acheteurs de maison, mais cette tendance s’est inversée ces derniers mois.
Capital indique que l’écart entre le taux hypothécaire fixe « discrétionnaire » sur cinq ans, ou la moyenne des emprunteurs non assurés, et le taux de swap sur cinq ans a doublé, passant de son creux d’octobre 2021 de 60 points de base à 120. L’écart entre les taux variables et le le taux directeur a bondi de 50 pb à 170.
Ce mois-ci également, Magenta Capital Corporation, l’un des plus importants prêteurs privés au Canada, a décidé de suspendre temporairement les nouvelles demandes de prêt jusqu’en septembre. Bien que Magenta ne représente qu’une petite partie du total des prêts, c’est un acteur important sur le marché des subprimes, déclare Capital, et sa décision n’est peut-être qu’un début.
« Il y aura tellement plus de ces Mortgage Investment Corps suspendant les prêts au cours des huit prochaines semaines », a déclaré Ron Butler, de Butler Mortgage, dans un tweet après la nouvelle. « Lorsque votre modélisation montre soudainement des valeurs en baisse de 5 % par mois sur certains marchés, que pouvez-vous faire d’autre ? »
À mesure que le financement s’épuise, le risque de ventes forcées de maisons augmente, « ce que le marché canadien de l’habitation a toujours évité », a déclaré l’économiste de Capital Stephen Brown.
Du côté positif, Capital estime que la situation n’est pas aussi grave que certains titres récents pourraient le suggérer.
Seuls 3 % des propriétaires au Canada ayant un prêt hypothécaire à taux variable avec paiements variables feraient face à une pression immédiate pour vendre à mesure que les taux augmenteraient davantage, a déclaré Brown. Certains devront renouveler à un rythme plus élevé cette année, mais étant donné que les taux d’il y a cinq ans étaient proches d’un sommet, ils devraient être gérables pour la plupart.
Les données de May n’ont pas non plus montré de preuve de vente forcée. Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 4,5 % par rapport au mois précédent, mais en baisse par rapport à février.
Mais ce que la flambée des taux hypothécaires a causé est un « coup dur pour le pouvoir d’achat », a déclaré Capital.
Les ventes de maisons ont baissé de 22 % en mai par rapport à l’année précédente et c’est à ce moment-là que le taux hypothécaire fixe de cinq ans était inférieur de 100 points de base aux 5,1 % actuels.
« Bien que nous nous attendions à ce que les taux hypothécaires fixes baissent alors que les marchés se rallient à notre opinion que le taux directeur culminera à 3,0%, plutôt qu’à 3,75% comme l’implique actuellement la tarification du marché, une grande partie du mal a déjà été faite. En conséquence, nous révisons à la baisse nos prévisions pour les prix de l’immobilier à une baisse de 20 % », a écrit Brown.
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