Posthâte: Plus de la moitié des investisseurs en copropriété de Toronto perdent de l’argent dans une ville désespérée pour les maisons

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Il devient de plus en plus difficile d’être un investisseur en copropriété à Toronto.

Pour la première fois l’an dernier, plus de la moitié des investisseurs dans des condos nouvellement achevés avec une hypothèque perdaient de l’argent sur leurs propriétés locatives dans la région du Grand Toronto alors même que les loyers atteignaient de nouveaux sommets, selon un rapport de la Banque CIBC et de la société de recherche Urbanation Inc.

Les pertes étaient conséquentes. En 2020, ces investisseurs gagnaient en moyenne 63 dollars par mois. En 2022, ils perdaient 223 dollars par mois et les premières données suggèrent qu’au premier trimestre de cette année, cette perte est passée à 400 dollars par mois. Environ 11% de ce groupe perdaient 1 000 dollars par mois ou plus, selon le rapport.

« Alors que le marché locatif s’est redressé et que les loyers ont atteint de nouveaux sommets en 2022, cette croissance a été plus que compensée par la hausse des coûts hypothécaires alors que les taux d’intérêt montaient en flèche, ce qui a fait que l’investisseur moyen de condos nouvellement achevés a connu pour la première fois un flux de trésorerie négatif », a déclaré le rapport.

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La plupart des investisseurs en copropriété, 72 %, achètent du neuf parce que le temps qu’il faut entre la prévente et l’achèvement, généralement environ cinq ans, devrait être suffisant pour que les loyers augmentent pour couvrir les coûts de propriété. Cette fois, les coûts hypothécaires ont dépassé les gains de loyer, la Banque du Canada ayant relevé les taux d’intérêt de 0,25 % à 4,50 %.

Et la situation devrait empirer.

« 2022 a marqué un tournant vers des flux de trésorerie négatifs qui devraient s’aggraver dans les années à venir, car les nouveaux condos de plus en plus chers qui ont été prévendus aux investisseurs au cours des dernières années au plus fort du marché atteignent leur achèvement dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés », ont déclaré les auteurs Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de la Banque CIBC, et Shaun Hildebrand d’Urbanation.

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C’est important parce que les condos sont importants pour Toronto. Dans l’un des marchés locatifs les plus serrés d’Amérique du Nord, les copropriétés représentent ici la part la plus élevée de la construction résidentielle au pays.

L’offre de logements à Toronto continue de se resserrer, indique le rapport. Les ventes de maisons existantes rebondissent, mais les nouvelles inscriptions sont tombées à des niveaux jamais vus depuis la récession de 1991 (mis à part la chute de la pandémie). La construction ne comble pas non plus le vide. Le rapport indique que les achèvements de logements par habitant sont tombés à un creux de plus de 20 ans en 2022, plaçant Toronto au dernier rang des grands centres.

Pendant ce temps, la demande explose. Une étude antérieure de la Banque CIBC a estimé le nombre de nouveaux arrivants permanents et non permanents au Canada en 2022 à près d’un million. D’autres sont attendus cette année, et un tiers du total pourrait se retrouver à Toronto.

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Les investisseurs locatifs représentent 39 % du parc total de copropriétés à Toronto et près de 60 % des unités construites au cours des cinq dernières années. La demande des investisseurs est alors cruciale pour l’offre de logements, selon le rapport. « Si les investisseurs n’achètent pas, les promoteurs ne construiront pas. »

Des taux d’intérêt plus bas et des loyers plus élevés dans les années à venir atténueront l’impact sur les investisseurs en copropriété, mais pas suffisamment pour empêcher leur situation de trésorerie de s’aggraver, selon le rapport.

Où cela va-t-il dépendra des prix des condos et des taux d’intérêt. Les investisseurs peuvent être prêts à tenir le coup s’ils pensent que la hausse des prix en vaudra la peine à long terme.

« Le problème plus général est que les investisseurs pourraient ne plus être en mesure ou disposés à acheter des préventes de condos dans la même mesure que par le passé », ont déclaré les auteurs.

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«Cela augmente le risque de réduction de la demande de condos neufs, des nouvelles activités de construction, des livraisons et, en fin de compte, de l’offre locative. Tout cela témoigne du besoin de plus de logements locatifs construits à cet effet.

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Les banques canadiennes se préparent à une tempête économique à venir – et cela leur coûte cher.

Les cinq grands prêteurs, qui ont déclaré leurs bénéfices la semaine dernière, ont collectivement mis de côté 3,37 milliards de dollars de provisions pour pertes sur prêts au premier trimestre 2023, soit 1 milliard de dollars de plus que le trimestre précédent et près de 13 fois plus que l’an dernier.

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Toutes les banques ont indiqué que les risques élevés dans le secteur de l’immobilier commercial en Amérique du Nord étaient la raison de l’augmentation des provisions – le montant qu’une banque met de côté pour les prêts susceptibles de mal tourner.

Les actions bancaires ont chuté après que quatre des cinq grands ont manqué les attentes de bénéfices, et les analystes disent qu’elles pourraient encore baisser.

« De manière générale, il y a plus de vents contraires pour les banques et d’incertitude à court terme que de vents arrière », a déclaré Nigel D’Souza, analyste chez Veritas Investment Research Corp. « Globalement, nous pensons que nous sommes plus proches du plancher pour le secteur que nous au plafond… en termes de prix (des actions) ».

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Today’s Posthaste a été écrit par Pamela Heaven, @pamheavenavec des reportages supplémentaires de La Presse Canadienne, Thomson Reuters et Bloomberg.

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