Posthaste : toute l’histoire de la flambée des loyers et ce que cela signifie pour la Banque du Canada

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L’immigration et la pénurie de logements ont souvent été citées pour expliquer la flambée des loyers dans ce pays, mais est-ce là toute l’histoire ?

L’inflation des loyers s’accélère à 7,4 pour cent en novembre, l’un des principaux contributeurs à l’indice des prix à la consommation.

Encore données de Rentals.ca montrent que la croissance des loyers pour les nouvelles locations a en fait ralenti, selon un rapport publié cette semaine par Capital Economics. Les augmentations ont ralenti pour atteindre zéro à Toronto et se situer autour de 5 % à Vancouver, deux villes qui attirent une plus grande part d’immigrants.

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Et qu’en est-il du contrôle des loyers ?

En Ontario, au Québec et en Colombie-Britannique, les hausses annuelles de loyer pour les locataires existants sont plafonnées à 2,5 pour cent ou moins. Les contrôles des loyers en Ontario ont certaines limites et il n’y en a pas en Alberta, mais Capital estime que 85 pour cent des locataires à l’échelle nationale sont couverts par des contrôles des loyers.

« Si nous supposons que les locataires existants sans contrôle des loyers voient des augmentations correspondant au taux de croissance des nouvelles locations, alors l’augmentation moyenne du loyer pour les locataires qui sont restés dans leur logement en 2023 n’aurait dû être qu’un peu plus de 3 pour cent, bien moins que Inflation des loyers selon l’IPC », a déclaré Stephen Brown, économiste en chef adjoint de Capital pour l’Amérique du Nord.

L’élément manquant est l’ampleur des augmentations de loyer lorsqu’un locataire déménage et est remplacé par un nouveau, explique Brown. Lorsque cela se produit, les propriétaires augmentent souvent considérablement le loyer pour rattraper le retard du marché, surtout si le logement était soumis à un contrôle des loyers.

Le capital utilise cet exemple. Selon les données de Rentals.ca, un logement de deux chambres à loyer contrôlé à Toronto se serait loué à 1 700 $ par mois à la fin de 2020. D’ici 2023, ce locataire paierait 1 770 $ en vertu d’une augmentation de loyer contrôlée de 2 pour cent par an. Cependant, s’ils déménageaient, le propriétaire pourrait facturer au nouveau locataire le loyer actuel du marché, soit 2 140 $, soit une augmentation de 20 pour cent.

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Ceci est étayé par un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement de 2022 qui montre que les propriétaires ont augmenté les loyers des logements avec de nouveaux locataires de 18 pour cent en moyenne, contre une augmentation de 3 pour cent pour les locataires qui sont restés dans leur logement.

« La reprise de l’inflation des loyers selon l’IPC en 2023 implique que les hausses de loyer des « unités de rotation » ont été encore plus importantes, jusqu’à 25 pour cent, ou qu’il y a eu une augmentation du taux de rotation », a déclaré Brown.

L’inflation des loyers de l’IPC reflète non seulement la croissance des loyers pour les nouvelles locations, mais également les hausses beaucoup plus élevées des unités de rotation.

S’il est normal qu’il y ait un écart entre les logements à loyer contrôlé et le loyer du marché, cet écart est désormais beaucoup plus large en raison de la comparaison avec les faibles niveaux de loyer de 2020 et 2021.

La bonne nouvelle est que l’inflation des loyers devrait commencer à ralentir. « Si la durée moyenne de location est effectivement de deux ans, alors la part des unités de chiffre d’affaires soumises à de fortes augmentations de loyer devrait diminuer cette année », a déclaré Brown.

La croissance des loyers pour les nouvelles locations devrait également ralentir davantage à mesure que l’immigration diminue dans un contexte de marché du travail plus détendu.

Capital s’attend à ce que l’inflation des loyers passe de 7,4 pour cent en novembre à une moyenne de 5,7 pour cent en 2024 et 4,3 pour cent en 2025.

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C’est toujours élevé. L’inflation des loyers a été en moyenne de 1,5 % entre 2017 et 2019, ce qui signifie que d’ici 2025, les loyers contribueront à hauteur de 0,2 point de plus à l’inflation globale que la norme avant la pandémie, a déclaré Brown.

« Ce n’est pas une énorme différence mais, au moins à la marge, c’est une raison de s’attendre à ce que la Banque du Canada maintienne des taux d’intérêt plus élevés que par le passé », a-t-il déclaré.

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Les ventes du commerce électronique sont loin de leurs sommets pandémiques, mais elles continuent de suivre une tendance à la hausse, selon le graphique publié aujourd’hui par Douglas Porter, économiste en chef de BMO.

Selon les données sur les ventes au détail publiées le mois dernier, les ventes du commerce électronique ont augmenté de 11 pour cent en octobre par rapport à l’année précédente, portant leur part dans les ventes au détail totales à 5,9 pour cent. Si l’on exclut l’essence et les automobiles (qui sont difficiles, voire impossibles à acheter en ligne), le commerce électronique représente 9,3 % des ventes au détail.

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C’est au-dessus des niveaux d’avant la pandémie, mais en dessous des sommets atteints en 2020 et 2021.

« Nous aurions peut-être fini par nous rapprocher de cette part beaucoup plus élevée, même sans le coup de pouce des fermetures liées à la pandémie », a déclaré Porter. « La ligne de tendance suggère que la part du commerce électronique augmente régulièrement et va de toute façon dans cette direction. »

• Les données du jour : PMI mondial des services américains de S&P et PMI composite

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