Les fondamentaux du marché des immeubles de bureaux se détériorent rapidement
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La hausse rapide des taux d’intérêt a mis à rude épreuve l’immobilier commercial, notamment le secteur des bureaux, déjà chancelant sous les coups de la pandémie.
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Aujourd’hui, une nouvelle menace se profile alors que des centaines de milliards de dollars de prêts arriveront à échéance au cours des prochaines années, selon un nouveau rapport des Services économiques TD.
Ne vous y trompez pas, ce n’est pas seulement le problème des États-Unis. Les troubles sur le marché américain de l’immobilier commercial qui ont frappé les prêteurs ces dernières semaines, tels que New York Community Bancorp, se sont étendus au Japon et à l’Europe, faisant craindre une contagion plus large.
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Les actions de la banque allemande Deutsche Pfandbriefbank AG sont tombées aujourd’hui à un plus bas historique après avoir été dégradées par S&P Global Ratings en raison de sa forte exposition au marché immobilier commercial américain. L’entreprise allemande a qualifié les troubles actuels de « plus grande crise immobilière depuis la crise financière ».
On estime que 540 milliards de dollars américains de prêts immobiliers commerciaux aux États-Unis arriveront à échéance cette année et 535 milliards de dollars supplémentaires l’année prochaine, selon le rapport de l’économiste du Toronto Dominion, Admir Kolaj.
Parallèlement, les fondamentaux du marché se détériorent rapidement, les bureaux étant le secteur le plus vulnérable.
Les immeubles de bureaux sont en difficulté depuis que la pandémie a déclenché le mouvement du travail à domicile. Même si les employeurs s’efforcent de plus en plus de ramener leurs travailleurs au bureau, les journées de travail à distance restent élevées, à 30 pour cent, bien au-dessus des 5 à 7 pour cent d’avant la pandémie, a déclaré Kolaj.
Les entreprises ne se débarrassent peut-être pas entièrement de leurs bureaux, mais elles réduisent leurs effectifs à l’expiration des baux. CoStar estime que les locataires de bureaux ont restitué environ 65 millions de pieds carrés d’espace l’année dernière.
En toute hâte
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Les taux d’inoccupation des bureaux augmentent, les loyers stagnent et le ralentissement économique attendu et la baisse des embauches aux États-Unis ne feront qu’aggraver la crise, a déclaré Kolaj.
« Il semble que les cartes soient jouées contre les fondamentaux des bureaux pour le moment, avec un taux d’inoccupation des bureaux susceptible de continuer à augmenter cette année et une croissance des loyers qui plongera à nouveau en territoire négatif, ce qui pèsera certainement sur le résultat opérationnel net. , » il a dit.
Les prix de l’immobilier commercial sont en baisse de 21 pour cent par rapport au sommet atteint début 2022, rapporte Bloomberg, les prix des bureaux ayant chuté de 35 pour cent.
Le rapport de la TD cite des recherches selon lesquelles 44 pour cent des prêts de bureau semblent avoir une valeur nette négative, c’est-à-dire que la valeur actuelle de la propriété est inférieure au solde du prêt.
Avec la baisse de la valeur des propriétés et la hausse des taux d’intérêt, de nombreux propriétaires dont les prêts arrivent à échéance devront réunir davantage de capitaux pour maintenir un ratio prêt/valeur adéquat, a déclaré Kolaj. Mais trouver cet argent ne sera ni facile ni bon marché.
L’alternative consiste à vendre dans un marché faible ou à remettre les clés au prêteur, a-t-il déclaré.
« Associés à des valeurs immobilières qui ont reculé par rapport à leurs sommets pandémiques et à un grand nombre de prêts arrivant à échéance dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés, ces éléments suggèrent que nous devrions nous préparer à davantage de difficultés dans l’espace CRE à venir », a déclaré Kolaj.
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Les propriétaires bénéficieront d’un certain soulagement lorsque la Réserve fédérale commencera à réduire les taux d’intérêt, probablement d’ici le milieu de l’année.
« Il reste néanmoins à voir dans quelle mesure cela limiterait les retombées, ou si le recul des taux sera ‘trop faible, trop tard' », indique le rapport.
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Ils les appellent les Sept Magnifiques. Cette poignée d’actions – Alphabet Inc, Amazon.com Inc, Apple Inc, Meta Platforms Inc, Microsoft Corp, Nvidia Corp et Tesla Inc – dominent le marché américain à un degré jamais vu depuis les années 1930. Ensemble, leur capitalisation boursière est supérieure à la valeur de n’importe quel marché boursier dans le monde, à l’exception des États-Unis, selon Deutsche Bank Research. Microsoft et Apple ont, à eux seuls, une capitalisation boursière comparable à celle de l’Arabie saoudite et du Royaume-Uni.
La grande question est de savoir combien de temps durera leur règne ? Leur concentration rivalise avec celle des « Nifty Fifty » de la fin des années 1960, lorsque les investisseurs ont poussé les valorisations des actions de premier ordre de plus en plus haut jusqu’à ce que le marché baissier de 1973 mette fin à cette fête.
Le deuxième graphique de Deutsche nous montre ce qui est arrivé aux entreprises les plus performantes du marché au cours des 60 dernières années.
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Le Posthaste d’aujourd’hui a été écrit par Pamela Ciel avec des reportages supplémentaires du personnel du Financial Post, de La Presse Canadienne et de Bloomberg.
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