La pénurie de logements au Canada se résume à un échec de prévision, selon un économiste
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Les projections actuelles concernant le nombre de logements supplémentaires dont le Canada a besoin sont loin de la réalité et les prévisions démographiques obsolètes en sont la cause, selon un économiste de renom.
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Le Canada doit construire cinq millions d’unités supplémentaires d’ici 2030 en plus de la construction annuelle, a déclaré Benjamin Tal, économiste en chef adjoint à Marchés mondiaux CIBC. dans un rapport du 6 février. C’est bien au-dessus des estimations largement diffusées selon lesquelles 3,5 millions de logements supplémentaires seraient nécessaires d’ici la fin de la décennie.
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« Cet écart important en matière de prévision/planification est le résultat direct du fait qu’il n’existe actuellement aucune prévision, objectif ou plan de capacité crédible au sein des gouvernements pour les résidents non permanents – la population qui représente la grande majorité du déficit de planification », a déclaré Tal. dit. « Cela doit changer. »
Le chiffre de 3,5 millions de nouveaux logements supplémentaires au-delà du rythme habituel d’ici 2030 pour résoudre la crise de l’accessibilité financière a été avancé pour la première fois par le Société canadienne d’hypothèques et de logement en juin 2022. Il a ensuite confirmé sa projection, qui a été largement diffusée dans les médias sur la pénurie de logements et la crise de l’accessibilité financière, en septembre 2023.
Cependant, selon Tal, cette dernière projection était « obsolète » avant d’être réalisée, car elle reposait sur une hypothèse de population de base de 38,9 millions, soit 1,2 million de moins que la population réelle.
Depuis octobre 2023, La population du Canada était de 40,5 millionsune augmentation de 1,1 pour cent par rapport au trimestre précédent, a rapporté Statistique Canada.
La SCHL n’est pas la seule à avoir sous-estimé la croissance démographique du Canada.
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Il y a dix ans, Statistique Canada et l’agence fédérale du logement prévoyaient que la population atteindrait 38,7 millions d’habitants en 2024.
« C’était un gros raté », a déclaré Tal. « La réalité est qu’aujourd’hui, les municipalités sont confrontées à 1,4 million de personnes de plus que ce qu’on leur avait dit de prévoir », ce qui représente un déficit de près de trois ans dans l’offre de logements.
Même les prévisions démographiques de l’agence fédérale des statistiques pour 2023 sont déjà dépassées, a déclaré Tal, soulignant qu’elle prévoyait que la population atteigne 39,4 millions d’habitants.
Même si tout cela est une mauvaise nouvelle pour les personnes à la recherche d’un logement, cela augure également d’un mauvais signe pour l’abordabilité.
« Les conditions de récession actuelles du marché immobilier canadien n’atténueront guère la crise de l’abordabilité à laquelle sont actuellement confrontés les acheteurs et les locataires », a-t-il déclaré.
Tal n’est pas le seul économiste à être pessimiste quant au rétablissement de l’abordabilité du logement dans un avenir proche.
Marc Desormeaux, économiste principal au Mouvement Desjardins, ne voit pas l’accessibilité revenir aux niveaux d’avant la pandémie au cours des deux prochaines années, malgré une réduction des taux d’intérêt et un ralentissement de l’économie. La croissance démographique en est une des raisons.
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« Nous nous attendons à ce que la forte croissance démographique demeure un facteur favorable à l’activité du marché immobilier », a déclaré Desormeaux. dans une note du 6 févriermalgré les réductions des programmes de résidents non permanents et des admissions d’étudiants étrangers annoncées par le gouvernement fédéral.
La pénurie de logements au Canada se résume à un échec des prévisions, a déclaré Tal de la CIBC.
« Le problème de la pénurie de logements est en grande partie un problème de planification, les objectifs officiels de planification étant nettement inférieurs à la croissance démographique réelle », a-t-il déclaré. « Vous ne pouvez pas construire une offre de logements adéquate pour répondre à une croissance démographique que vous ne parvenez pas à prévoir. »
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