Posthaste : Comment le Canada aurait pu éviter le choc des remboursements hypothécaires qui ravage actuellement l’économie

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Le Canada se classe parmi les pays les plus durement touchés par la hausse des taux d’intérêt parmi les pays développés, mais un nouveau rapport indique qu’il n’est pas nécessaire qu’il en soit ainsi.

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Depuis que la Banque du Canada a commencé à relever les taux en 2022, le ratio du service de la dette des ménages canadiens a grimpé pour devenir l’un des plus élevés parmi les économies avancées. Mais si les durées hypothécaires plus longues avaient été plus répandues et plus attrayantes, le choc des paiements aurait été beaucoup plus gérable, selon le rapport de la Fédération des caisses Desjardins du Québec.

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À l’heure actuelle, le marché hypothécaire canadien est concentré sur les prêts hypothécaires à taux fixe d’une durée maximale de cinq ans. Des durées plus longues existent, mais elles ne représentent qu’une infime fraction du marché.

Pendant ce temps, les emprunteurs aux États-Unis ont pu bénéficier de taux historiquement bas pendant 30 ans pendant la pandémie. Les emprunteurs canadiens qui ont contracté un prêt hypothécaire à ces taux ont déjà dû le renouveler à des taux beaucoup plus élevés ou devront le faire au cours des deux prochaines années.

Les ménages canadiens étant parmi les plus endettés au monde, ce fardeau supplémentaire survient à un moment particulièrement difficile, ont déclaré l’économiste en chef de Desjardins Jimmy Jean et le macrostratège Tiago Figueiredo dans leur rapport.

La différence entre les systèmes hypothécaires des deux pays a été attribuée en partie à la raison pour laquelle l’économie canadienne a sous-performé celle des États-Unis au cours des dernières années. Les Canadiens, plus vulnérables aux taux d’intérêt plus élevés en raison de la durée plus courte de leurs prêts hypothécaires, ont réduit leurs dépenses ou accumulé d’autres dettes pour joindre les deux bouts, tandis que les Américains ont continué à dépenser librement.

Jean et Figueiredo affirment que les vulnérabilités financières pourraient devenir aiguës si l’inflation reprenait et que la Banque du Canada était obligée de hausser davantage les taux.

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« Il suffit de dire que de nouvelles hausses des taux d’intérêt porteraient un coup dur aux ménages dont les renouvellements de prêts hypothécaires approchent, et qu’il y aurait probablement davantage de ventes forcées et de défauts de paiement », ont-ils déclaré. « Ce serait moins le cas si les prêts hypothécaires n’avaient pas besoin d’être renouvelés, ou du moins s’ils pouvaient être renouvelés moins souvent. »

D’autres pays comme l’Australie et le Royaume-Uni ont également des durées hypothécaires plus courtes, mais ces marchés présentent des caractéristiques qui soit atténuent le choc des paiements, soit l’évitent complètement, a déclaré Desjardins.

Par exemple, le Royaume-Uni dispose de plus de flexibilité en matière d’amortissement des prêts hypothécaires, autorisant des durées allant jusqu’à 40 ans, ce qui rend les paiements plus abordables car étalés sur une période plus longue. L’inconvénient est que l’emprunteur paie plus d’intérêts pendant la durée de son prêt hypothécaire.

Au Canada, un prêt hypothécaire assuré ne peut généralement pas dépasser 25 ans, bien que des amortissements sur 30 ans soient désormais autorisés pour les premiers acheteurs d’une maison nouvellement construite.

Les prêts hypothécaires à taux variable dominent en Australie, représentant environ 75 pour cent des contrats en cours, et la plupart s’ajustent immédiatement, contrairement aux paiements fixes que l’on trouve souvent au Canada.

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Les Australiens voient leurs paiements augmenter en temps réel et, alors que les augmentations de taux touchent à leur fin, les prêteurs n’ont pas signalé d’augmentation majeure des impayés hypothécaires, indique le rapport.

Mais ils sont en hausse au Canada. En Ontario et en Colombie-Britannique, les défauts de paiement hypothécaires dépassent désormais les niveaux d’avant la pandémie.

« Notre analyse démontre que si l’option de blocage des termes hypothécaires sur 10 ans avait été plus répandue et plus attrayante, le choc des paiements aurait été plus gérable pour les ménages qui y ont opté », a déclaré Desjardins. « Une durée hypothécaire de 10 ans rendrait également le test de résistance moins nécessaire. »

Les prêts hypothécaires à court terme sont devenus plus attrayants pour les Canadiens au cours des 20 années qui ont suivi la grande crise financière, car les taux d’intérêt étaient en baisse. Toutefois, les emprunteurs dans les périodes où les taux étaient plus élevés, y compris ces dernières années, auraient également bénéficié de durées plus longues, indique le rapport.

Mais pour rendre les durées plus longues plus attrayantes pour les prêteurs et les emprunteurs, il faut surmonter certains obstacles.

La législation sur les remboursements anticipés devrait être mise à jour afin que le Canada puisse ensuite développer un marché de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles « de marque privée », capable de soutenir la souscription de prêts hypothécaires avec des amortissements plus longs, comme c’est le cas aux États-Unis, indique le rapport.

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La raison pour laquelle les prêteurs américains sont en mesure d’offrir des taux bas sur les prêts hypothécaires à long terme est leur capacité à regrouper la dette et à la vendre à des investisseurs privés.

« En fin de compte, même si des appels sont fréquents en faveur de la stimulation de l’innovation au Canada, le marché hypothécaire ne fait pas exception », ont déclaré Jean et Figueiredo.

Avant 2020, la Banque du Canada a mené des efforts pour innover sur le marché hypothécaire, mais ceux-ci ont été stoppés par la pandémie.

«Le gouvernement canadien se trouve maintenant dans la position de devoir exhorter les prêteurs à faire preuve d’indulgence envers les emprunteurs confrontés à des chocs sur les renouvellements hypothécaires», a déclaré Desjardins. « Cet argument aurait pu être inutile si de meilleurs produits avaient existé en premier lieu. »

« À notre avis, faire avancer ce programme est devenu plus crucial que jamais. »

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Le sort des locataires au Canada a été signalé comme une préoccupation par la Banque du Canada dans son rapport sur la stabilité financière la semaine dernière.

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McLister sur les hypothèques

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Le Posthaste d’aujourd’hui a été écrit par Pamela Ciel avec des reportages supplémentaires du personnel du Financial Post, de La Presse Canadienne et de Bloomberg.

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