Post-hâte : pourquoi le Canada doit sortir « à plein régime » sur le logement

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Le marché canadien de l’habitation se sent souvent désespérément surchauffé.

Même maintenant, alors que les taux d’intérêt augmentent au rythme le plus rapide depuis des décennies et que les prix des logements commencent à baisser légèrement sur certains marchés, rien n’a beaucoup changé en matière d’abordabilité. Des taux d’intérêt plus élevés signifient des versements hypothécaires plus élevés, et les maisons ou les condos dans de nombreuses grandes villes restent hors de portée de tous, sauf des citoyens les plus riches.

Une partie du problème est qu’il n’y a pas de politique gouvernementale unique qui pourrait rendre le logement plus abordable, disent les observateurs du marché. Un éventail de facteurs – des années de taux d’intérêt bas, des populations en expansion, le manque de nouveaux logements adéquats, un zonage qui rend la construction densément plus difficile, etc. – a créé une situation difficile à résoudre.

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Le refroidissement continu du marché du logement pourrait ne pas aider non plus. Les analystes prédisent que la hausse des taux d’intérêt pourrait faire baisser les prix des maisons de 14%, mais ces hausses pourraient également entraîner une récession, ce qui devrait réduire le nombre de maisons en construction, aggravant les problèmes d’approvisionnement.

À chaque coin de rue, il semble y avoir de nouveaux vents contraires qui repoussent de plus en plus le logement abordable.

Un autre vent contraire est la croissance démographique. Selon Statistique Canada, la population du pays a augmenté de près de 285 000 personnes au deuxième trimestre. Cela équivaut à une augmentation de 0,7 % — la plus importante que le Canada ait connue depuis 1949, lorsque Terre-Neuve-et-Labrador s’est jointe à la Confédération, selon une note récente de l’économiste en chef de la Banque Canadienne Impériale de Commerce, Avery Shenfeld.

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Aujourd’hui, une grande partie de la croissance démographique du Canada provient de l’immigration, qui est devenue nécessaire pour régler un problème encore plus pressant que le logement : les baby-boomers quittent le marché du travail. À mesure que cette tendance s’accélère et que de plus en plus de baby-boomers prennent leur retraite, il y aura un bassin de plus en plus restreint de travailleurs imposables afin de payer l’augmentation des coûts des soins de santé qui accompagne le vieillissement de la population.

Le Canada a besoin d’immigrants pour combler le vide, mais il a aussi besoin de logements que les gens qui arrivent dans ce pays — sans parler des gens déjà ici — peuvent réellement se permettre.

« Les immigrants qui arrivent dans ce pays ne sont pas des tortues », a écrit Shenfeld. « Ils ne portent pas leur logement sur le dos. Pour continuer à attirer ces afflux et pour éviter d’exclure ceux qui sont déjà là de leurs besoins en matière de logement, nous ne pouvons pas nous permettre une grande accalmie dans la construction de logements.

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La hausse des taux d’intérêt peut entraîner une modération des prix des logements jusqu’en 2023, voire 2024, mais dès que les hausses de taux ralentissent, la demande refoulée est susceptible de faire remonter les prix. Cela signifie que les personnes qui cherchent à acheter leur première maison pourraient ne pas obtenir beaucoup de soulagement de sitôt.

La meilleure façon de sortir de ce bourbier est d’amener tous les niveaux de gouvernement à peser de tout leur poids sur les politiques qui conduisent à plus de logements, a déclaré Shenfeld.

« La forte croissance démographique suggère que dans le prochain cycle, une baisse taux hypothécaires pourrait simplement être contré par une reprise des prix, à moins que nous ne puissions ajouter beaucoup plus de nouvelles unités que nous n’en avons vu ces dernières années », a-t-il écrit.

« Nous aurons besoin de plein feu sur les politiques visant à construire plus de logements, y compris des appartements, si nous voulons avoir de la place pour la foule d’immigrants dont notre économie a besoin pour son marché du travail. »

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—Gabriel Friedman

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VÉRITÉ ET RÉCONCILIATION Theresa Sims, gardienne du savoir autochtone traditionnel et aînée, embrasse Mgiizi Wright avant qu’il interprète un hymne pour tous les enfants qui sont morts dans les pensionnats, lors d’un rassemblement communautaire au Ojibway Prairie Complex à Windsor, en Ontario, pour marquer la Journée nationale de Vérité et réconciliation, le vendredi 30 septembre 2022. Photo de Dax Melmer/Windsor Star

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Les pénuries aiguës de main-d’œuvre sont susceptibles de devenir une source chronique de difficultés économiques grâce à une vague de départs à la retraite qui frappe la main-d’œuvre, écrit le rédacteur en chef du Financial Post, Kevin Carmichael.

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Selon une étude de Deloitte, la baisse du taux d’activité depuis 2019 est principalement due aux départs des travailleurs de 55 ans et plus. Nathan Janzen et Claire Fan, économistes de la Banque Royale du Canada observé en juillet que si rien n’est fait, les tendances démographiques feront chuter le taux de participation à son plus bas niveau depuis les années 1970 d’ici la fin de la décennie en cours. Trevor Tombe, professeur agrégé d’économie à l’Université de Calgary, a déclaré qu’une nouvelle baisse du taux de participation à 62% d’ici 2040 – ce que les tendances actuelles prédisent – réduirait la croissance annuelle moyenne du PIB d’ici là de 0,3 point de pourcentage, le l’équivalent de 4 500 $ par personne. « C’est grand. Très grand », Tombe a écrit sur The Hub, un site Web sur la politique et la politique. « C’est la vague montante de départs à la retraite – plutôt que la pas si grande démission – qui mérite notre attention. »

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Élaborer un plan financier semble assez facile, mais parfois, vous découvrez qu’ils ne sont ni très utiles ni prédictifs de votre situation dans la vie et de votre portefeuille d’investissement lorsque vous les examinez. Le gestionnaire de portefeuille John DeGoey dit que nous ne devons pas oublier que la planification financière est un processus continu et itératif, et non un événement ponctuel – un film, si vous voulez, pas un instantané. Il propose quelques conseils pour vous aider à rendre vos plans plus utiles dans la dernière colonne FP Answers.

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L’histoire Posthaste d’aujourd’hui a été écrite par Gabriel Friedman (@GabeFriedz), avec des reportages supplémentaires de La Presse Canadienne, Thomson Reuters et Bloomberg.

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