Peter Shawn Taylor : Non, Ottawa, le marxisme ne résoudra pas la crise du logement locatif au Canada

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Pendant des siècles, le logement a été une marchandise échangée entre acheteurs et vendeurs intéressés sur un marché libre. Les libéraux fédéraux veulent changer tout cela.

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En 2019, dans le cadre de sa Stratégie nationale sur le logement, le gouvernement Trudeau a adopté une loi déclarant que « le droit à un logement convenable est un droit humain fondamental ». En plus de ce nouveau « droit au logement », les libéraux ont créé une bureaucratie pour l’enchâsser, y compris le poste de chien de garde du défenseur fédéral du logement. Nous découvrons maintenant ce que ce changement de philosophie signifie réellement pour l’économie du logement.

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Marie-Josée Houle, la première défenseure fédérale du logement au Canada, a récemment annoncé que la transaction de logements locatifs sur la base des principes du libre marché — ce qu’elle appelle la « financiarisation du logement » — c’est « priver les gens de leur droit humain fondamental à un logement abordable, digne et sûr ». En d’autres termes, c’est une mauvaise chose.

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En septembre, Houle a publié une série de rapports et de recommandations peu remarqués attribuant les problèmes d’abordabilité des logements locatifs au Canada aux investisseurs qui « profitent des augmentations de loyer » – une condition qui englobe essentiellement tous les logements locatifs privés, puisque les augmentations de loyer sont une composante nécessaire de tout modèle d’entreprise basé sur le marché. Houle blâme également les propriétaires cupides pour « la détérioration des conditions et une augmentation des expulsions ». La solution apparente est de bannir complètement le secteur privé du marché du logement.

Parmi les recommandations : réglementer les banques et les caisses de retraite pour les empêcher de prêter aux loueurs à but lucratif ; refuser à ces entreprises l’accès à l’assurance hypothécaire fédérale et à d’autres programmes gouvernementaux ; plafonner le nombre d’unités locatives que ces entreprises peuvent posséder ; et l’expropriation de tout logement « abordable » qu’ils envisagent d’acheter. D’autres demandes incluent un appel à un contrôle des loyers à toute épreuve d’un océan à l’autre et la fin du statut fiscal spécial des fiducies de placement immobilier (FPI).

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Tout cela a pour but d’empêcher les investisseurs privés à but lucratif de continuer à participer au marché du logement locatif au Canada. Avec 89% des quelque 4,8 millions de logements locatifs du pays déjà entre des mains privées, un programme politique aussi extrême pousserait l’ensemble du secteur vers la propriété ou le contrôle du gouvernement.

Cette animosité de style marxiste envers le secteur privé ne peut être rejetée comme les fixations politiques poussiéreuses d’un obscur bureaucrate fédéral. Au contraire, l’idée qu’il y a quelque chose d’illégitime ou d’immoral dans le fait que les entrepreneurs gagnent de l’argent sur le marché locatif gagne du terrain dans l’ensemble de la machinerie d’Ottawa. Au-delà des efforts de Houle, «l’accord d’approvisionnement et de confiance» entre les libéraux fédéraux et le NPD engage également le gouvernement à «s’attaquer à la financiarisation du marché de l’habitation d’ici la fin de 2023». Le budget fédéral de 2022 a fait une promesse similaire. Non seulement cette campagne contre les propriétaires du secteur privé est grossièrement déplacée, mais les efforts pour débarrasser le marché du logement de la « financiarisation » feront inévitablement beaucoup de mal aux locataires.

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Les FPI, qui achètent activement des immeubles d’appartements partout au Canada depuis plusieurs années, font l’objet des critiques les plus acerbes. L’un des chercheurs de Houle affirme que les FPI devraient être dépouillées de leur statut de fiducie parce qu’il n’y a « aucune justification sociale » pour une telle chose. En vérité, les FPI sont tenues de distribuer leurs bénéfices directement aux porteurs de parts – qui paient ensuite des impôts personnels sur ce revenu. Cela évite la double imposition. Les investisseurs dans les sociétés bénéficient d’un crédit d’impôt pour dividendes pour atteindre le même objectif.

La recherche affirme également que les FPI ont concentré la propriété de logements locatifs, soulevant le spectre d’un comportement anticoncurrentiel. C’est une affirmation facile à tester. La mesure standard de la concentration de l’industrie est la part de marché contrôlée par les cinq plus grandes entreprises. Dans le secteur bancaire fortement réglementé du Canada, ce chiffre est de 85 %. Les cinq plus grandes entreprises de télécommunications canadiennes représentent 87 % des ventes. Mais dans les logements locatifs, les cinq premières entreprises représentent moins de cinq pour cent du marché. Le marché du logement locatif au Canada est extrêmement ONUconcentré.

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Contrairement aux nombreuses affirmations et accusations scandaleuses du Federal Housing Advocate, la financiarisation est un avantage pour tous les locataires. Et ce n’est pas nouveau. Jusqu’au milieu des années 1970, les compagnies d’assurance-vie et les syndicats de médecins et d’avocats étaient des acheteurs et des constructeurs fréquents d’immeubles d’appartements en raison des flux de revenus fiables qu’ils produisaient. À cette époque, le secteur privé a construit plus de 75 000 appartements par an. Cet ajout énorme (et bienvenu) au parc de logements s’est finalement tari alors que les changements fiscaux fédéraux et le contrôle provincial des loyers ont effrayé les investisseurs privés. Dans les années 1990, le Canada ne voyait que 6 200 nouvelles unités par an. Le financement sporadique du gouvernement n’a jamais été suffisant pour remplacer la contribution du secteur privé.

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Ce n’est que récemment que les conditions se sont suffisamment améliorées pour attirer de grands investisseurs «financiarisés», avec des constructions locatives construites à cet effet autour de 60 000 unités par an. Mais la longue absence de capitaux privés signifie qu’il faudra encore de nombreuses années pour rééquilibrer le marché, si le secteur entrepreneurial n’est pas à nouveau effrayé par la menace de nouvelles intrusions gouvernementales.

En plus de construire de nouvelles unités indispensables, les sociétés immobilières d’entreprise ont investi de l’argent dans la réparation des bâtiments qu’elles possèdent déjà. Des améliorations de ce genre devraient être considérées comme un grand avantage, car elles maintiennent le parc de logements du pays en bon état. Pourtant, les militants critiquent à plusieurs reprises le processus en le qualifiant de «rénovation», car les suites nouvellement améliorées s’accompagnent généralement de loyers plus élevés. Un autre rapport du bureau du Federal Housing Advocate affirme que les propriétaires qui expulsent des locataires pour ne pas avoir payé leur loyer discriminent les populations vulnérables et violent donc leurs droits humains. Mais un propriétaire qui ne peut pas renvoyer un locataire qui ne paie pas ne restera pas propriétaire très longtemps ; ils seront bientôt le propriétaire en faillite d’un immeuble abandonné.

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Les appels à bannir les capitaux privés du marché du logement locatif au Canada par le contrôle des loyers, l’expropriation ou d’autres restrictions sur la capacité des propriétaires à facturer ou à faire respecter des loyers basés sur le marché supposent implicitement que le gouvernement est capable de remplacer tout ce qui est fait par des entrepreneurs intéressés. Si le secteur privé viole les droits humains des locataires en améliorant les appartements et en augmentant les loyers, la propriété collective doit être la solution. Mais le fait qu’un ensemble domiciliaire soit exploité sur une base communautaire ou à but non lucratif ne garantit pas qu’il sert au mieux les intérêts de ses locataires.

Considérez Swansea Mews à Toronto, un complexe de 114 logements appartenant à Toronto Community Housing qui a été brusquement fermé cet été parce que son toit en béton s’est effondré. Comment les bâtiments sont-ils tombés dans un tel état de délabrement ? Alors que les militants du logement se plaignent de l’habitude des propriétaires privés d’injecter de l’argent dans l’entretien et l’amélioration de leurs propres bâtiments, les locataires de Swansea Mews ont subi les dommages causés par la condition opposée : Toronto Community Housing fait face à un arriéré de réparations majeures de plus de 1,5 milliard de dollars. Ensuite, il y a l’incendie de la Grenfell Tower dans l’ouest de Londres, en Angleterre, en 2017, qui a fait 72 morts parmi les locataires ; c’était aussi une propriété publique.

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Selon le gouvernement fédéral, le Canada doit construire 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2031. Les logements communautaires et sociaux ne représentant qu’un infime 4 % du parc immobilier total du pays, il est impossible d’imaginer que le secteur sans but lucratif puisse offrir de nouveaux logements. logement à une telle échelle. Il y a aussi la question de trouver les billions de dollars nécessaires pour mettre toutes ces pelles dans le sol. Les contribuables sont déjà épuisés ; investir leur propre argent est ce que les capitalistes font de mieux.

De la même manière que les militants et les syndicats ont tenté d’éliminer les entreprises à but lucratif des secteurs de la garde d’enfants et des soins aux personnes âgées pour des raisons morales, les militants du logement tentent maintenant de prendre le contrôle public de l’industrie du logement locatif au motif que le logement est un droit humain. Une telle envie collectiviste peut être satisfaisante pour les locataires existants confrontés à la hausse des loyers. Mais blâmer le secteur privé pour les problèmes d’abordabilité du logement au Canada occulte le fait que seul le marché peut résoudre de façon permanente un manque d’offre. Toute réduction du rôle essentiel du secteur privé dans le marché du logement locatif condamnera le pays à une forte baisse des appartements neufs et à une détérioration constante du parc de logements existants dans les années à venir. Ni l’un ni l’autre ne serait bon pour les locataires à long terme.

Peter Shawn Taylor est rédacteur principal des articles de C2C Journal.ca, où une version plus longue de cette histoire est parue pour la première fois.