Peter Hall: l’arrêt brutal du logement annonce des problèmes à l’économie

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Préparez-vous : après une longue période haussière, le marché canadien de l’habitation se corrige.

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C’est aussi clair dans la rue que dans les chiffres. Les unités sont listées plus longtemps. Les guerres d’enchères sont désormais rares. Les prix dégringolent. Le logement domine les conversations au centre communautaire, au refroidisseur d’eau, aux événements de réseautage, aux médias sociaux et, bien sûr, aux questions-réponses de la conférence.

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Est-ce juste une autre secousse transitoire pour l’économie, ou y a-t-il plus dans l’histoire ?

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Le logement est comme un drôle d’os économique. D’abord et avant tout, c’est probablement le seul atout du système auquel nous pouvons tous nous identifier. Deuxièmement, la plus grande partie de la richesse du Canadien moyen y est liée. Troisièmement, il y a eu une ruée vers les achats de maisons au cours des deux dernières années, les prix ayant bondi et les acheteurs craignant d’être laissés pour compte. Les achats au plus haut – en particulier par les primo-accédants – sont les plus vulnérables à une correction. Quatrièmement, la dette des consommateurs est l’une des plus élevées des pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), à 185 % du revenu, et a bondi de 29 points de pourcentage depuis 2007. Il s’agit principalement de dettes hypothécaires.

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La liste continue. Cinquièmement, pendant la période de faible taux d’intérêt, davantage d’acheteurs ont opté pour des prêts hypothécaires à taux variable, et ils ont dû faire face à des réinitialisations instantanées avec la forte hausse des taux d’intérêt cette année. Les changements dans les conditions du marché du logement – ​​en particulier les prix de vente – sont comme un double coup dur pour les acheteurs récents. La liste pourrait être plus longue, mais en voici une de plus : le logement est un indicateur clé de l’activité économique. Là où il va, le reste de l’économie suit généralement. Les acheteurs récents ne seront pas les seuls à être secoués; ils sont juste les premiers à le sentir.

Les chiffres publiés le 16 janvier par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) donnent à réfléchir. Les ventes de logements existants ont chuté de 21 % au deuxième trimestre de cette année, puis de 14 % au troisième et de 5 % supplémentaires au quatrième, ce qui a entraîné une baisse de 38 % sur l’ensemble de l’année. Certes, cela survient après une poussée extraordinaire en 2020-2021, mais les niveaux de ventes sont actuellement inférieurs de 16 % à la moyenne pré-pandémique sur trois ans. Sous un autre angle, les ventes actuelles n’ont été bien inférieures à la moyenne sur 10 ans que deux fois depuis 2007, et le coin est actuellement comparable à ce que nous avons connu lors de la récession de 2009.

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Et puis il y a les prix. À première vue, les chiffres de CREA ne semblent pas terribles. Les prix ont baissé de 7,5 % d’une année sur l’autre, ce qui, compte tenu des énormes augmentations antérieures, laisse les choses assez élevées. Les mouvements mensuels brossent un tableau très différent. Depuis le sommet de février, les prix pancanadiens ont baissé de 13 %, et le taux de baisse mensuel annualisé était de 17 % en décembre. Ça devient sérieux. Considérez ensuite que les prix devraient chuter de 21 % au total pour revenir à une tendance normale. Certains des chiffres régionaux sont beaucoup plus sévères. Encore plus sombre, les hausses de taux d’intérêt de cette année auront probablement des effets négatifs sur le marché du logement qui s’étendront au moins jusqu’au début de 2024.

L’activité de construction de maisons neuves semble fortement en désaccord. Contrairement au marché américain, les mises en chantier au Canada sont en baisse. Des facteurs temporaires pourraient en être la cause. L’année dernière, il y a eu une vague très inhabituelle de résidents non permanents, dont une grande partie était composée d’immigrants ukrainiens fuyant la guerre. Cela devrait continuer à stimuler l’activité de construction jusqu’en 2023, car plus de 135 000 arrivées d’Ukraine par voie terrestre et aérienne ont eu lieu en 2022, alors qu’au dernier décompte, les demandes approuvées étaient au nombre de plus de 470 000.

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Une autre source clé de demande temporaire est la foule des acheteurs en attente : ceux qui ont reporté leur premier achat en espérant une baisse des prix futurs. Celles-ci pourraient alimenter davantage la demande de nouvelles constructions, même si les acheteurs potentiels pourraient bien attendre que le plongeon soit terminé. Les programmes publics visant à créer rapidement de nouvelles unités créeront également une demande temporaire de nouvelles constructions.

Le conflit entre les marchés de l’existant et du neuf, généralement de parfaits substituts, est un casse-tête. Cependant, la solution pourrait simplement se résumer au moment. Les constructeurs sont soumis à une pression intense pour courir fort alors que le marché est brûlant. Mais il faut du temps pour acheter un terrain, le zoner, le défricher, le viabiliser, le promouvoir, puis passer à la construction. Si vous voulez une maison maintenant, il est probablement plus facile d’en acheter une existante, ce qui suggère que ce dernier marché est une meilleure indication des conditions réelles et immédiates du marché.

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Les mouvements de prix du marché doivent également être pris en considération. Des gains annuels moyens de 20% en 2020 et 2021 – qui ont d’ailleurs dépassé le S&P500 – n’ont échappé à personne, tentant même les spéculateurs les plus novices de se lancer dans l’action. La chute actuelle des prix, encouragée par la hausse des taux d’intérêt, révèle probablement également un marché qui, depuis plusieurs années, fonctionne bien au-delà des exigences fondamentales réelles.

Si la misère aime la compagnie, nous n’avons presque pas de chance. Alors que les taux d’intérêt augmentent un peu partout, les marchés de l’habitation ne réagissent pas de la même façon que ceux du Canada. Des 14 pays couverts par une étude d’Oxford Economics à la fin de l’année dernière, la correction des prix de l’immobilier au Canada est la plus importante, seules la Suède et la Nouvelle-Zélande s’en rapprochant. Selon leurs prévisions, du pic au creux, le Canada chute de 30%, la Nouvelle-Zélande de 28%, la Suède de 20% et l’Australie et le Royaume-Uni de 11% chacun. Tous les autres sont à un seul chiffre, avec une moyenne de correction relativement légère de 4 %. Nous sommes clairement la valeur aberrante du mauvais côté de la distribution.

Si le logement est toujours un indicateur fiable de l’économie au sens large – et il n’y a aucune bonne raison de croire que ce n’est pas le cas – alors une faiblesse alarmante à la pointe de ce marché prémonitoire annonce des problèmes. J’espère sincèrement que ceux qui prédisent avec confiance une légère correction ont raison. Je crains que nous soyons dans quelque chose de bien pire.

Peter Hall est directeur général d’Econosphere Inc. et ancien économiste en chef d’Exportation et développement Canada.