Opinion : Pour uniformiser les règles du jeu en matière d’investissement, taxer davantage le logement

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Par Jérôme Hass

Lawrence Solomon a écrit mardi sur cette page que « le fisc vient s’emparer de nos maisons ». Il affirme que, depuis qu’ils ont décidé de ne pas imposer les plus-values ​​sur les résidences principales des particuliers au début des années 1970, les gouvernements ont trouvé de nombreuses autres façons d’imposer les maisons et en recherchent encore davantage.

À mon avis, les gouvernements devraient taxer davantage le logement. À long terme, cela rendra le logement plus abordable et contribuera également à résoudre les problèmes de productivité du Canada.

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Le nœud de ces deux problèmes politiques réside dans le fait que le traitement fiscal trop favorable des résidences principales a faussé l’allocation du capital dans ce pays. L’une des principales priorités des responsables politiques devrait être de rendre le système fiscal plus neutre pour les différents types d’investissements. Pour le moment, la situation penche fortement en faveur du logement.

Presque personne ne parle de solutions en matière de productivité ces jours-ci, mais tous les hommes politiques du pays promettent de résoudre la crise de l’accessibilité financière sur le marché du logement. Les solutions qu’ils proposent sont cependant à courte vue. Ils alimentent invariablement la demande en donnant de l’argent aux futurs propriétaires. Mais cela fait encore grimper le coût du logement.

Nous devons plutôt nous attaquer à la fois à la demande et à l’offre du marché immobilier. Du côté de l’offre, beaucoup peut être fait pour permettre aux promoteurs de construire plus facilement des logements. Du côté de la demande, nous devons cesser de subventionner autant l’achat de logements. La solution la plus simple consiste à retirer aux Canadiens le principal incitatif fiscal – les gains en capital non imposables sur les résidences principales – qui les pousse à acquérir et à conserver plus de logements qu’ils n’en ont besoin. Si les maisons étaient imposées de la même manière que les autres actifs, les Canadiens décideraient eux-mêmes, au lieu que le fisc décide à leur place, quelle part de leur patrimoine ils souhaitent détenir dans le logement et quelle part sous d’autres formes. Malheureusement, le dernier changement fiscal majeur d’Ottawa — augmentant le taux d’inclusion des gains en capital de la moitié aux deux tiers — élargit l’écart fiscal entre l’immobilier résidentiel et les investissements dans les entreprises.

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Prenons l’exemple d’une augmentation de 2 pour cent du prix d’une maison de 1 000 000 $ avec une mise de fonds de 10 pour cent (100 000 $). Ce gain en capital de 20 000 $ est libre d’impôt s’il s’agit d’une résidence principale, ce qui représente un rendement de 20 % sur la mise de fonds. Cependant, avec un taux d’inclusion des gains en capital de 67 pour cent, un investisseur confronté à un taux d’imposition marginal de 50 pour cent aurait besoin d’un rendement avant impôt de 30 pour cent sur un investissement non résidentiel de 100 000 $ pour gagner le même bénéfice après impôt de 20 000 $.

Les Canadiens économiquement rationnels réagissent à ce généreux incitatif fiscal en achetant autant de maisons qu’ils peuvent se le permettre (augmentant ainsi la demande) et en les conservant aussi longtemps qu’ils le peuvent (diminution de l’offre) sans penser à leurs besoins sous-jacents en matière de logement. Leur allocation d’investissements aux entreprises est en conséquence supprimée, étouffant les investissements dans les biens d’équipement améliorant la productivité.

Pour remédier à cette mauvaise répartition vieille de plusieurs décennies, nous devons égaliser le traitement fiscal des investissements résidentiels et non résidentiels. L’exonération cumulative actuelle des gains en capital pour le produit de la vente de petites et moyennes entreprises est de 500 000 $. Cette même exonération devrait s’appliquer aux ventes de logements résidentiels. Toutefois, au-delà de 500 000 $, les deux tiers de tout gain en capital sur la maison devraient être imposables, quel que soit le taux marginal du propriétaire.

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Par souci d’équité envers le très grand nombre de Canadiens qui comptent sur la valeur nette de leur maison comme principale source de financement de leur retraite, les gains existants devraient bénéficier de droits acquis. Le gain accumulé non imposable devrait être gelé au niveau actuel. L’ARC devrait permettre une « disposition réputée » des maisons. Autrement dit, le prix devrait être fixé dès aujourd’hui, les plus-values ​​incorporées dans ce prix étant exonérées d’impôt. Mais les plus-values ​​futures seraient imposables, comme pour tout autre investissement.

Juste pour être clair : si vous avez acheté votre maison pour 600 000 $ et qu’elle vaut actuellement 1 million de dollars, le gain en capital de 400 000 $ sur lequel vous êtes assis ne sera pas imposé. Mais si vous finissez par vendre pour plus supérieur à 1 million de dollars, tout gain en capital supérieur à 500 000 $ sera imposé – ou au moins les deux tiers de celui-ci – quel que soit votre taux marginal. Si vous vendez pour 1,75 million de dollars, disons, vous paierez les deux tiers de 250 000 $ (c’est-à-dire le gain de 750 000 $ moins l’exonération à vie de 500 000 $).

Même avec les droits acquis, cette proposition politique sera impopulaire auprès des propriétaires (y compris de nombreux grands-pères !). Et il sera difficile pour n’importe quel parti politique de l’approuver – ce qui suggère qu’il devrait être lié à des édulcorants, comme le retour du taux d’inclusion sur les gains en capital à 50 pour cent. Mais cela entraînerait immédiatement une baisse de la demande de logements résidentiels, un déplacement de la courbe de l’offre vers le haut, une baisse des prix d’équilibre et une amélioration permanente de l’accessibilité financière du logement. La baisse des prix de l’immobilier ne serait certainement pas catastrophique, de sorte que les réserves de retraite des propriétaires resteraient intactes.

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Se rapprocher de la neutralité en matière de fiscalité des investissements éliminerait une distorsion de longue date favorisant l’investissement dans le logement par rapport à tous les autres investissements. Il s’agit de la seule solution politique susceptible d’apporter une solution structurelle permanente aux dysfonctionnements uniques et paralysants du Canada en matière d’abordabilité du logement et de productivité économique.

Et si finalement nous décidons de maintenir le statu quo, nous saurons au moins pourquoi nous avons ces problèmes de logement et de productivité.

Jerome Hass, gestionnaire de portefeuille chez Lightwater Partners Ltd., était économiste au ministère des Finances de l’Ontario.

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