Opinion : Nous devrions suivre la Nouvelle-Zélande en matière de logement et libérer davantage de terres pour la croissance

Contenu de l’article

Par Wendel Cox

Il n’y a pas si longtemps, les prix des logements étaient généralement trois fois supérieurs aux revenus des ménages sur la plupart des marchés immobiliers au Canada, aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande, en Australie et en Nouvelle-Zélande. Mais au cours du dernier demi-siècle, de nombreux gouvernements locaux et provinciaux ont tenté de freiner l’expansion des zones urbaines (appelée « étalement urbain ») au moyen de limites de croissance urbaine, de ceintures vertes et d’autres stratégies de confinement.

Contenu de l’article

Contenu de l’article

Bien que satisfaisants pour les planificateurs, les résultats ont été désastreux pour les ménages à revenus moyens et faibles, faisant grimper les prix de l’immobilier, abaissant le niveau de vie et augmentant même la pauvreté. Des recherches internationales ont associé le confinement urbain à une hausse sous-jacente du prix des terrains, non seulement à la périphérie urbaine, là où la ville rencontre les zones rurales, mais également dans toute la zone confinée.

La crise actuelle de l’abordabilité du logement au Canada est centrée dans les « régions métropolitaines de recensement » qui ont tenté le confinement. Vancouver, qui se classe régulièrement au deuxième ou au troisième rang des régions métropolitaines les moins abordables parmi 94 grandes régions métropolitaines dans le classement annuel Demographia International Logement abordable rapport, a connu un triplement des prix de l’immobilier par rapport aux revenus. Au troisième trimestre de l’année dernière, le prix médian des logements était 12,3 fois le revenu médian des ménages. En moins de deux décennies, la RMR de Toronto a vu son ratio prix des maisons/revenu doubler, pour atteindre 9,3.

Il n’est pas surprenant que les deux RMR connaissent d’énormes départs nets, principalement vers les marchés voisins moins chers, comme Kitchener-Waterloo, Guelph, London, Nanaimo, Chilliwack et Kelowna. Mais ces régions voient également l’abordabilité disparaître car elles imposent elles aussi des politiques similaires à celles de Vancouver et de Toronto.

Contenu de l’article

Contenu de l’article

Ces dernières années, les gouvernements canadiens ont adopté des stratégies de densification – en partant du principe que le fait de rendre les villes plus peuplées rétablirait l’abordabilité du logement. Mais les preuves de cela sont limitées. Yonah Freemark de l’Institut urbain caractérise la littérature indique « que les upzonings offrent un succès mitigé en termes de production de logements, de réduction des coûts et d’intégration sociale dans les quartiers touchés ; les résultats dépendent de la demande du marché, du contexte local, des types de logements et du calendrier.

Comme le Canada, la Nouvelle-Zélande a vu les prix de ses logements augmenter beaucoup plus rapidement que les revenus des ménages, principalement en raison des politiques de confinement urbain. Auckland se classe régulièrement parmi les marchés les moins abordables au monde. Mais dans ce qui pourrait être un moment décisif pour la politique du logement à l’échelle mondiale, le gouvernement de coalition récemment élu en Nouvelle-Zélande abandonne la densification et, à la place, avec ses Viser la croissance du logement programme, vise le cœur du problème en abordant le coût du foncier.

Selon de nouvelles propositions, les gouvernements locaux seront tenus de zoner suffisamment de terres pour 30 ans de croissance projetée et de les rendre disponibles pour un développement immédiat. Selon le gouvernement, la décision délibérée des gouvernements locaux de restreindre la croissance dans leurs périphéries a « fait monter le prix des terrains, ce qui s’est répercuté sur les prix de l’immobilier », et il cite des recherches indiquant que « les limites de la croissance urbaine ajoutent 600 000 dollars néo-zélandais (500 000 dollars canadiens). ) au coût du terrain pour les maisons en périphérie d’Auckland.

Contenu de l’article

La nouvelle politique s’appuiera sur une loi de 2020 autorisant les agences publiques et les promoteurs privés à créer des « véhicules à usage spécial » – des sociétés créées pour financer les infrastructures liées au logement, dont les coûts doivent être remboursés par les propriétaires sur une période pouvant aller jusqu’à 50 ans. Cela allège le fardeau des infrastructures pour les gouvernements, comme cela a également été fait dans les « districts de services municipaux » (MUD) au Texas et au Colorado. Les MUD sont des entités indépendantes habilitées à émettre des obligations et à percevoir des frais pour financer et gérer les infrastructures locales destinées aux nouveaux développements.

Le gouvernement néo-zélandais estime que garantir un accès abondant à la terre se traduira par une offre accrue « à l’intérieur et à la périphérie de nos villes… afin que les prix des terrains ne soient pas gonflés par des restrictions artificielles d’urbanisme ». La même stratégie pourrait aider ici. Contrairement à la plupart des urbanistes, la plupart des Canadiens ne souhaitent pas une plus grande densité de population. Une enquête menée en 2019 auprès des jeunes ménages canadiens par le Groupe Mustel et Sotheby’s a révélé qu’en moyenne dans quatre régions métropolitaines (Toronto, Montréal, Vancouver et Calgary), 83 pour cent de ces familles préféraient les maisons individuelles, même si seulement 56 pour cent en avaient acheté une.

Contenu de l’article

Les ménages qui déménagent d’une grande ville vers Kitchener-Waterloo, par exemple, ou Chilliwack ne veulent pas seulement économiser de l’argent, ils veulent aussi plus de maison et probablement une cour. Les maisons individuelles prédominent dans ces sanctuaires de l’abordabilité, comparativement aux RMR de Vancouver et de Toronto.

Les urbanistes continuent de se plaindre expansion urbaine, mais c’est ainsi que se produit la croissance urbaine organique. Toronto et Vancouver montrent que le coût de la maîtrise de l’expansion est inacceptablement élevé : prix de l’immobilier gonflés, loyers plus élevés et, pour un nombre croissant de personnes, pauvreté. Il est temps de donner la priorité au bien-être des ménages canadiens, et non des urbanistes.

Poste financier

Wendell Cox, chercheur principal au Centre frontière pour les politiques publiquesest l’auteur du rapport annuel du Centre Demographia International Logement abordable rapport.

Ajoutez notre site Web à vos favoris et soutenez notre journalisme : Ne manquez pas l’actualité économique que vous devez connaître : ajoutez Financialpost.com à vos favoris et inscrivez-vous à nos newsletters ici.

Contenu de l’article