Opinion : Nous avons besoin du bon type d’intervention fédérale dans le logement

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Par Benjamin Dachis

Bien que le logement soit principalement une compétence provinciale, le gouvernement fédéral est confronté au problème politique et politique urgent de savoir comment augmenter le parc de logements, et ce le plus tôt possible. Le véritable rôle d’Ottawa en matière de logement est de se concentrer sur les domaines sous contrôle fédéral direct, comme les impôts et l’immigration. Une intervention directe sur les décisions de zonage ville par ville serait peu judicieuse et ne ferait probablement qu’aggraver la crise du logement.

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Le gouvernement fédéral a pris un bon départ dans le domaine du logement en exemptant la construction locative de la TPS. Mais il faut faire plus. Les prélèvements de TPS sur le logement à Ottawa augmentent furtivement depuis le début des années 1990 en raison de l’inflation. À simplement inverser En raison des augmentations, il devrait tenir compte de l’inflation et presque doubler les réductions restantes de la TPS. Les maisons occupées par leur propriétaire commencent à payer la TPS à 350 000 $. Dans les années 1990, la grande majorité des maisons vendues en dessous. Aujourd’hui, la grande majorité dépasse ce montant. À 450 000 $, les acheteurs paient l’intégralité du fret TPS. Ces seuils doivent être mis à jour.

Ottawa a de nombreux autres leviers fiscaux lui seul peut tirer. Elle pourrait repenser les seuils d’amortissement pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Il pourrait traiter les revenus locatifs comme les plus-values. Cela pourrait créer un crédit d’impôt pour investissement locatif du type que les États-Unis ont depuis longtemps. Ou cela pourrait élargir le Allocation canadienne pour le logementune aide au logement qui, fournie conjointement avec les provinces, va directement aux personnes mais est souvent sursouscrite.

Les changements fiscaux sont une tâche facile pour le gouvernement fédéral. La partie délicate est l’interaction avec les gouvernements municipaux, qui sont les source principale des retards dans la construction. Le gouvernement fédéral peut utiliser ses ressources pour assurer la responsabilisation des municipalités. Mais il doit le faire avec prudence.

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Le ministre fédéral du Logement, Sean Fraser, a commencé Envoi en cours des lettres aux gouvernements municipaux concernant leurs projets spécifiques. Il fournit de l’argent du Fonds d’accélération du logement aux villes disposées à assouplir leur zonage. C’est un pas dans la bonne direction. Mais le gouvernement fédéral ne peut pas examiner les règlements de zonage détaillés des centaines de villes qui, ensemble, déterminent la vitesse à laquelle le pays tout entier peut développer son parc de logements.

Presque toutes les villes doivent agir pour augmenter l’offre de logements. Mais ils doivent le faire de la manière qui leur convient le mieux. Quelques les villes devraient construire vers l’extérieur pour grandir. D’autres devraient construire vers le haut. La plupart devraient faire les deux. Mais le plan de chaque ville sera et devra être différent. Pour sa part, Ottawa devrait se concentrer sur les résultats et non sur chaque détail de chaque plan. Une intervention fédérale directe dans la planification municipale ne fera que ralentir davantage les choses alors que les villes se disputent l’argent. Les gouvernements municipaux ne sauront pas si leurs plans passeront les tests politiques non transparents à Ottawa. Ajouter davantage d’examens gouvernementaux et davantage d’incertitude au zonage municipal ne nous permettra pas d’accélérer la croissance du logement.

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En essayant d’augmenter les mises en chantier, le gouvernement fédéral doit travailler avec les provinces, qui sont responsables des villes. Les subventions d’Ottawa devraient être assorties de la condition que les provinces imposent des objectifs de croissance du logement ville par ville, avec une stricte application des performances. Un bon début est la façon dont l’Ontario a promulgué le logement promesses. La Colombie-Britannique est début également, mais seulement pour quelques villes. Pour obtenir l’intégralité du financement fédéral, les provinces devraient respecter leurs engagements en matière de logement et utiliser non discrétionnaire des outils d’application pour que les villes soient à leur tour sur la bonne voie pour approuver les logements.

Si Ottawa conclut des engagements avec chaque province, la somme des constructions promises constitue de facto un objectif national en matière de croissance du logement. Avec un tel chiffre en place, le gouvernement fédéral peut alors être tenu responsable de la manière dont il concilie la croissance totale du logement avec l’immigration – un déterminant clé de la demande de logements qu’il contrôle. S’il envisage d’accueillir plus de personnes que son propre objectif national en matière de logement ne peut en accueillir, les Canadiens sauront à qui s’en prendre.

Il faudra des années pour ajuster l’immigration et fixer des objectifs en matière de croissance du logement. Ce qu’il faut faire dès maintenant, c’est que les villes et les provinces commencent à rationaliser les délais d’approbation des permis de construire.

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Comment saurons-nous si les villes traitent les permis plus rapidement ? Les efforts provinciaux bien intentionnés visant à réduire les délais officiels ont souvent amené les gouvernements municipaux à ajouter autre non mesuré processus. Nous avons besoin de chiffres comparables à l’échelle nationale sur le temps qu’il faut réellement pour qu’un bâtiment soit construit et occupé et sur la manière dont les programmes fiscaux fédéraux soutiennent cet effort.

La Banque mondiale gère un célèbre comparaison internationale de la difficulté de démarrer une entreprise. Ses équipes simulent le processus complet d’une véritable start-up locale, y compris toutes les formalités administratives impliquées. L’enquête révèle que le Canada retards le reste du monde dans les délais requis pour obtenir à la fois un permis de construire et un raccordement électrique à un nouveau bâtiment. Malheureusement, pour créer son indice, la Banque mondiale ne travaille que dans la plus grande ville de chaque pays. Les chiffres du Canada concernent donc Toronto. Mais la Banque est prête à s’intéresser davantage aux villes d’un pays si le gouvernement le lui demande. Ottawa devrait demander! La Banque devrait examiner autant de villes canadiennes que possible et utiliser un immeuble d’appartements locatifs comme démarrage hypothétique dans chacune d’entre elles.

Tous les partis fédéraux se préoccupent désormais de faire construire davantage de logements. C’est un bon début. Mais nous avons besoin d’une intervention fédérale qui avance avec légèreté et évite de causer du tort par inadvertance. Les conséquences imprévues peuvent être aussi graves dans le domaine de la politique du logement que dans tout autre domaine.

Benjamin Dachis est vice-président associé aux affaires publiques à l’Institut CD Howe.

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