Opinion : Les prêts hypothécaires à taux fixe nécessitent que leurs taux soient fixes pour des durées plus longues

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Par Mary-Jane Bennett

Selon Statistique Canada, les prix de l’immobilier constamment élevés sont l’une des principales raisons de la forte baisse du « sentiment d’espoir » des jeunes Canadiens. Compte tenu de l’état du marché, il semble peu probable que leur espoir soit ravivé de si tôt.

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L’année dernière, les taux d’intérêt ont atteint leur niveau le plus élevé depuis 22 ans et les pressions inflationnistes, notamment sur les coûts du logement, restent fortes. Ensemble, l’inflation et les taux d’intérêt érodent le pouvoir d’achat des Canadiens. Déjà, un créancier hypothécaire sur trois a été contraint d’allonger sa période d’amortissement au-delà de la norme de 25 ans, ce qui signifie qu’il doit rembourser son prêt hypothécaire des années plus tard, à un coût plus élevé. Et des amortissements plus longs contribuent à la hausse des prix des logements, selon le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), l’organisme de réglementation bancaire du Canada.

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Pour faire face à la crise, le ministère des Finances devrait enquêter pour savoir si les banques du Canada, ainsi que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’agence qui garantit les prêts hypothécaires canadiens, sont suffisamment protégés pour offrir des taux fixes à plus long terme que le terme conventionnel de cinq ans détenu par la plupart des propriétaires. Avec intérêts et mensualités renégocié tous les cinq ans, ce que les banques canadiennes appellent un « prêt hypothécaire à taux fixe » est en réalité un prêt à taux variable avec des réinitialisations sur cinq ans. Cela offre bien moins de protection contre les risques qu’un prêt à long terme dans lequel le taux d’intérêt et le paiement restent fixes pendant toute la durée du prêt, ce qui est la norme aux États-Unis.

L’évolution des prêts hypothécaires à 30 ans aux États-Unis a commencé comme l’une des interventions majeures qui ont suivi la Grande Dépression, au cours de laquelle des durées hypothécaires aussi courtes qu’un an et entièrement remboursables avaient créé une avalanche de saisies. Les lois du New Deal autorisaient le financement des entreprises de construction résidentielle qui faisaient également office de prêteurs. Les hypothèques sont devenues des garanties et ont été vendues aux investisseurs en tant que titres. En 1938, la politique a conduit à la création de Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association).. En tant qu’agence parrainée par le gouvernement, elle remplit trois fonctions. Il rachète des prêts hypothécaires aux banques, libérant ainsi leur capital et leur permettant de poursuivre davantage de ventes de prêts hypothécaires ; il regroupe les prêts hypothécaires et les vend aux investisseurs ; et il garantit les prêts hypothécaires contre tout défaut de paiement. Au fil des années, les durées des prêts hypothécaires fixes se sont étendues à 10 et 15 ans.

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En 1968, l’administration Johnson a réorganisé Fannie Mae en une société détenue par des actionnaires et soutenue par le gouvernement. Cela a conduit à la domination de l’hypothèque sur 30 ans. Aujourd’hui, plus de 90 pour cent des propriétaires américains choisissent des prêts hypothécaires sur 30 ans. Les taux fixes sur une période aussi longue protègent les propriétaires contre de futures hausses de taux, tout en permettant également un refinancement en cas de baisse des taux d’intérêt. Lorsque le risque de taux d’intérêt est assumé par des acheteurs de prêts hypothécaires plus avertis et des investisseurs capables de se protéger contre les fluctuations du marché, les prêts hypothécaires sur 30 ans peuvent stabiliser les marchés financiers d’un pays.

Des pays comme le Danemark – où environ la moitié des prêts hypothécaires sont d’une durée de 30 ans – s’appuient plutôt sur des « prêts prudents » plutôt que sur le modèle de financement centré sur le marché des capitaux de Fannie Mae. Des prêts hypothécaires à taux fixe existent également en Allemagne, mais généralement pour des durées comprises entre 10 et 15 ans.

Plusieurs raisons sont communément citées pour expliquer pourquoi les banques canadiennes ne prolongent pas la durée des prêts au-delà de cinq ans. Premièrement, les dépôts de détail des banques restent leur principale source de financement hypothécaire. Mais seuls les dépôts d’une durée allant jusqu’à cinq ans sont éligibles à l’assurance-dépôts. Pour persuader les déposants d’accepter des conditions de dépôt plus longues, les banques devraient proposer des taux d’intérêt plus élevés. Ces coûts supplémentaires seraient inévitablement répercutés sur les emprunteurs. Selon les banques, pour équilibrer les actifs et les passifs d’un créancier, il faut un terme de cinq ans. Et les banques canadiennes ne disposent pas d’entreprises privatisées parrainées par le gouvernement (GSE) comme Fannie Mae et Freddie Mac (la Federal Home Loan Mortgage Corporation) pour titriser les prêts hypothécaires du pays.

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La SCHL dispose de deux programmes qui remplissent une fonction de filet de sécurité similaire pour le marché hypothécaire canadien. Premièrement, les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) émis dans le cadre de la loi nationale sur le logement, soutenue par le gouvernement, garantissent un large éventail de prêts hypothécaires contre le défaut de paiement. Et depuis 2001, la Fiducie de la Loi canadienne sur l’habitation joue le rôle d’intermédiaire, rachetant les MBS aux prêteurs et les transformant en obligations hypothécaires du Canada plus attrayantes, garanties par le gouvernement, qui se négocient sur un marché plus vaste et plus liquide avec de meilleures marges pour les investisseurs. Élargis de manière appropriée, ces programmes pourraient garantir un marché hypothécaire à taux fixe à plus long terme au Canada.

Des prêts hypothécaires à taux fixe à plus long terme contribueraient à éviter que le marché immobilier ne soit perdu au profit d’une génération de jeunes Canadiens.

Mary-Jane Bennett est une consultante en transport basée à Vancouver.