Opinion : Les logements autochtones ont besoin de capitaux privés pour être rendus au moins habitables

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Par Tracee Smith

Le logement autochtone n’est pas suffisamment financé et ne le sera pas à moins que nous ne modifiions le système de financement. L’Assemblée des Premières Nations estime que 40 milliards de dollars est nécessaire pour élever le logement des Autochtones à un niveau que la plupart des Canadiens considéreraient comme habitable. Juste vivable. Le Budget fédéral 2023 a réservé 4 milliards de dollars sur sept ans pour tous les logements des Premières Nations dans les communautés urbaines, rurales et nordiques, y compris les Inuits et les Métis. Cela représente une différence de 36 milliards de dollars.

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Cet écart entre les logements dont disposent les communautés autochtones et ce dont elles ont besoin n’est pas nouveau. Nous continuons à suivre le même chemin du logement socialisé et à obtenir les mêmes résultats lamentables. Les communautés autochtones ont frappé aux mêmes portes du financement gouvernemental année après année, budget après budget. Et bien que leurs droits soient inscrits dans des traités et des lois, bon nombre de nos communautés se voient claquer la porte au nez.

Il existe une meilleure solution, qui a été testée et éprouvée et qui est utilisée quotidiennement partout au Canada : le capital privé – ce qui est essentiellement ce à quoi cela ressemble : de l’argent provenant d’actifs non négociés ou disponibles sur les marchés publics des capitaux. Bien qu’il soit encore souvent classé comme un « investissement alternatif », son rôle dans l’investissement canadien a augmenté rapidement au cours des dernières années.

Alors pourquoi n’avons-nous pas utilisé plus rapidement ce financement pour construire davantage de logements autochtones ? Les institutions financières canadiennes acceptent les dépôts des Autochtones, mais leurs ratios prêt/dépôt sont plus faibles dans les communautés autochtones que dans les autres communautés canadiennes pour des investissements comme la construction de logements, le démarrage d’entreprises ou l’augmentation des capitaux propres. Les institutions financières affirment que la Loi sur les Indiens les empêche de structurer des prêts garantis puisqu’elles ne sont pas en mesure de rapatrier les actifs qui se trouvent sur les terres de la Couronne, comme les propriétés, en cas de défaut de paiement. Ou bien ils disent qu’ils exigent des garanties de prêt ministérielles.

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Certaines bandes ont donc été contraintes de développer leurs propres solutions de financement. La Première Nation des Mississaugas de Credit en Ontario, par exemple, a établi un système de prêt renouvelable dans lequel les membres de la communauté peuvent demander à emprunter à partir d’un fonds créé à partir des finances de la bande. Plutôt que d’accorder des subventions, la bande propose des prêts auxquels les membres peuvent accéder, selon des paramètres définis, pour soutenir le logement.

Mais toutes les communautés n’ont pas les moyens financiers pour le faire. Les 400 à 500 communautés autochtones qui ne disposent pas d’actifs importants, de colonies foncières lucratives, de fiducies bien financées ou de sociétés de développement économique sont essentiellement incapables d’accéder à des capitaux. C’est au détriment financier des banques et de leurs investisseurs que ces conditions existent et que les biais qui y conduisent persistent. Des capitaux propres non réalisés considérables se trouvent à la fois dans le secteur privé et dans les communautés autochtones et sont prêts à être investis dans la construction de logements habitables.

Le capital privé est capable de contourner ces défis réels et, dans certains cas, principalement perçus. Les communautés autochtones et les investisseurs privés potentiels fixent ensemble leurs propres termes et conditions. Le niveau d’investissement peut répondre aux besoins spécifiques de la communauté. Si six logements sont nécessaires, la communauté autochtone n’est limitée que par sa capacité d’investissement, et non par une allocation arbitraire de logements, des lignes directrices politiques rigides ou (parfois) des pratiques de prêt carrément discriminatoires.

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Là où les banques sont compartimentées et ne peuvent prêter qu’aux acheteurs de maison dans le cadre de la « Ligne directrice B-20 pour la souscription de prêts hypothécaires résidentiels », les prêteurs privés peuvent se montrer plus créatifs. Les créanciers privés peuvent s’appuyer sur certains aspects des prêts commerciaux, corporatifs et immobiliers lorsqu’ils travaillent avec les communautés autochtones. Ils ont généralement plus de marge pour être flexibles et agiles. Comprendre les problèmes communautaires, entretenir des relations sur le terrain avec les communautés et avoir une vision des impacts potentiels est le domaine dans lequel un fonds privé peut être plus innovant et, en fin de compte, plus performant que ses homologues des grandes banques.

Il n’y a vraiment qu’une seule porte à laquelle les Autochtones peuvent frapper pour obtenir de l’argent pour le logement, et c’est le gouvernement fédéral. Il est grand temps que nous exploitions les ressources privées pour participer à la solution, en fournissant non seulement des logements indispensables aux communautés autochtones, mais en donnant aux investisseurs la possibilité d’obtenir un rendement tout en faisant quelque chose de bien.

Tracee Smith, membre de la Première Nation crie de Missanabie en Ontario, est présidente et directrice générale de Keeywaywin Capital Inc., un fonds de crédit privé appartenant à des Autochtones.

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