Opinion : Les gouvernements ne devraient pas héberger la classe moyenne

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Par Steve Lafleur et Josef Filipowicz

Le logement est une question émotionnelle. Le concept de maison évoque la sécurité, le bien-être et l’appartenance. Il n’est donc pas surprenant que les débats sur le logement soient devenus politiquement chargés à mesure que l’accessibilité financière du logement s’est érodée. Cela peut également évoquer des propositions radicales de changement.

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Certains affirment que nous ne pouvons pas compter sur le secteur privé pour rendre le logement à nouveau abordable pour la classe moyenne. Ils affirment que l’ajout de davantage d’« appartements de luxe » ne fait pas progresser l’abordabilité. À leurs yeux, nous avons besoin de plus de logements sociaux — beaucoup plus.

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Dans notre recherche pour l’Institut Macdonald-Laurier, publié le mois dernier, nous avons étudié l’idée populaire d’une construction de logements sociaux à grande échelle. Nous avons constaté que dans le scénario le plus optimiste, les coûts d’un tel projet seraient énormes.

Attribuer des coûts réalistes à des logements hypothétiques est un exercice semé d’embûches. Où allons-nous les construire ? Avons-nous accès à la terre ? À quel prix? Quels types de frais administratifs cela impliquera-t-il ? Et tous les niveaux de gouvernement renonceront-ils aux frais et taxes traditionnellement perçus sur le logement pour y parvenir ?

Pour toutes ces questions, nous avons opté pour les hypothèses les plus généreuses (peut-être trop généreuses). Nous savons que les réponses seront complexes et coûteuses, mais pour cet exercice d’analyse comparative, nous voulions établir le montant le plus bas plausible pour construire le nombre minimum d’unités de logement dont le Canada a besoin. La réponse : entre 196 et 300 milliards de dollars.

C’est un chiffre énorme. Pour situer le contexte, les revenus du gouvernement fédéral l’année dernière étaient évalués à 413,3 milliards de dollars. Pourtant, malgré toutes les hypothèses que nous avons formulées, notre estimation reste probablement très basse.

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Il n’est pas facile de fixer des chiffres clés en matière de coûts ; des appels au jugement sont nécessaires. Et encore une fois, nous avons fait preuve de prudence. Par exemple, combien de logements sont nécessaires au Canada? Il existe différentes estimations disponibles. La Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoit que, d’ici 2030, quelque 3,5 millions de logements seront nécessaires – en sus des projections actuelles. Un autre chiffre (inférieur) correspond aux statistiques du Canada sur les ménages ayant des besoins impérieux en matière de logement. Il s’agit de ménages qui ne satisfont pas à des normes spécifiques d’adéquation, d’adéquation et d’abordabilité, et qui dépensent plus de 30 pour cent de leur revenu avant impôts pour accéder à un logement répondant à ces trois normes. En 2021, un peu plus de 1,5 million de ménages répondaient à ces critères, nous avons donc choisi d’utiliser cette estimation relativement basse par souci de prudence.

Ensuite, il y a les coûts de construction. En supposant que ce programme de construction historique soit déployé prochainement et aussi près que possible de ceux qui en ont le plus besoin, les types de bâtiments denses sont le seul moyen d’héberger rapidement autant d’unités sur des terrains urbains rares. Nous estimons le coût de construction de ces types de logements (immeubles d’appartements de 13 à 39 étages) à 272 $ le pied carré, en notant qu’il s’agit d’une moyenne nationale et qu’il sera probablement inférieur au coût réel puisque la majeure partie des besoins réside dans des marchés plus vastes et plus chers.

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L’utilisation de ces hypothèses et d’autres nous amène à notre fourchette de coûts estimée, selon que l’objectif est de loger uniquement les locataires ayant des besoins impérieux de logement (environ un million) ou tous les ménages ayant des besoins impérieux de logement (environ 1,5 million).

Comme indiqué, nos projections de coûts pour ce projet hypothétique se situent presque certainement dans la fourchette basse. Les gouvernements possèdent des terrains aménageables dans les grandes villes, mais suffisamment pour construire au moins un million d’unités sans aucun coût foncier ? Probablement pas. Et un gouvernement pourrait-il superviser la construction de plus d’un million de logements subventionnés sans de lourds coûts administratifs ? Non, mais même dans ce scénario extrêmement optimiste, les chiffres sont incroyablement élevés.

Le logement subventionné par le gouvernement joue un rôle important au Canada et devrait continuer de le faire. La pauvreté est souvent complexe et de nombreux ménages n’ont plus que quelques centaines de dollars pour pouvoir payer leur loyer. Il est également vrai que les familles qui gagnent six chiffres ne devraient pas avoir du mal à trouver ou à conserver un abri adéquat – mais c’est le cas.

Rétablir l’équilibre du marché immobilier, c’est dire oui aux projets de logements, qu’ils soient publics ou privés. Mais nous ne devrions pas attendre des gouvernements qu’ils hébergent la classe moyenne. Les logements sociaux devraient être destinés aux plus vulnérables. Le marché peut prendre soin de nous tous, si nous le laissons faire.

Poste National

Steve Lafleur est un analyste des politiques publiques qui fait des recherches et écrit pour des groupes de réflexion canadiens. Josef Filipowicz est un spécialiste indépendant des politiques qui se concentre sur les questions d’utilisation des sols urbains, notamment l’abordabilité du logement, la fiscalité et les finances municipales. Cet article a été rédigé pour l’Institut Macdonald-Laurier.

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