Opinion : Les constructions coûteuses ne sont pas la cause du logement inabordable. Un terrain coûteux est

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Par Wendell Cox

La dernière démographie rapport sur l’abordabilité du logement au Canada, que je produis pour le Frontier Centre for Public Policy, révèle que plus de la moitié des 46 marchés immobiliers canadiens que nous évaluons sont extrêmement inabordables. En fait, Vancouver et Toronto se classent respectivement au troisième et au dixième rang des marchés les moins abordables parmi les 94 principaux marchés mondiaux inclus dans notre dernière étude internationale sur l’accessibilité à la propriété du logement. étude.

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Pour évaluer les coûts du logement, nous utilisons le « multiple médian », qui divise le prix médian du logement au sein d’un marché donné (région métropolitaine de recensement) par le revenu médian des ménages. Un multiple égal ou inférieur à 3,0 est classé comme « abordable », tandis que tout ce qui dépasse 5,0 est qualifié de « gravement inabordable ».

Parmi les principaux marchés immobiliers canadiens, Vancouver (avec un multiple médian de 12), Toronto (9,5), Montréal (5,4) et Ottawa-Gatineau (5,2) entrent dans la catégorie des logements extrêmement inabordables. Vancouver maintient un multiple médian élevé depuis plusieurs décennies, tandis que Toronto se situe dans cette fourchette depuis environ deux décennies. La prévalence accrue du télétravail a récemment contribué aux problèmes d’abordabilité à Montréal et à Ottawa-Gatineau, entraînant une augmentation de la demande de maisons et de propriétés plus grandes dans les banlieues plus éloignées. En revanche, le logement à Edmonton (4,0) et à Calgary (4,3) reste relativement abordable.

À Toronto et à Vancouver, la mise en œuvre des principes internationaux d’urbanisme, en particulier ceux promouvant des mesures anti-étalement telles que les ceintures vertes et les réserves agricoles, a conduit à des hausses de prix sans précédent. Cette approche de « confinement urbain » a constamment fait grimper la valeur des terrains là où elle a été adoptée. Et la valeur élevée des terrains, plutôt que l’augmentation des coûts de construction, explique la disparité substantielle entre les marchés très inabordables et les marchés plus favorables au budget.

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La restriction foncière crée ce qui équivaut à des cartels fonciers. Un nombre désormais plus restreint de propriétaires fonciers réalisent des bénéfices exceptionnels, ce qui, bien sûr, encourage la spéculation. Pour maintenir ou restaurer l’accessibilité financière, il faut éliminer les profits exceptionnels en garantissant un marché foncier compétitif.

Un autre problème découle de la préférence des urbanistes pour les logements à plus forte densité, comme les immeubles en copropriété de grande hauteur. Certains ménages peuvent préférer vivre dans des immeubles de grande hauteur, mais les familles avec enfants recherchent généralement un logement avec plus de terrain, qu’il soit détaché ou jumelé. Lorsqu’ils sont exclus des bons marchés du logement, leur qualité de vie en souffre et ils peuvent même sombrer dans la pauvreté.

Le paradoxe troublant est que les logements inabordables sont beaucoup plus courants dans des marchés comme Vancouver et Toronto, qui ont adopté l’orthodoxie de la planification, censée produire des logements abordables. Il en va de même sur les marchés internationaux comme Sydney, Auckland, Londres et San Francisco, où confinement urbain et logements inabordables vont de pair.

Quelle est la solution ? Abandonnez le confinement urbain et libérez davantage de terrains pour le logement. Mais cela ne menacerait-il pas l’environnement naturel, comme le prétendaient les critiques de la récente tentative de l’Ontario d’autoriser le développement d’une partie de sa ceinture verte ?

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Pas du tout. Il est vrai que les terres cultivées au Canada diminuent régulièrement au fil des années. Mais le coupable est l’amélioration de la productivité agricole et non l’expansion urbaine. Selon Statistique Canada, entre 2001 et 2021, les terres agricoles ont diminué de 53 000 kilomètres carrés. Cela équivaut à peu près à la superficie de la Nouvelle-Écosse. Et cela représente environ le triple de la superficie urbanisée depuis le début de la colonisation européenne. Même en Ontario et en Colombie-Britannique, où sont concentrés la plupart des marchés extrêmement inabordables, l’expansion urbaine de 2016 à 2021 a absorbé moins du quart des pertes agricoles au cours de cette période. L’expansion urbaine n’élimine pas les terres agricoles.

Compte tenu de tout cela, que devrions-nous faire en matière d’accessibilité financière ? Selon moi, trois choses :

Premièrement, il est essentiel de reconnaître que les Canadiens s’attaquent déjà au problème en déménageant des régions les plus chères vers des régions plus abordables. Le logement est plus abordable dans les provinces de l’Atlantique et des Prairies ainsi que dans les régions du Québec à l’est de Montréal. Il n’est donc pas surprenant qu’il y ait désormais un afflux net de personnes vers des endroits plus petits, généralement plus abordables. Au cours des cinq dernières années, les marchés comptant plus de 100 000 habitants ont collectivement vu plus de 250 000 personnes se déplacer vers des marchés plus petits.

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Deuxièmement, rendre plus de terrains disponibles pour le développement dans des marchés de plus en plus inabordables comme la Colombie-Britannique, le sud de l’Ontario et le corridor Montréal-Ottawa. Une première solution consiste à créer des « enclaves d’opportunités de logement » (HOE), dans lesquelles les pas Dans les zones à haute densité, les réglementations en matière de logement s’appliqueraient, mais les réglementations essentielles en matière d’environnement et de sécurité le seraient. L’objectif serait de fournir des logements aux revenus moyens aux ratios prix/revenu qui étaient typiques avant l’arrivée du confinement urbain et où le logement dans tout le pays était largement abordable.

Un développement axé sur le marché serait assuré en s’appuyant sur le secteur privé pour fournir des logements, des terrains et des infrastructures, un modèle qui a réussi au Colorado et au Texas. Les résidents actuels conserveraient leurs droits de propriété mais pourraient vendre à des parties privées et aux Premières Nations à des fins de développement.

Les HOE seraient situées suffisamment loin des grands centres pour profiter des terres à bas prix, en donnant la priorité aux zones ayant récemment connu les plus grandes réductions de terres agricoles. Les communautés ressembleraient probablement à Waverly West à Winnipeg ou à The Woodlands à Houston, avec suffisamment d’espace de logement et de cours pour les familles avec enfants.

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Ces nouvelles communautés attireraient des personnes travaillant au moins en partie à domicile. Les emplois suivraient naturellement, créant des communautés autonomes où la plupart des déplacements s’effectuaient au sein du HOE. Pour garantir un marché compétitif et éviter l’escalade des coûts fonciers, les HOE doivent disposer de suffisamment de terrains disponibles.

Troisièmement, les autorités publiques devraient allouer une superficie suffisante de terrains suburbains pour préserver une valeur raisonnable des terrains dans les provinces des Prairies et de l’Atlantique, ainsi qu’au Québec, à l’est de Montréal. Cela permettrait aux marchés actuellement plus abordables comme Québec, Calgary, Edmonton, Winnipeg, Moncton et Halifax d’accueillir les migrants interprovinciaux sans compromettre leur abordabilité.

Les gouvernements provinciaux et locaux devraient surveiller les multiples d’abordabilité des logements sur un cycle d’au moins cinq ans, et les législatures, les autorités chargées de l’aménagement du territoire et les conseils municipaux devraient autoriser suffisamment de développements fonciers à faible coût pour maintenir la stabilité du rapport prix/revenu.

Il ne suffit pas de fournir suffisamment de terrains à bâtir pour répondre à la demande projetée. L’objectif devrait être de permettre aux constructeurs de proposer des logements à des prix abordables pour les ménages à revenus moyens. La clé pour y parvenir est un terrain abordable.

Wendell Cox est chercheur principal au Centre frontière pour les politiques publiques.

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