Opinion : Les Canadiens veulent des maisons plus grandes, mais elles ne sont pas construites

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Par Josef Filipowicz et Steve Lafleur

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Le jury est d’accord — de nombreux Canadiens veulent des maisons plus grandes, de préférence au niveau du sol. Ce n’est pas vraiment une révélation. La pandémie n’a fait qu’accélérer les tendances préexistantes alors que les gens chercher plus d’espace pour vivre, travailler ou élever une famille. Et pourtant, on construit moins de ce type de logements, pas plus.

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Aujourd’hui, les logements « orientés vers le sol » – comme les maisons unifamiliales et les maisons en rangée – coûtent 31 % plus cher au Canada qu’avant la pandémie, même après avoir chuté de leur sommet au début de 2022, dépassant facilement les gains de prix importants (17 % ) dans les copropriétés. Les logements orientés vers le sol ont également connu les plus hauts volume des ventes de maisons pendant la pandémie. De toute évidence, de nombreux Canadiens veulent vivre dans des maisons donnant sur le sol. Et cette tendance sera probablement persister alors que les travailleurs maintiennent leur préférence pour des modalités de travail plus flexibles.

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Cependant, comme indiqué dans un nouveau étude publié par l’Institut Fraser, les années 2010 ont été la décennie avec le moins d’achèvements de logements orientés vers le sol (en termes absolus) depuis les années 1960 – lorsque la population du Canada était moins des deux tiers aussi nombreuse. Aujourd’hui, les appartements sont le type de logement le plus couramment construit au Canada.

Normalement, lorsque le prix d’un bien ou d’un service augmente, les producteurs augmentent l’offre. C’est exactement le contraire qui s’est produit pour les maisons donnant sur le sol, ce qui a détourné la composition des logements des préférences de nombreux Canadiens et de leurs familles. aiguë du Canada (et bien documenté) La pénurie de logements de tous types – combinée à une décennie de taux d’intérêt bas et à une population en croissance rapide – a fait monter en flèche les loyers et les prix des logements.

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Dans de nombreuses régions, cette tendance se résume à des choix politiques. Le logement orienté vers le sol a subi le poids d’une «double pression» où les gouvernements locaux et provinciaux ont restreint la croissance à la fois vers le haut et vers l’extérieur. En Ontario, par exemple, le gouvernement provincial a fortement découragé la construction résidentielle à la périphérie des villes de la région élargie du Golden Horseshoe entourant Toronto depuis milieu des années 2000. Il en va de même pour Metro Vancouver, qui rapports que 99 % du développement s’est produit à l’intérieur de sa « limite de confinement urbain » depuis 2011. Des politiques similaires peuvent être observées partout à partir de Ottawa pour Calgary.

De nombreuses municipalités ont simultanément rendu très difficile l’intégration de maisons familiales dans les quartiers existants, principalement en raison de règlements de zonage restrictifs et de l’utilisation des terres. règlements. Par conséquent, il est difficile de construire à la fois de nouvelles communautés de banlieue et des formes plus denses de logements au sol (maisons de ville et duplex) dans les quartiers existants.

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Récemment, cependant, nous avons vu lueurs d’espoir. Les gouvernements de l’Ontario, de la Colombie-Britannique et de la Nouvelle-Écosse ont tous proposé ou adopté des lois pour réduire les obstacles à la construction de logements. L’Ontario a autorisé jusqu’à trois unités à être construites sur des terrains unifamiliaux de plein droit, ce qui signifie que plus de maisons peuvent être construites avec moins de formalités administratives. Le nouveau premier ministre de la Colombie-Britannique propose des changements à déposer cet automne. C’est une bonne nouvelle mais en aucun cas une solution miracle. Des réformes similaires dans d’autres juridictions ont été étouffées par stipulations réglementaires limiter l’ajout physique de plus de maisons — sans parler des types de maisons que les Canadiens préfèrent.

Ce décalage fondamental — entre ce que veulent les Canadiens et ce qui est à leur disposition — ouvre la voie à un débat mouvementé mais nécessaire sur l’avenir de nos collectivités. Plutôt que de se calmer après la pandémie, ce débat va probablement s’intensifier. Par leurs actions, les Canadiens ont clairement identifié les types de foyers et de communautés dans lesquels ils préféreraient vivre. Les décideurs les ignorent à leurs risques et périls.

Josef Filipowicz est un spécialiste indépendant de la politique urbaine. Steve Lafleur est chercheur principal à l’Institut Fraser.