Opinion : Le fisc vient s’emparer de nos maisons

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Par Lawrence Salomon

Les gouvernements canadiens, qui ont besoin de plus de revenus pour financer leurs dépenses, ciblent ce qu’ils considèrent traditionnellement comme l’actif le plus sous-imposé des Canadiens : leurs maisons. Résultat : les gouvernements ont rempli leurs coffres aux dépens des propriétaires, les soulageant de leurs liquidités et parfois de leurs maisons.

La récente augmentation par le gouvernement fédéral du taux d’inclusion des gains en capital à 67 pour cent des gains supérieurs à 250 000 $ est peut-être la plus connue et la plus douloureuse des nouvelles taxes imposées aux propriétaires. Un modeste chalet familial qui aurait pu coûter 20 000 $ lors de son achat dans les années 1960 pourrait avoir aujourd’hui une valeur de plus de 2 millions de dollars, ce qui représente un gain en capital de 2 millions de dollars ou plus, dont environ 1,3 million de dollars sont maintenant imposables. Si les enfants qui en héritent paient des impôts au taux marginal le plus élevé, ils devront environ la moitié de ce montant, soit près de 650 000 $. S’ils ne parviennent pas à trouver l’argent nécessaire pour satisfaire le fisc, le chalet familial devra être vendu, mettant ainsi fin aux traditions et au fondement de la cohésion familiale qui s’étalait sur des générations.

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Airbnb et les plateformes de location similaires, qui permettent aux propriétaires de louer une partie ou la totalité de leur logement pour de courts séjours, sont également devenues une machine à sous pour les municipalités, qui obligent les locataires à obtenir des licences et à payer des frais annuels pouvant s’élever à 2 000 dollars ou plus. Certaines municipalités imposent également aux locataires une taxe de séjour que les propriétaires sont tenus de percevoir. À Toronto, la taxe de séjour augmente le loyer de six pour cent. Et Ottawa et Queen’s Park prennent également leur part, car TVH est prélevé à la fois sur la taxe de séjour et sur les frais de location.

Les gouvernements gagnent clairement à forcer les propriétaires à entrer dans l’économie locative formelle, mais ce n’est pas le cas des propriétaires. Même les propriétaires qui ne louaient leur maison ou leur chalet de manière informelle que quelques fois par an pour contribuer aux impôts fonciers et à l’entretien se retrouvent soumis à une série de réglementations gouvernementales, à des dépenses de tiers pour des audits et des inspections et à la tenue de registres détaillés, rendant souvent les locations non rentables. La perte de revenus locatifs supplémentaires contraint de nombreux propriétaires à vendre leur maison.

Les gouvernements affirment que les locations à court terme évince les locataires à long terme, aggravant ainsi la crise du logement. Mais les propriétaires qui passent de la location à court terme à la location à long terme se retrouvent dans une impasse. En vertu du nouveau «Règles de changement d’utilisation», ils sont réputés avoir vendu leur maison à eux-mêmes et doivent payer la TVH sur la pleine valeur marchande. En Ontario, où le taux de TVH est de 13 pour cent, une maison d’un million de dollars rapporte 130 000 $ une aubaine pour l’ARC. Pire encore, si le propriétaire décide par la suite d’arrêter de louer et de retourner vivre dans sa maison, celle-ci est réputée avoir été vendue à sa juste valeur marchande, faisant de toute plus-value un gain en capital imposable. Parce que les règles de changement d’usage sont nouvelles, mal définies et non testées, les propriétaires sont voués à se retrouver piégés dans leurs contradictions, qui sont « de nature talmudique », explique un comptable et avocat fiscaliste. David Rotfleisch.

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Ces nouvelles politiques fiscales s’ajoutent aux mesures de longue date que les gouvernements ont introduites pour récupérer ce qu’ils considèrent comme leur péché originel : la décision de 1972 de exempter résidences principales des impôts sur les plus-values ​​introduits à cette époque. Les récupérations ont rapidement suivi. Dans 1974l’Ontario a imposé le premier droit de mutation immobilière – dont le taux maximum initial de 0,6 pour cent était passé à 2 pour cent en 1989. Toronto a ensuite ajouté en 2008 un droit de cession immobilière supplémentaire de 1 pour cent sur la tranche supérieure, qu’elle a augmenté à 2,5 pour cent en 2017.

Dans le cadre d’une autre mesure de récupération, en 1982, l’ARC a éliminé la pratique permettant aux conjoints de demander chacun une exonération sur la vente d’une maison en adoptant une règle d’une propriété par famille. En 2016l’ARC a commencé à exiger des rapports détaillés concernant les résidences principales, ce qui a entraîné des sanctions lorsque, par exemple, des personnes ont déménagé d’une résidence principale à une autre et n’ont pas informé l’ARC en temps opportun.

L’année dernière, l’ARC a adopté le concept de « revente de maison » pour refuser aux personnes qui possèdent leur maison depuis moins d’un an le droit de la vendre sans payer d’impôt sur son gain en capital. L’ARC a également commencé à contester le statut de propriétaire. Si un Canadien travaille à l’étranger, l’ARC peut le considérer comme un non-résident et récupérer le statut d’exonération fiscale de sa résidence pour ses années d’absence. Les règles de changement d’utilisation s’appliquent également aux propriétaires qui louent leur maison pendant leur absence. Eux aussi sont réputés avoir vendu leur maison, ce qui signifie qu’ils seront assujettis à la TVH sur leur valeur marchande, puis à un impôt sur les gains en capital sur toute valeur plus-value à leur retour de l’étranger.

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Dans un autre piège, si le propriétaire décide de ne pas louer son logement à un étranger alors qu’il vit à l’étranger, il sera soumis à la taxe sur les logements vacants. Un Vancouvérois qui n’est pas admissible à un exemption fait face à des taxes municipales, provinciales et fédérales sur les logements vacants totalisant six pour cent de la valeur d’un bien. Le prix médian des maisons à Vancouver est de 1,6 $ millions, donc ça fait 96 000 $ par année.

L’extraction de valeur par les gouvernements de nos maisons s’est accélérée ces dernières années alors qu’ils sont devenus plus désespérés, à la fois pour augmenter les revenus et pour trouver des boucs émissaires pour détourner le blâme de leur propre rôle principal dans la pénurie de logements au Canada. À mesure que les extractions byzantines se multipliaient, nos maisons, autrefois considérées comme notre principal atout, sont devenues pour beaucoup notre principal passif. Autrefois, « la sécurité comme une maison » était une stratégie d’investissement évidente. Quiconque considère désormais une maison comme un investissement sûr doit se faire examiner la tête.

Lawrence Solomon est un chroniqueur fondateur de FP Comment. [email protected]

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