Opinion: La politique nous rend riches en maisons, pauvres en tout le reste

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À l’automne 2020, à peine remarquée au milieu des tensions de la COVID-19, l’économie canadienne a franchi une étape particulière. L’investissement résidentiel a dépassé tous les autres investissements des entreprises — plus que pour les structures non résidentielles, les machines et le matériel et les produits de propriété intellectuelle réunis. C’était sans précédent. Pas plus tard qu’au début des années 2000, cela aurait été inconcevable. En tant que nation, nous risquons de nous retrouver avec de beaux toits au-dessus de nos têtes, mais sans les revenus dont nous avons besoin pour tout ce que nous voulons. Riche en maison et pauvre en tout le reste.

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Parce qu’une économie en croissance et l’inflation rendent l’expérience récente difficile à comparer avec ce qui s’est passé il y a des décennies, cela aide à mesurer l’investissement par rapport au PIB. Jusqu’à la récession du début des années 90, l’investissement non résidentiel était généralement supérieur à 10 % du PIB. Après cela, il a représenté en moyenne environ 10 % du PIB jusqu’au milieu des années 2010, lorsqu’il s’est effondré. L’investissement résidentiel a fluctué autour de 5 % du PIB jusqu’aux années 2000, et il a surtout augmenté depuis. La baisse de l’investissement non résidentiel après 2014 et la flambée de l’investissement résidentiel après 2019 nous ont placés dans une toute nouvelle situation – dépenser plus pour de nouvelles maisons, des rénovations et des transactions immobilières que pour tout ce dont les entreprises équipent leurs travailleurs pour qu’ils puissent tenir leurs propres concurrents à l’étranger et, ce n’est pas par hasard, gagnent des salaires et des avantages plus élevés.

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Nous pouvons être rassurés par la baisse des prix de nombreux biens d’investissement. Les ordinateurs modernes, par exemple, offrent aux entreprises un meilleur rapport qualité-prix que ceux des années 1990. Mais c’est vrai partout, et les investissements des entreprises dans d’autres pays, notamment aux États-Unis, sont beaucoup plus robustes qu’au Canada. Pendant ce temps, l’investissement résidentiel au Canada dépasse celui de presque tout le monde.

Comparer les hypothèques des ménages aux crédits aux entreprises renforce l’impression que quelque chose de très inhabituel s’est produit ces dernières années. Étant donné que les entreprises financent la plupart de leurs dépenses en immobilisations avec des fonds internes, les montants totaux en dollars impliqués dans tous les prêts hypothécaires des ménages en cours ont toujours dépassé ceux impliqués dans les prêts aux entreprises. Mais au début des années 1990, les hypothèques des ménages n’étaient que d’environ 50 % supérieures aux prêts aux entreprises. Au début des années 2000, ils étaient deux fois plus gros. Il y a dix ans, ils étaient 3,5 fois plus gros. Ils ont depuis un peu diminué en termes relatifs mais représentent toujours 2,5 fois l’encours total des prêts aux entreprises. Il semble que les emprunteurs aiment emprunter, et les prêteurs aiment prêter, contre des maisons plus que contre des installations, des équipements et des logiciels.

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Nous n’avons rien contre le logement. Nous aimons les toits au-dessus de nos propres têtes! De plus, la construction, la rénovation et les transactions robustes ont donné un coup de fouet aux dépenses et à l’emploi pendant la pandémie. Mais d’autres investissements comptent également. Sans bâtiments, machines, produits IP et autres outils, nous ne pouvons pas gagner les revenus nécessaires pour acheter ce dont nous avons besoin, y compris les services publics que nous finançons avec nos impôts, sans parler de ces toits. L’une des raisons de la flambée de l’inflation est que la capacité de production de l’économie n’a pas été en mesure de suivre une demande survoltée alimentée par des taux d’intérêt bas, les paiements de transfert que les gouvernements ont financés avec de l’argent emprunté et l’enthousiasme des gens à dépenser d’une manière qu’ils ne pouvaient pas pendant la pandémie.

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La liste des changements qui pourraient encourager davantage d’investissements non résidentiels au Canada est longue, mais la préférence des prêteurs pour les prêts hypothécaires par rapport au crédit aux entreprises peut nous aider à établir des priorités. L’écart entre le taux d’intérêt appliqué aux petites et moyennes entreprises et le taux d’intérêt appliqué aux grandes entreprises est plus élevé au Canada que presque partout ailleurs dans l’OCDE, et nettement plus élevé qu’aux États-Unis. Cela entrave l’accès au crédit des petites entreprises qui emploient la grande majorité des Canadiens.

L’une des raisons possibles de cet écart inhabituellement élevé est les politiques qui détournent le crédit vers le logement — en particulier, la garantie à 100 % garantie par les contribuables sur les prêts hypothécaires assurés à la Société canadienne d’hypothèques et de logement et la garantie de 90 % sur les prêts hypothécaires garantis par des particuliers. assureurs. Le soutien du gouvernement aux prêts hypothécaires peut aider à atténuer ou à prévenir les crises financières, mais l’approche du Canada rend les prêts hypothécaires moins risqués que les prêts aux entreprises dans l’ensemble. L’imposition de primes d’assurance hypothécaire qui reflètent mieux le risque réduirait ce biais.

Le logement, c’est bien, mais en y allant à fond, les Canadiens en profitent peut-être trop. Pour augmenter notre productivité et générer les revenus dont nous avons besoin pour une croissance rapide sans inflation, nous avons également besoin d’investissements non résidentiels. Nous voulons des toits solides au-dessus de nos têtes et de bons emplois, un niveau de vie élevé et les services publics qui garantiront que ces maisons valent la peine d’être habitées.

William Robson est PDG de l’Institut CD Howe, où Jeremy Kronick est directeur associé, recherche.