Opinion : Des taux d’intérêt élevés signifient des difficultés à court terme pour l’abordabilité du logement à long terme

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Par Paul Masson

Dans le débat actuel sur la façon de rendre le logement abordable au Canada, il y a une curieuse omission : le rôle de la politique monétaire, à la fois d’une politique monétaire excessivement souple dans la création du problème et d’une politique monétaire plus responsable dans sa résolution.

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La crise financière mondiale de 2008-2009 a conduit les banques centrales du monde entier à réduire les taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas, ce qui était parfaitement logique pendant la crise, puis à les maintenir à ces niveaux pendant plus d’une décennie, ce qui a semé les graines de l’accessibilité financière. crise que nous traversons actuellement. Les taux bas étaient justifiés de deux manières : l’inflation était faible, ils semblaient donc appropriés ou du moins pas nuisibles dans leur rôle de ciblage de l’inflation, et les banques et autres prêteurs qui avaient investi massivement dans des instruments financiers adossés à des créances hypothécaires américaines avaient besoin d’un allègement des faibles taux d’intérêt. taux d’intérêt accordés pour réparer progressivement leurs bilans et reprendre les prêts dans le cadre de la reprise après le krach immobilier américain.

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Même si le Canada n’a pas été aussi durement touché par la crise financière mondiale que les États-Unis et l’Europe, la Banque du Canada a également maintenu ses taux d’intérêt à un niveau bas. En conséquence, les prix de nos logements n’ont pas baissé et notre système bancaire est resté en bonne santé.

En raison de cette politique monétaire accommodante, les taux hypothécaires canadiens ont oscillé autour de 5 pour cent pendant plus d’une décennie après le krach. Le taux fixe sur cinq ans n’a dépassé les 6 % qu’en juin 2022, après que la Banque du Canada a commencé à augmenter son taux du financement à un jour pour faire face à l’inflation. Avant cela, cependant, les taux hypothécaires étaient bien inférieurs au taux d’augmentation annuel des prix de l’immobilier, ce qui faisait de l’investissement immobilier un « pari à sens unique » : emprunter à cinq pour cent pour acheter un actif qui s’apprécie bien au-dessus de cinq pour cent est un pari à sens unique. excellent investissement.

Avec des taux bas, le boom immobilier s’est accéléré et l’inflation des prix de l’immobilier s’est accélérée. De mai 2015 à décembre 2019, l’indice moyen des prix des maisons Teranet pour 11 centres urbains canadiens a augmenté à un rythme annuel plus que rapide de 12,4 pour cent. Mais de décembre 2019 à mai 2022, il a atteint le chiffre vertigineux de 15,6 % par an. Au cours de la période 2012-2022, le prix moyen des logements dans les villes canadiennes a plus que doublé, augmentant de 127 pour cent à Vancouver, de 163 pour cent à Toronto et de 202 pour cent à Hamilton.

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Rétrospectivement, comme d’ailleurs certains d’entre nous l’avaient fait souligné à l’époque, la Banque du Canada n’aurait pas dû maintenir les taux d’intérêt aussi bas pendant si longtemps. Des taux négatifs en termes réels ont créé des distorsions sur les marchés financiers et des incitations perverses pour les épargnants et les investisseurs. Et l’inflation des prix des biens n’était clairement pas aussi morte qu’elle pouvait le paraître à l’époque, ce qui signifiait que les taux d’intérêt auraient dû être plus élevés pour empêcher sa reprise. Mais les taux sont restés bas.

La hausse massive des prix de l’immobilier, conséquence d’une situation « trop basse depuis trop longtemps », a favorisé les générations plus âgées, dont la valeur des maisons a augmenté de manière impressionnante. De nombreux jeunes ménages, qui n’ont pas de revenus ni d’épargne élevés mais qui ont des enfants et des besoins critiques en matière de logement, ont été complètement exclus du marché. Avec des maisons de démarrage coûtant un million de dollars ou plus dans et autour de nombreuses villes canadiennes, l’achat est impossible pour les personnes qui ne travaillent pas dans le domaine de la technologie ou de la finance ou qui ont des parents aux poches bien remplies. En stimulant la spéculation immobilière des ménages plus âgés et des riches étrangers, la faiblesse des taux d’intérêt pourrait en réalité avoir un effet réduit l’offre de logements aux ménages les plus jeunes qui en ont le plus besoin. Une estimation récente attribue 30 pour cent des achats de logements à la demande des investisseurs. De nombreuses maisons appartiennent à des personnes qui ne les occupent pas à temps plein, voire pas du tout. Les taxes sur les logements vacants que certaines provinces ont imposées peuvent contribuer à rendre ces logements accessibles à la location, mais n’ont pas résolu le problème de l’abordabilité de manière substantielle.

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Au cours des 18 derniers mois, les banques centrales du monde, y compris la Banque du Canada, ont finalement augmenté leurs taux d’intérêt pour freiner la flambée d’inflation post-pandémique. À court terme, la hausse des taux d’intérêt rend la situation encore plus difficile pour les jeunes ménages, qui ne peuvent généralement se permettre que de modestes versements de mise de fonds. Même si les gouvernements fédéral et provinciaux veulent désespérément donner l’impression qu’ils s’attaquent au problème de l’abordabilité, les mesures qu’ils ont adoptées ou proposées jusqu’à présent ne seront probablement pas adéquates tant que les prix de l’immobilier n’auront pas diminué de manière substantielle. Certaines mesures, comme les subventions aux primo-accédants, peuvent en fait maintenir les prix des premiers logements à un niveau élevé. Réduire les autorisations dont les constructeurs ont besoin pour la construction résidentielle sera utile, mais n’aura probablement pas d’effet dramatique sur le prix des terrains à bâtir. Les prix élevés des terrains semblent avoir conduit à des logements de plus en plus grands, les promoteurs devant justifier le prix global en proposant des logements de luxe. De telles maisons ne seront pas achetées par la plupart des jeunes ménages.

Toutefois, à plus long terme, la hausse des taux d’intérêt finira par exercer une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. Cependant, pour rendre le logement à nouveau abordable, la pression devra se poursuivre jusqu’à ce que les prix baissent suffisamment pour rendre les remboursements hypothécaires raisonnables pour le ménage moyen. Étant donné que de nombreux prêts hypothécaires à cinq ans doivent encore être renouvelés, les données actuelles sur les ratios du service de la dette ne reflètent pas encore pleinement la hausse des taux hypothécaires depuis début 2022, ce qui introduit un décalage dans l’effet des taux d’intérêt sur les prix. Les très faibles volumes actuels de ventes de logements indiquent en effet que l’enthousiasme des investisseurs a considérablement diminué. Mais jusqu’à présent, les prix n’ont que peu bougé. Il leur faudra du temps pour baisser davantage.

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En ce qui concerne les taux d’intérêt, même si de nombreuses spéculations circulent selon lesquelles la prochaine mesure de la Banque du Canada pourrait être une baisse, il est crucial, si nous voulons éviter une décennie perdue comme celle des années 1970, que l’ère post-2008 de taux d’intérêt intenablement bas ne soit pas terminée. autorisé à revenir. Notre objectif doit être le taux d’intérêt Boucle d’or : suffisamment élevé pendant un certain temps pour faire baisser les prix de l’immobilier, mais pas ensuite assez bas pour permettre à l’inflation de ressusciter d’entre les morts.

Paul Masson, qui a travaillé à la Banque du Canada, à l’OCDE et au FMI, est chercheur à l’Institut CD Howe.

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