Opinion : Comment résoudre notre crise du logement d’un seul coup

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Le premier ministre Justin Trudeau a fait de l’augmentation du logement une priorité absolue en s’engageant à mettre en œuvre « le plan de logement le plus complet et le plus ambitieux jamais vu au Canada ». Malheureusement, il s’engage également dans des politiques confuses qui mettent à mal ses objectifs en matière de logement.

La décision de Trudeau d’augmenter le taux d’inclusion des gains en capital pour les particuliers de 50 pour cent à 67 pour cent sur les gains supérieurs à 250 000 $, et pour les entreprises sur tous les gains, démontre son incapacité à comprendre la complexité des marchés.

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Les grands projets immobiliers dont Trudeau a besoin pour augmenter le parc de logements dépendent en grande partie de la capacité des promoteurs immobiliers résidentiels à regrouper des terrains sur les grands axes. Étant donné que les petits commerces qui vendraient normalement leurs terrains à des assembleurs seront désormais confrontés à un impôt sur les plus-values ​​plus élevé, ils deviendront réticents à vendre à moins d’être compensés par des prix plus élevés, rendant de nombreux développements financièrement non viables.

De plus, les nouveaux logements qui seront construits seront plus coûteux que autrement, ce qui les rendra encore plus hors de portée pour un nombre croissant de demandeurs de logement.

La hausse des plus-values ​​dissuadera les investissements dans tous les domaines. Dans le domaine du logement, il agira comme un tueur polyvalent dans la construction de maisons. Craignant des taxes élevées lors d’une éventuelle vente, les commerçants convertiront moins souvent le grenier au-dessus de leur magasin en logement locatif ; les propriétaires y réfléchiront à deux fois avant d’ajouter un appartement pour grand-mère. Les incitations à vendre étant moins nombreuses, nombreux sont ceux qui avaient envisagé de céder leurs résidences secondaires sous-utilisées qui les maintiendront hors du marché.

Trudeau a même sapé l’un des grands incitatifs des Canadiens à l’accession à la propriété : l’exonération de l’impôt sur les gains en capital pour les résidences principales. Les entrepreneurs à court de fonds mais habiles avec un marteau ont depuis longtemps amélioré le parc immobilier en achetant des maisons délabrées comme résidences principales, en les modernisant ou en les subdivisant pour les rendre commercialisables pour leur quartier, puis en les revendant et en répétant le processus dans de nouvelles maisons.

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Ces bâtisseurs de sueur-équité, désormais considérés comme «maison-flippers» par l’ARC, sont traitées moins bien que les autres entreprises : elles se voient refuser non seulement l’exonération des gains en capital si leur mise à niveau s’avère rentable, mais également la possibilité de réclamer des déductions en cas de ralentissement de l’immobilier qui voit leurs maisons vendues à perte.

Trudeau a également ciblé les futurs propriétaires qui envisageaient de financer l’achat de leur maison en louant des chambres via Airbnb. Sous son Énoncé économique de l’automneles propriétaires pourraient être refusé toutes les déductions fiscales associés à leurs locations à court terme, les rendant non viables pour les propriétaires, ainsi que pour tout rêve de s’offrir une maison.

D’autres attaques fédérales contre l’accession à la propriété ciblent les étrangers qui voudraient améliorer notre parc de logements grâce au Loi interdisant l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens. Le Taxe d’habitation sous-utilisée soumet les étrangers qui souhaitent offrir une maison au Canada à des amis ou à des membres de leur famille à une taxe de 1 % sur sa valeur marchande – ce qui signifie qu’une maison d’un million de dollars fait face à un fardeau fiscal annuel supplémentaire de 10 000 $.

Pour contrer tous les freins qu’il a appliqués au marché immobilier, Trudeau a tenté de jouer un rôle d’accélérateur, comme avec son budget de 82 milliards de dollars de 2017. Politique nationale du logement, conçu pour mieux loger des millions de Canadiens. Pourtant depuis les coûts du logement ont grimpé et des logements plus abordables ont disparu que ceux qui ont été construits.

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La réponse du gouvernement ? Une tempête de nouvelles dépenses dans son budget 2024 qui s’ajouteront aux dépenses passées qui se sont révélées si contre-productives : 6 milliards de dollars pour un Fonds canadien sur l’infrastructure pour le logement15 milliards de dollars pour compléter un Programme de prêt pour la construction d’appartements50 millions de dollars pour un nouveau Fonds pour la technologie et l’innovation en matière de construction résidentielle50 millions de dollars pour moderniser et accélérer la construction de maisons à travers les agences de développement régional, 500 millions de dollars pour soutenir le logement locatifetc.

La réponse du public ? Quatre-vingt-dix pour cent sont insensibles ; seuls 10 pour cent pensent que le nouveau budget du gouvernement pour le logement « contribuera à atténuer la crise », selon un Sondage Renters.ca du budget 2024. Ce même sondage révèle que 92 pour cent des locataires ont du mal à trouver un logement abordable.

Plus Trudeau essaie de stimuler le logement, plus les résultats sont mauvais. S’il veut vraiment l’augmenter, il devrait arrêter d’essayer. Rien ne gêne plus que le gouvernement ceux qui souhaitent fournir un logement à ceux qui en ont besoin.

Une expérience concrète de ce qui se produit lorsque le gouvernement s’écarte du chemin s’est déroulée en Argentine, où un libertaire radical, Javier Milei, est récemment arrivé au pouvoir. Un mois après qu’il ait abrogé une loi qui recourait au contrôle des loyers pour empêcher les « escroqueries » à Buenos Aires, l’offre d’appartements disponibles a doublé et les loyers ont chuté de 20 pour cent. Les propriétaires et les locataires négocient désormais librement les loyers aux conditions et dans les devises de leur choix, sans bénéficier de la tutelle du gouvernement, et tous deux prospèrent.

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En réduisant les dépenses publiques et en déréglementant l’économie, Milei a également abaissé considérablement les taux d’intérêt, créant ainsi une aubaine pour les propriétaires. « Les Argentins affluent vers les banques alors que Milei réveille le marché hypothécaire », Horaires de Buenos Aires signalé le mois dernier. Les banques argentines traitent actuellement des dizaines de milliers de prêts à des propriétaires potentiels qui pensent que la déréglementation de Milei maintiendra les taux d’intérêt bas et l’accession à la propriété abordable.

L’Argentine a résolu sa crise du logement lorsqu’elle s’est rendu compte qu’elle disposait de trop peu de logements parce qu’elle avait trop de gouvernement. Le Canada peut résoudre sa crise du logement grâce à la même prise de conscience.

Poste financier

Laurent Salomon ([email protected]) est chroniqueur fondateur de FP Comment.

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