Mort du balcon : pourquoi un espace extérieur à soi pourrait bientôt devenir un luxe dans le condoland

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La flambée des coûts de construction et un nouvel accent sur l’empreinte carbone des bâtiments poussent certains promoteurs de condos au Canada à envisager ce qui était autrefois impensable : éliminer les balcons.

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Alors que beaucoup considèrent qu’un espace extérieur fait partie intégrante de la vie en hauteur, Ben Myers, président et propriétaire de la société de conseil en immobilier Bullpen Research & Consulting Inc. basée à Toronto, a déclaré qu’il était de plus en plus interrogé sur la proposition de valeur derrière les balcons de les développeurs souhaitant soit abandonner l’avantage coûteux, soit convertir la superficie en pieds carrés moins lucrative en espace intérieur, dans la mesure du possible.

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« Chaque développeur cherche des moyens de, ce qu’ils appellent, » ingénieur de valeur « leurs projets », a déclaré Myers dans une interview, notant que l’inflation des coûts et les problèmes de chaîne d’approvisionnement modifient le calcul des constructeurs.

« Ils font preuve de diligence raisonnable. Cela ne signifie pas que chaque développeur va proposer des projets sans balcon, mais ils étudient certainement s’il est logique de le faire sur quelques suites ou de l’essayer sur un bâtiment complet et de voir quels sont les résultats.

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Lanterra Developments, basée à Toronto, est une entreprise qui adopte l’idée. Son développement au 50 Scollard St., un condominium de 41 étages et 133 unités dans le quartier Yorkville de Toronto, ne comprend pas de balcons, optant plutôt pour une poignée de terrasses privées et de fenêtres Juliet.

Christopher Wein, directeur de l’exploitation et président de la gestion de la construction chez Lanterra, a déclaré que le coût était un élément de leur décision, mais pas le seul facteur.

« Le coût de ces balcons est très élevé et, comme vous le savez, en fin de compte, les coûts sont supportés par les acheteurs », a déclaré Wein.

Mais Wein a également souligné les problèmes que les balcons créent en matière d’efficacité énergétique en raison des ruptures thermiques dans la structure des bâtiments nécessaires pour insérer des portes.

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« Afin de rendre un bâtiment plus économe en énergie, (vous devez) avoir moins de perméation », a déclaré Wein. « Comme un bateau. Plus il y a de trous dans un bateau, plus il y a de chances que le bateau fuie.

Selon le gouvernement fédéral, les bâtiments étaient à eux seuls la troisième source d’émissions à l’échelle nationale en 2020, derrière l’industrie pétrolière et gazière et les transports.

En 2021, le Canada a légiféré un engagement à atteindre zéro émission nette d’ici 2050 et l’obtention de certifications telles que LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – qui sont délivrées par le Conseil du bâtiment durable du Canada – est encouragée par tous les niveaux de gouvernement.

Pour les entreprises de développement ayant leurs propres objectifs nets zéro, l’obtention du statut LEED est un élément essentiel de leur plan global.

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« En éliminant les balcons, votre bâtiment est d’autant plus écologique », a déclaré Wein.

Au lieu d’espaces extérieurs privés pour chaque unité du 50 Scollard, Lanterra a conçu de grandes terrasses partagées au niveau du podium, une caractéristique qui, selon Wein, est devenue la norme tout au long de leurs projets.

« Les résidents de l’immeuble peuvent toujours profiter de l’espace intérieur/extérieur, mais c’est fait pour que nous le partagions tous ensemble. Nous créons essentiellement des parcs dans le ciel ou sur le podium qui servent de ce bel espace extérieur que les gens veulent », a-t-il déclaré.

L’ampleur des économies réalisées grâce à la coupe des balcons diffère selon le développement et la taille. L’entreprise de Myers a calculé que le balcon moyen d’une unité de 670 pieds carrés mesure 72 pieds carrés.

Selon Marlon Bray, consultant en coûts chez Altus Group, société mondiale de conseil et de logiciels immobiliers, les balcons peuvent faire fonctionner un développeur entre 8 000 $ et 20 000 $ par unité à construire – avec des coûts supplémentaires pour l’entretien et le remplacement éventuel.

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« Les balcons coûtent cher à construire et franchement, la plupart des balcons ne sont pas utilisés toute l’année », a déclaré Bray dans une interview.

Cette question – à savoir à quel point les balcons sont utilisés, en particulier dans un pays froid comme le Canada et à quel point les gens sont disposés à y renoncer – fait l’objet d’un débat.

Comme Bray, Wein de Lanterra pense que la plupart des balcons sont sous-utilisés.

« Quand vous regardez la plupart des bâtiments et que vous voyez un balcon d’un mètre de profondeur, vous ne pouvez rien en faire », a-t-il déclaré. « Vous ne dînez pas là-bas, les barbecues ne sont pas autorisés sur les balcons en raison des codes du bâtiment…. Cela finit par être une sorte d’espace auxiliaire qui n’ajoute pas vraiment de valeur à l’unité d’une personne ou à son mode de vie. Pourtant, c’est un coût important par rapport au coût du bâtiment.

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D’autres affirment qu’ils peuvent être difficiles à vivre sans.

« Imaginez-vous enfermé à cause de la pandémie, de la vieillesse ou d’un problème de santé », a déclaré Ted Kesik, professeur de sciences du bâtiment à l’Université de Toronto, dans un e-mail. « Votre seul accès pratique à l’extérieur serait un balcon et dans ces circonstances, il serait probablement considéré comme inestimable. »

Même Kesik, cependant, a noté que l’aspect pratique est un problème, en particulier dans les étages supérieurs où ils pourraient ne pas être agréables.

Kesik a comparé le marché canadien à la Scandinavie, où les balcons sont souvent entourés d’un système de vitrage rétractable suffisamment grand pour accueillir confortablement une table et des chaises pour toute la famille.

«Les habitants sont à l’abri du vent, de la pluie et de la neige, et lorsqu’ils sont fermés, ils offrent un endroit sûr aux enfants et aux animaux domestiques, quelle que soit leur hauteur dans un bâtiment. Les enquêtes auprès des habitants des immeubles de grande hauteur indiquent qu’une proportion importante a peur des hauteurs et trouve leur environnement de balcon inconfortable la plupart du temps », a-t-il déclaré.

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Myers a dit qu’il le voit se résumer à ce que l’acheteur apprécie.

« Les gens décideront avec leur portefeuille si une unité avec balcon en vaut la peine ou si ce n’est pas le cas », a-t-il déclaré. « Je pense que dans n’importe quel marché, il y a toujours certaines personnes qui apprécient des choses différentes. Certaines personnes pourraient dire : « Si le coût est de 30 000 $ de moins pour un logement sans balcon, je vais certainement le prendre » ou « Si mon loyer est de 150 $ de moins par mois, alors oui, je prendrai le logement sans balcon » .”

À l’échelle mondiale, perdre le balcon est en quelque sorte un rite de passage.

« Dans les marchés matures comme New York, Manhattan, Hong Kong, Londres, etc., vous voyez tous ces beaux bâtiments, et il n’y a pas de balcon du tout », a déclaré Wein.

Il tient à ouvrir la voie au Canada.

« C’est une tendance que Lanterra va poursuivre », a-t-il déclaré.