Mon prêt hypothécaire va bientôt être renouvelé : que dois-je faire maintenant ?

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Les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté. Nous savons tous que. Nous ne savons pas où ils vont à partir de là, mais j’ai certainement un point de vue. Mais la question difficile à se poser est de savoir que faire de votre prêt hypothécaire, surtout s’il doit maintenant être renouvelé ?

Si j’étais dans cette position, soit je chercherais le meilleur taux pour un prêt hypothécaire à taux variable sur cinq ans, soit je passerais à une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) au taux préférentiel ou proche de celui-ci, et je chercherais soit à verrouiller un à plus long terme en 2024 ou 2025, ou passer à un taux variable sur cinq ans.

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Pour commencer le processus décisionnel, regardons quels sont les tarifs actuels. Bien que ces taux ne soient pas nécessairement les meilleurs, voici quelques taux décents pour ceux qui ont un prêt hypothécaire non assuré (s’appliquent principalement à ceux qui ne paient pas les frais d’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement).

Fixe sur 1 an : 7,1 pour cent

Fixe sur 2 ans : 6,7 pour cent

Fixe sur 3 ans : 6,3 pour cent

Fixe sur 4 ans : 6,1 pour cent

Fixe sur 5 ans : 5,9 pour cent

Variable sur 5 ans : 6,9 pour cent (primaire moins 0,3)

Marge de crédit sur valeur domiciliaire : 7,2 % (primaire)

Fixe ou variable

Au fil des années, les prêts hypothécaires à taux variable ont généralement généré un meilleur rendement que les prêts hypothécaires à taux fixe. Une étude menée par Moshe Milevsky, professeur de finance à l’Université York à Toronto, a révélé que les propriétaires canadiens auraient été mieux lotis avec une hypothèque variable dans près de 90 pour cent du temps entre 1950 et 2000.

Depuis 2000, il est également clair que les prêts hypothécaires à taux variable ont entraîné une baisse des frais d’intérêt pour beaucoup. Cela est logique puisque vous payez une prime pour savoir exactement quel sera votre tarif pour une période donnée – tranquillité d’esprit.

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Dans la minorité de fois où un prêt hypothécaire à taux fixe s’est avéré meilleur, c’était avant la hausse des taux. Comme nous le savons, une hypothèque à taux fixe fixée vers 2020 à 2 % pendant cinq ans est un très bon endroit où vivre dans le monde d’aujourd’hui. D’un autre côté, dans une période précédant la baisse des taux, une hypothèque à taux variable sera probablement la meilleure option.

Comme tout choix financier, une partie de la décision dépend de votre personnalité et de votre appétit pour le risque. Si vous savez que vous voulez de la certitude et que vous ne voulez pas prendre de risques, alors un prêt hypothécaire à taux fixe sur cinq ans est très probablement la meilleure option pour vous, peu importe où nous en sommes dans un cycle de taux d’intérêt. Cela ne s’avère peut-être pas la meilleure décision financière, mais la possibilité d’établir un budget autour d’un paiement fixe sur cinq ans peut être très utile pour le confort général de quelqu’un.

Mon point de vue est que la recherche financière montre que les prêts hypothécaires à taux variable constituent généralement une meilleure décision financière, et je pense que nous sommes dans une période précédant la baisse des taux. Les six grandes banques sont d’accord. Leur objectif de taux d’escompte pour la fin de l’année 2024 est inférieur de 0,75 à 1,5 point de pourcentage à ce qu’il est aujourd’hui. Je pense que la Banque du Canada réduira probablement ses taux de manière significative en 2024. Sur cette base, je suggérerais à ceux qui sont disposés à prendre des risques d’envisager dès aujourd’hui une option à taux variable.

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Mandat de 5 ans ou moins

Sur la base du marché obligataire et de la courbe des taux, le marché nous dit qu’il s’attend à une baisse des taux d’intérêt au cours des deux prochaines années. Si l’on examine les chiffres actuels de l’inflation, les tendances de l’emploi et la croissance globale, je crois que le tableau devrait donner à la Banque du Canada une raison de suspendre les hausses de taux d’intérêt. et celle qui devrait entraîner une baisse des taux en 2024.

Compte tenu de ce point de vue, je ne voudrais pas m’engager dans une hypothèque fixe sur cinq ans à 5,9 pour cent. Je pense que ce taux sera plus bas dans un an et beaucoup plus bas dans deux ans. Le problème est qu’une hypothèque fixe d’un an à 7,1 pour cent ne semble pas très amusante, surtout si je m’inquiète des flux de trésorerie.

Si je contractais un prêt hypothécaire d’un an à 7,1 pour cent sur un prêt hypothécaire de 500 000 $ avec une période d’amortissement de 25 ans (j’utilise ici des amortissements sur 25 ans pour toute mon analyse), mes versements mensuels seraient de 3 533 $. Cela seul pourrait me pousser à envisager un prêt hypothécaire à plus long terme si un paiement mensuel aussi important avait un impact significatif sur mon budget global.

Cependant, si vous pouviez gérer ce paiement, vous atteindriez essentiellement le seuil de rentabilité si, un an plus tard, vous bloquiez un prêt hypothécaire sur quatre ans à 5,55 pour cent, soit environ 0,55 point de pourcentage de moins que ce que vous pouvez obtenir aujourd’hui. Avec cette hypothèque de quatre ans, les versements mensuels seraient de 3 019,59 $, donc un peu moins.

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Si je devais deviner, vous pourriez voir une hypothèque sur quatre ans à peut-être 4,8 pour cent par an dans un an. Gardez à l’esprit que les taux sur cinq ans ont augmenté de plus de 3,5 points de pourcentage au cours des deux dernières années. Pensons-nous vraiment qu’il est irréaliste de voir un taux hypothécaire sur quatre ans baisser de 1,3 points au cours de la prochaine année ?

Dans ce scénario, si vous vous engagez sur un prêt hypothécaire d’un an à 7,1 pour cent, puis sur un prêt hypothécaire sur quatre ans à 4,8 pour cent (un paiement mensuel de 2 807,72 $), au lieu de simplement vous immobiliser sur cinq ans à 5,90 par cent, l’impact net serait le suivant :

Le total des paiements sur cinq ans serait de 177 166,70 $ contre 190 162,35 $, soit environ 13 000 $ de moins. À la fin des cinq années, le capital remboursé serait de 52 899,37 $ contre 51 453,45 $, soit 1 446 $ de plus remboursés, tout en dépensant 13 000 $ de moins.

En fin de compte, ce qui compte, c’est votre tolérance au risque et votre opinion sur les taux d’intérêt. Si je devais contracter un prêt hypothécaire à taux fixe, je pourrais envisager de contracter un prêt d’un an, puis de le bloquer pour une période plus longue dans un an. Bien sûr, si je contractais un prêt hypothécaire à taux fixe, ce serait en grande partie pour éviter la volatilité et, dans ce cas, je pourrais simplement le bloquer pendant cinq ans.

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HELOC vs taux variable sur 5 ans

Les raisons pour lesquelles j’envisagerais probablement de déplacer la totalité de mon prêt hypothécaire vers un HELOC maintenant sont que je ne veux pas m’engager sur quoi que ce soit aux taux actuels et que je veux une flexibilité significative. L’autre raison de l’HELOC pourrait être qu’à une époque de remboursements hypothécaires plus élevés, tout moyen de réduire les dépenses de trésorerie serait intéressant.

Prenons l’exemple de 500 000 $ et trouvons un HELOC au taux préférentiel de 7,2 pour cent. Cela se traduit par des frais mensuels d’environ 3 000 $. Même si je ne rembourserais aucun capital, ce n’est peut-être pas ma préoccupation numéro un à une époque de forte inflation et de budgets serrés. Si les taux d’intérêt baissent, les paiements HELOC diminueront également. Parallèlement, si le marché change, nous pourrions assister à des rabais plus importants sur les prêts hypothécaires à taux variable sur cinq ans.

Il y a quelques années, non seulement le taux préférentiel beaucoup plus bas, mais bon nombre de ces prêts hypothécaires étaient aussi bas que le taux préférentiel moins 1,1 pour cent. Aujourd’hui, un bon taux correspond au taux préférentiel moins 0,3 pour cent.

Si vous avez une aversion pour le risque ou si vous pensez que les taux d’intérêt continueront d’augmenter, fixez-vous le meilleur taux fixe sur cinq ans possible. Cependant, si vous êtes prêt à prendre un peu de risque et pensez que les taux d’intérêt vont baisser, j’essaierais de rester aussi flexible et exposé aux taux variables le plus longtemps possible et d’opter pour un HELOC à ce stade.

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Obtenir un bon tarif

Nous faisons appel à des courtiers hypothécaires et à un partenariat privilégié avec notre banque lorsqu’un client recherche un crédit immobilier pour lui-même ou l’un de ses enfants. Nous faisons cela parce que nous voulons que le client soit informé des tarifs disponibles et qu’il ait au moins la possibilité d’obtenir les meilleurs taux bancaires. L’essentiel n’est pas de simplement approuver la demande de renouvellement du prêteur, car ce n’est généralement pas le meilleur taux qu’il puisse vous offrir.

Ted Rechtshaffen, MBA, CFP, CIM, est président, gestionnaire de portefeuille et planificateur financier chez TriDelta Financial, une société de gestion de patrimoine spécialisée dans le conseil en investissement et la planification financière pour les personnes fortunées. Vous pouvez le contacter via www.tridelta.ca

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