Méfiez-vous des mythes autour de l’exonération d’impôt sur les plus-values ​​pour une résidence principale

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Autrefois, les gains en capital n’étaient pas imposables au Canada. Mais le gouvernement fédéral a institué un impôt sur les gains en capital lors de la réforme fiscale majeure du 1er janvier 1972, mais seulement 50 pour cent des gains en capital qui en ont résulté ont été inclus dans le revenu.

Le taux d’inclusion des gains en capital a changé au fil des ans : il est passé à deux tiers à la fin des années 1980, puis à trois quarts au début des années 1990, puis il est redescendu à 50 pour cent au début des années 2000. depuis.

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Afin d’encourager l’accession à la propriété et de ne pas imposer les Canadiens sur leur actif financier le plus important, l’exonération pour résidence principale a également été introduite en 1972. Elle exonère essentiellement de l’impôt tout gain en capital réalisé lors de la disposition d’un logement et de son terrain contigu au profit du dans la mesure où le bien constitue la résidence principale du contribuable.

Depuis, quelques modifications mineures ont été apportées à l’exemption, mais l’architecture est restée à peu près la même. Néanmoins, il s’agit de l’une des dispositions fiscales les plus mal comprises de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada et elle fait l’objet de nombreuses mythologies.

Laissez-moi vous raconter une vieille histoire pour illustrer. À la fin des années 1980, des amis de mes parents achetaient et vendaient des maisons en Alberta (étant donné la lente reprise des prix des maisons suite à la mise en œuvre désastreuse du Programme énergétique national au début de la décennie). Ils emménageaient dans leur nouvelle maison pour de très courtes périodes (parfois quelques jours seulement), inscrivaient la maison dans laquelle ils vivaient actuellement et vendaient ensuite.

Sur une période de trois ans, ils ont emménagé et vendu 11 maisons différentes. Il s’avère qu’ils pensaient que les bénéfices sur chaque maison étaient exonérés d’impôt en raison de l’exonération pour résidence principale. À l’époque, l’Agence du revenu du Canada (ou Revenu Canada, comme on l’appelait à l’époque) avait pour politique administrative que tout gain sur la disposition d’une résidence principale n’était pas tenu d’être déclaré dans la déclaration de revenus d’un contribuable. En conséquence, les amis n’ont jamais signalé aucune des 11 décisions.

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Leurs gains étaient-ils vraiment exonérés d’impôt ? Analysons cela puisque la définition de « résidence principale » dans la loi est étonnamment complexe. Certains des éléments les plus importants sont :

* Il doit vous appartenir et être « habituellement habité » par vous, votre époux/conjoint de fait ou d’autres membres de votre famille dans certaines circonstances. Les mythes ne manquent pas sur ce que signifie habituellement habité, mais cela ne signifie pas un jour. Compte tenu du peu de temps que les amis ont vécu sur la propriété et des raisons de l’acquisition, il est peu probable qu’ils habitaient habituellement l’une des maisons dans lesquelles ils vivaient.

* Même si c’était le cas, cependant, le bien cédé doit être une « immobilisation » et non un « inventaire », ce qui signifie qu’il doit être acquis pour une détention à long terme et non acheté pour être retourné. C’est pourquoi les flippers ne sont pas admissibles à l’exonération pour résidence principale : les biens dont ils disposent ne sont pas des immobilisations. Les propriétés des amis étaient-elles des biens immobiliers ou des stocks ? À mon avis, ces propriétés faisaient clairement partie de l’inventaire et, par conséquent, n’étaient pas admissibles à l’exemption pour résidence principale.

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Soit dit en passant, plus tôt cette année, le gouvernement a mis en place une taxe de retournement très stupide, qui traitera tout gain sur la disposition d’une propriété détenue depuis moins d’un an (sous réserve de certaines exceptions liées aux « événements de la vie ») comme entièrement imposable. et non une plus-value. Cette nouvelle disposition redondante et absurde doit être abrogée.

* Depuis 1981, un couple marié/conjoint de fait doit partager l’admissibilité à l’exemption pour résidence principale. Avant cette date, chaque contribuable pouvait demander une exemption pour résidence principale. Ce n’était pas un problème dans le cas des amis.

* Le terrain attenant au logement ne doit pas excéder un demi-hectare sauf s’il est nécessaire à l’usage et à la jouissance de la propriété. Et non, les cas de style de vie tels que les longues allées, les courts de tennis, etc., ne rendent pas un tel excédent de terrain nécessaire à l’utilisation et à la jouissance de la propriété. Généralement, mais pas toujours, les tribunaux examinent quelle est la taille minimale des lots de lotissement dans la municipalité, ces tailles minimales de lots de lotissement étant qualifiées de « nécessaires ». Encore une fois, ce n’était pas un problème dans le cas des amis puisqu’ils achetaient et vendaient des maisons en ville dont la superficie était bien inférieure à un demi-hectare.

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En résumé, les dispositions des amis et les bénéfices résultant des 11 dispositions n’étaient probablement pas admissibles à l’exonération pour résidence principale du simple fait que chaque bien dont ils disposaient était un inventaire et non une immobilisation.

Puisque l’ARC n’exigeait pas que les dispositions pour lesquelles l’exonération pour résidence principale était demandée soient déclarées, il n’a pas été facile pour eux de prendre conscience de la situation fiscale des amis de ma famille. Cela a finalement changé en 2016 lorsque la position administrative de l’ARC a été modifiée pour rendre obligatoire la déclaration des dispositions de résidences principales et de l’exemption. À propos du temps. Compte tenu de cela, les amis ne pourraient probablement pas réclamer l’exonération pour résidence principale 11 fois sans examen minutieux aujourd’hui.

Il n’y a pas de plafond au montant de la demande pour résidence principale. Si vous êtes admissible, le montant de l’exonération pourrait alors être de 1 $ ou de 10 millions de dollars, évidemment selon le montant réel du gain sur la disposition du bien.

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Est-ce juste? Les parlementaires canadiens ont-ils déjà envisagé que des gains de plusieurs millions de dollars à Vancouver et à Toronto soient exonérés d’impôt ? Doit-il y avoir un plafond ? Des questions pas faciles à répondre.

Mais ne devenez pas les amis de mes parents et ne vous fiez pas aux mythes fiscaux. Au lieu de cela, assurez-vous que tous les gains sur la disposition de votre maison sont effectivement sur une « maison douce et non imposable ».

Kim Moody, FCPA, FCA, TEP, est la fondatrice de Moodys Tax/Moodys Private Client, ancienne présidente de la Fondation canadienne de fiscalité, ancienne présidente de la Society of Estate Practitioners (Canada) et a occupé de nombreux autres postes de direction au sein du secteur canadien. communauté fiscale. Il est joignable au [email protected] et son profil LinkedIn est www.linkedin.com/in/kimmoody.

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