Mark Milke: les logements chers resteront à moins que les gouvernements ne changent de politique

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La récente hausse des taux d’intérêt a freiné la demande de ventes de maisons au Canada – la hausse était inévitable compte tenu de la faiblesse historique des taux, et cela a fait baisser les prix des maisons. Cependant, compte tenu du niveau élevé des prix des maisons au Canada, il est utile de se demander ce que les gouvernements peuvent faire pour inverser les mauvaises politiques antérieures et augmenter de façon permanente l’offre, qui fait partie du problème principal.

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Les récentes baisses de prix sur certains marchés semblent significatives. Les prix composites dans le Grand Toronto ont déjà chuté de 13 % depuis mars et les prix à Vancouver sont en baisse de 4,5 %. Cependant, avant que la génération Y ou toute autre personne sur le marché d’une maison individuelle, d’une maison en rangée ou d’un condominium ne soit trop enthousiasmée par une offre, considérez que le prix composite dans la région métropolitaine de Vancouver est toujours supérieur 1,2 million de dollars, alors qu’à Toronto c’est fini 1,1 million de dollars. Ce sont loin d’être des prix avantageux.

Ces chiffres ne sont pas arrivés à des hauteurs aussi élevées du jour au lendemain. La tendance à long terme se dirige vers des prix inabordables depuis des décennies. Démographie Internationale a calculé la hausse des coûts du logement au Canada depuis les années 1980 en divisant le prix médian des maisons par le revenu brut médian des ménages. Il a ensuite marqué le nombre résultant comme abordable (3.0 et moins); modérément inabordable (3,1 à 4,0); vraiment inabordable (4,1 à 5,0); et très inabordables (5.1 et plus).

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Pour saisir à quel point le logement au Canada est devenu cher, en 1987, le ratio prix des maisons/revenu pour l’ensemble du pays n’était que de 3,0, c’est-à-dire abordable. En 2020, le score médian du marché pour le Canada dans son ensemble était le double, ou 6,0 – extrêmement inabordable. Certains marchés, comme Vancouver et Toronto, se situent dans les deux chiffres de « extrêmement inabordables » lorsque les prix médians sont comparés aux revenus.

Il est clair que le Canada a un problème d’abordabilité du logement et qu’il le restera probablement indéfiniment même avec des taux d’intérêt légèrement plus élevés, c’est-à-dire à moins que les gouvernements ne commencent à assumer leur propre rôle dans la création et le maintien de prix du logement élevés.

Du côté de la demande, les niveaux d’immigration contribuent également à la hausse des prix, mais cela mérite une analyse complète en soi étant donné que les «bons» niveaux d’immigration répondent aux besoins de main-d’œuvre et à d’autres problèmes. Ainsi, dans un rapport pour SecondStreet.org, j’ai examiné uniquement le côté de l’offre du problème, car les gouvernements provinciaux et locaux à travers le pays et à travers le spectre idéologique pourraient agir sans attendre les mesures du gouvernement fédéral.

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Le problème de l’approvisionnement limité est grave. En tant que Banque Scotia c’est noté l’an dernier, le Canada a besoin de 1,8 million d’unités d’habitation pour atteindre un marché équilibré. Considérez maintenant comment la politique gouvernementale empêche un tel équilibre et des prix modérés.

Le premier problème du côté de l’offre est la réglementation et la bureaucratie, y compris la rapidité avec laquelle les développements immobiliers sont approuvés, tandis que le deuxième facteur est l’escalade des frais et des taxes.

Par exemple, en 2020l’Association canadienne des constructeurs d’habitations (ACCH) a noté que les approbations d’aménagement au Canada prennent en moyenne de 1,5 à deux ans à obtenir (et plus dans certains cas) – une moyenne de plus de 20 mois pour les demandes multiples, et une moyenne de près de 12 mois pour les demandes uniques.

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Comme l’ACCH l’a également noté, pour les immeubles à logements multiples, pour chaque mois supplémentaire pendant lequel le constructeur attend l’approbation, le coût mensuel supplémentaire moyen est de 351 500 $ pour un projet de faible hauteur et de 216 300 $ pour un projet de grande hauteur.

Au-delà de l’analyse de l’industrie, le gouvernement néo-démocrate de la Colombie-Britannique rapport 2021 sur le logement, présidé par l’ancienne chef du parti Joy MacPhail, a également noté qu’il y avait effectivement un problème de réglementation et de retards. Le rapport exhorte les gouvernements à « clarifier et accélérer les processus d’approbation pour la planification et la construction de logements », notant que « le temps nécessaire pour faire passer de nouveaux projets de logement du concept à l’inauguration peut prendre des années » et que ce retard « peut coûte des dizaines de milliers de dollars par nouvelle unité… »

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L’autre problème qui rend le logement plus cher qu’il ne devrait l’être, ce sont les taxes et les frais. Le rapport de la Colombie-Britannique a révélé que « certains de ces frais – notamment les contributions aux équipements communautaires – peuvent être imprévisibles ou incohérents, entraînant une incertitude importante, augmentant les coûts et compromettant l’approvisionnement ».

Pour sa part, le gouvernement fédéral pourrait augmenter le prix maximal autorisé pour un remboursement de la TPS sur une maison neuve à 750 000 $ par rapport aux 450 000 $ actuels et offrir un remboursement complet de la taxe plutôt qu’un remboursement partiel. Ce changement de politique, combiné aux « dizaines de milliers » de dollars qui, selon le rapport MacPhail, pourraient être économisés grâce à des approbations plus rapides, commencerait à rendre le logement au moins légèrement plus abordable au Canada.

Il n’y a pas de remède miracle parfait contre les prix élevés des logements, mais la réduction des taxes et des frais, ainsi que l’augmentation de l’offre à long terme grâce à des approbations plus rapides, contribueraient à modérer les prix.

Poste financier

Mark Milke est le directeur exécutif de l’Aristote Fondation pour la politique publique. Il est l’auteur de la note d’orientation Comment rendre le logement abordable au Canada pour SecondStreet.org.