Mark Le Dain : Pourquoi les maires, les économistes et vos voisins veulent tous que vous reveniez au bureau

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L’effondrement potentiel de l’immobilier commercial a été un sujet de conversation courant récemment. C’est facile d’en discuter lors d’une fête : c’est comme dire à des amis que vous pensez que leur maison va perdre de la valeur, mais c’est mieux reçu puisque presque personne ne possède d’immeubles de bureaux. Les arguments sont convaincants, avec des tarifs en hausse, de faibles taux d’occupation post-COVID et des impacts potentiels de la récession. L’immobilier commercial, cependant, est étroitement lié à la qualité de vie d’un individu. Nous dépendons de la classe d’actifs de plusieurs manières au-delà de notre simple utilisation pour le travail. Les parties prenantes viendront probablement à son aide avant les résultats négatifs dont les gens discutent.

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Les propriétés commerciales constituent une composante essentielle des recettes fiscales d’une ville. Le commerce qu’ils attirent soutient également d’autres entreprises du centre-ville, ce qui contribue à des recettes fiscales supplémentaires. Dans de nombreuses villes canadiennes, y compris Toronto, le taux d’imposition foncière commercial-résidentiel est supérieur à la moyenne nord-américaine, ce qui signifie que l’immobilier commercial aide à protéger les citoyens contre des impôts plus élevés. Des gens comme ça. Les contributions des impôts fonciers commerciaux aux budgets des villes tournent généralement autour de 20 %, et cela exclut les revenus des entreprises qui dépendent du trafic du centre-ville. Si la valeur des propriétés commerciales devait chuter, les villes seraient confrontées au sombre choix de réduire les programmes publics ou d’augmenter les impôts des familles. Augmenter les impôts des familles (électeurs) semble être la dernière chose qu’un politicien souhaiterait. Attendez-vous à voir les villes faire tout ce qu’elles peuvent pour ramener les gens au bureau maintenant qu’elles envisagent clairement l’alternative.

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Le risque de refinancement est également important. Ces propriétaires d’immeubles vont devoir se refinancer à des taux plus élevés, et c’est déjà le cas. Les Canadiens, qui supportent le niveau d’endettement des ménages le plus élevé parmi les pays du G7, principalement en raison des hypothèques, font également face à une vague parallèle de refinancement. Il est peu probable, mais pas impossible, que la Banque du Canada augmente suffisamment ses taux pour nuire gravement à l’immobilier canadien pendant une période prolongée. Étant donné les durées de la dette plus courtes, les augmentations de taux continueront d’avoir un impact sur les consommateurs (électeurs) plus rapidement que sur le secteur commercial.

Les petites et moyennes banques détiennent une part importante des prêts immobiliers commerciaux. Chaque article explique comment les prêts immobiliers commerciaux sont la prochaine chaussure à abandonner pour le marché plus large. Les données de la Réserve fédérale montrent que près des deux tiers des prêts immobiliers commerciaux résident auprès de banques en dehors du Top 25 en termes de taille. L’implication est que ces banques sont moins équipées pour gérer les pertes de valeur. Cette lacune est aggravée par le fait que les portefeuilles obligataires des banques sont déjà fragilisés par les hausses de taux. La réalité, cependant, est qu’il existe un solide coussin d’équité avant que cela ne se produise, et les étapes précédentes justifieront une réponse. Ces établissements de taille moyenne sont d’importants prêteurs et d’importants employeurs au sein des collectivités clés. Si ces valeurs d’actifs tombent vers les niveaux décrits, les banques réduiront les prêts longtemps à l’avance. Une telle mesure drainerait les liquidités de l’économie au sens large, ce qui nuirait aux petites entreprises et réduirait les valeurs boursières générales. Il y a beaucoup d’étapes qui obtiendront plus de nouvelles avant d’importantes dépréciations soudaines de prêts immobiliers commerciaux.

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En pleine récession, on s’attend à ce que le taux d’occupation baisse rapidement davantage. Un retour au travail au bureau pourrait aider à compenser ou à prévenir une telle baisse. Une étude de la Society for Human Resource Management révèle une préférence des managers pour le travail au bureau : 72 % des managers préfèrent que leurs employés travaillent en personne. Les rencontres en personne sont appréciées par les gestionnaires, et que ce soit justifié ou générationnel, ce sont les chiffres. Alors que l’incertitude économique se profile, la crainte de pertes d’emplois devient une réalité. Quelqu’un qui craint d’être licencié serait probablement plus enclin à suivre les souhaits de son manager. C’est juste la nature humaine. Les taux d’occupation – qui couvrent l’utilisation réelle de l’espace – continuent d’atteindre de nouveaux sommets post-COVID, et le fait de ramener plus de personnes dans le bureau maintiendra cela. Le pouvoir revient à l’employeur, et au cours des derniers mois, plusieurs grands employeurs ont annoncé leurs politiques de retour au travail.

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L’une des deux trajectoires potentielles se produira au cours des douze prochains mois, et toutes les implications du pire scénario le rendent peu probable. Le taux d’inoccupation des bureaux peut rester élevé, auquel cas cela exercera une pression accrue sur les banques régionales et les budgets des villes. Cela signifierait des impôts plus élevés pour les familles à un moment où elles peuvent le moins se le permettre. Les hausses de taux pourraient continuer de nuire à la valeur des biens immobiliers commerciaux, mais compte tenu des durées d’endettement plus courtes, elles toucheront d’abord les familles. Sur le chemin ci-dessus, vous verriez les gouvernements et les grandes institutions intervenir. Qu’ils réussissent ou non est une autre question. L’autre option est que le taux d’occupation augmente, soit naturellement, soit grâce à un effort concerté des gouvernements et des entreprises. Dans ce second cas, le creux peut commencer à arriver pour les valeurs immobilières commerciales.

Mark Le Dain est vice-président de Neo Financial Technologies Inc., un investisseur et conseiller technologique et un auteur publié.

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