Mar-a-Lago vaut-elle 1 milliard de dollars ? Les valorisations de Trump au cœur d’un procès pour fraude

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FORT LAUDERDALE, Floride — Combien vaut le Mar-a-Lago de Donald Trump ?

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Cela a été un point de discorde après qu’un juge de New York a jugé que l’ancien président avait exagéré la valeur de la propriété de Floride lorsqu’il a déclaré qu’elle valait au moins 420 millions de dollars et peut-être 1,5 milliard de dollars.

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Se rangeant du côté du procureur général de New York dans un procès accusant Trump d’avoir grossièrement surévalué ses actifs, le juge Arthur Engoron a estimé que Trump avait systématiquement exagéré la valeur de Mar-a-Lago. Il a noté qu’une estimation de Trump de la valeur du club était de 2 300 % fois supérieure aux évaluations de l’expert fiscal du comté de Palm Beach, qui variaient entre 18 millions de dollars et 37 millions de dollars.

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Mais les agents immobiliers de Palm Beach, spécialisés dans les propriétés haut de gamme, se sont moqués de l’idée que le domaine puisse valoir si peu, dans le cas peu probable où Trump le vendrait.

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« Ridicule », a déclaré l’agent Liza Pulitzer à propos du juge citant l’évaluation fiscale du comté comme référence. Des maisons d’un dixième de la taille de Mar-a-Lago sur de minuscules terrains à l’intérieur des terres se vendent à ce prix dans la ville de Palm Beach, une riche enclave insulaire.

« L’ensemble de la communauté immobilière a eu l’impression que c’était une blague en voyant ce chiffre », a déclaré Pulitzer, qui travaille pour le cabinet Brown Harris Stevens.

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« Cette chose coûterait des centaines et des centaines de millions de dollars », a déclaré Rob Thomson, propriétaire de Waterfront Properties et membre de Mar-a-Lago. « Il n’y a aucune chance qu’il se vende pour 40 ou 50 millions de dollars. »

Cependant, dans le procès en cours concernant le procès, le prix qu’un acheteur privé pourrait payer pour un endroit comme Mar-a-Lago n’est pas le seul facteur permettant de déterminer si Trump est responsable de fraude.

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QU’EST-CE QUE MAR-A-LAGO ?

Le manoir de 126 pièces et 5 810 mètres carrés est la résidence principale de Trump. C’est également un club, une station balnéaire privée, un artefact historique et une salle de banquet avec une salle de bal ornée de feuilles d’or. C’est là que Trump a stocké les documents gouvernementaux que les procureurs fédéraux disent avoir pris illégalement après avoir quitté ses fonctions en 2021.

Même si Trump admet depuis longtemps avoir utilisé des « hyperboles véridiques » dans ses relations commerciales, il n’exagère pas lorsqu’il qualifie Mar-a-Lago d’unique.

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Construite en 1927 par l’héritière des céréales Marjorie Merriweather Post et son deuxième mari, le financier EF Hutton, elle a donné son nom à la propriété – en espagnol signifiant « de la mer au lac » – parce que ses 17 acres (7 hectares) s’étendent de l’océan Atlantique à la mer. Voie navigable intracôtière.

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Post a conservé le manoir après le divorce du couple, l’utilisant pour organiser de somptueux galas. En 1969, Mar-a-Lago a été désignée monument historique national.

Post, décédé en 1973, a légué la propriété au gouvernement américain pour en faire une escapade hivernale pour les présidents, mais Richard Nixon, Gerald Ford et Jimmy Carter ne l’ont jamais utilisée. Le gouvernement, invoquant les coûts d’entretien élevés, l’a restitué à la fondation Post en 1981.

La propriété est tombée en ruine. Trump l’a acheté en 1985 pour environ 10 millions de dollars, l’équivalent de 30 millions de dollars aujourd’hui. Il a investi massivement dans sa rénovation.

Au début des années 1990, cependant, Trump était en difficulté financière après l’échec de plusieurs de ses entreprises. Il a déclaré aux responsables de la ville de Palm Beach qu’il ne pouvait pas se permettre les 3 millions de dollars d’entretien annuel et a proposé de subdiviser la propriété et de construire des demeures. La ville a rejeté le projet.

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Les négociations se sont poursuivies et en 1993, la ville a accepté qu’il puisse transformer le domaine en club privé, lui donnant ainsi des liquidités qu’il pourrait utiliser pour l’entretien. Il a construit la salle de bal, mais a renoncé aux droits de développement.

L’accord limite le club à 500 membres — les frais d’initiation sont de 500 000 $ et la cotisation annuelle de 20 000 $.

Trump vit généralement à Mar-a-Lago d’octobre à mai avant de passer l’été dans le New Jersey.

ALORS, QUE VAUT MAR-A-LAGO ?

C’est difficile à dire. Le plus gros problème est qu’il n’existe pas de propriétés comparables. Plus personne ne construit de demeures à Palm Beach comme Mar-a-Lago et celles qui existaient ont été démolies il y a longtemps, démolies ou transformées en musée.

Trump, dans une déposition en avril, a justifié sa conviction que Mar-a-Lago pourrait valoir 1 milliard de dollars en le comparant au prix que commanderait la Joconde ou un tableau de Renoir – les ultra-riches paieront un supplément pour acheter quelque chose qui est unique en son genre.

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Eli Beracha, président de la Hollo School of Real Estate de la Florida International University, reconnaît qu’il est difficile d’évaluer la valeur d’une propriété unique. Le fait que Trump soit propriétaire de Mar-a-Lago augmenterait probablement son prix de vente.

«Certaines personnes diront que tout le monde n’aime pas Trump – certaines personnes paieraient en réalité moins cher à cause de cela. … Mais le plus offrant sera probablement celui qui l’achètera parce qu’il appartenait à Trump », a déclaré Beracha.

Pulitzer a déclaré que le prix le plus bas pour Mar-a-Lago serait de 300 millions de dollars. Thomson a parlé d’au moins 600 millions de dollars. Si les super-milliardaires se lançaient dans une guerre d’enchères, disaient-ils, une vente d’un milliard de dollars ou plus serait possible.

Le complexe beaucoup plus petit de Palm Beach, qui appartenait autrefois à la dynastie politique Kennedy, a été vendu pour 70 millions de dollars il y a trois ans.

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ALORS, COMMENT LE COMTÉ DE PALM BEACH A-T-IL OBTENU UNE ÉVALUATION FISCALE SI FAIBLE ?

Le comté attribue à Mar-a-Lago sa valeur fiscale actuelle de 37 millions de dollars basée sur son bénéfice d’exploitation net annuel en tant que club et non sur sa valeur de revente en tant que maison ou son coût de reconstruction. C’est l’un des neuf clubs privés du comté imposés de cette façon.

Becky Robinson, porte-parole de l’évaluateur fiscal, a déclaré que cette méthode est utilisée parce que les clubs privés sont si rarement vendus ou construits, ce qui rend impossible la fixation de leurs taux d’imposition en les comparant à des propriétés similaires. La facture d’impôt foncier de Mar-a-Lago s’élèvera à 602 000 $ cette année, selon les archives du comté.

Le représentant américain Jared Moskowitz, un démocrate du sud de la Floride, a écrit au comté pour dire que si Trump prétendait que Mar-a-Lago valait 1 milliard de dollars, il devrait être imposé en conséquence. Si Mar-a-Lago avait une valeur imposable de 1 milliard de dollars, sa facture d’impôt foncier serait d’environ 18 millions de dollars.

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Robinson a déclaré que le comté fonde ses évaluations sur la loi et ses formules, et non sur la valeur revendiquée par les propriétaires.

POURQUOI EST-CE IMPORTANT

Dans son procès contre Trump, la procureure générale de New York, Letitia James, a fait valoir que Mar-a-Lago était l’un des multiples actifs surévalués par Trump dans les états financiers remis aux banques et autres.

Sur la base de ces déclarations, Trump a évalué Mar-a-Lago à 739 millions de dollars – un chiffre que James a déclaré ignorer les restrictions sur les actes exigeant que la propriété soit utilisée comme un club social – et non comme une maison privée. Ses avocats ont fait valoir que dans ses états financiers, Trump aurait dû évaluer Mar-a-Lago de la même manière que le comté, en fonction de son statut de club.

Les états financiers de Trump, écrivent les avocats de New York, valorisent le club « sur la base de l’hypothèse fausse et trompeuse selon laquelle il s’agissait d’un terrain résidentiel sans restriction qui pouvait être vendu et utilisé comme résidence privée, ce qui n’était clairement pas le cas ».

Les avocats de Trump ont déclaré qu’il n’y avait aucune supercherie et que les banques ne se sont probablement pas appuyées sur ses états financiers pour déterminer si elles devaient lui prêter de l’argent.

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