L’Ontario doit remanier son organisme de réglementation de l’immobilier pour protéger les intérêts des acheteurs et des vendeurs de maisons

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Avec des centaines de milliards de dollars investis dans les transactions immobilières, les consommateurs et les autres devraient s’attendre à une réglementation efficace et robuste du secteur immobilier, mais un récent rapport du vérificateur général de l’Ontario (AGO) a conclu tout le contraire.

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Le rapport de l’AGO indique que le Conseil ontarien de l’immobilier (RECO), l’organisme chargé de réglementer l’industrie provinciale, ne remplit pas son mandat de protéger les intérêts des consommateurs. « Les activités que RECO effectue … ne sont pas toujours efficaces et opportunes », a-t-il conclu.

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RECO a été créé en 1997 pour promouvoir un « marché immobilier équitable, sûr et informé pour les consommateurs de l’Ontario grâce à une réglementation efficace et innovante de ceux qui négocient des biens immobiliers ». Plus de 78 000 vendeurs et 20 038 courtiers exercent leur métier auprès des 3 876 maisons de courtage en Ontario, des chiffres qui devraient faire de leur réglementation une priorité absolue pour RECO.

Les fonctions de RECO sont censées inclure des inspections régulières des maisons de courtage et des enquêtes approfondies sur les plaintes contre les vendeurs et les courtiers, mais l’AGO a constaté de graves lacunes dans l’exécution de ces deux fonctions. Par exemple, RECO n’a pas effectué d’inspection sur place de 62 % des maisons de courtage au cours de la période de cinq ans allant de 2017 à 2021. Certaines maisons de courtage n’ont jamais été inspectées.

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L’audit par l’AGO des données de RECO a également montré que 88% des 2 643 plaintes pour violations présumées au cours de la même période ont été sommairement classées sans suivi ni escalade vers le service d’enquête. De même, RECO n’a pas effectué de suivi sur 599 avis de non-conformité envoyés à 491 maisons de courtage émis pour ne pas avoir remis à RECO les dépôts de consommateurs non réclamés.

Le RECO impose des amendes aux personnes reconnues coupables de comportement frauduleux, mais elles semblent être un moyen de dissuasion insuffisant. L’amende moyenne était de 8 273 $, ce qui est nettement inférieur à la commission moyenne gagnée sur une transaction résidentielle dans les grandes villes. On estime que 67 % des contrevenants qui ont été condamnés à une amende n’ont pas été tenus de prendre de mesures correctives, telles qu’une formation ou un enseignement complémentaire.

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La principale raison de l’inadéquation entre les pénalités et les commissions est que RECO ne peut pas déterminer ce que les vendeurs gagnent grâce à un comportement frauduleux.

Et qu’en est-il des responsabilités de RECO pour empêcher les criminels d’entrer dans le secteur du courtage immobilier ? Étonnamment, RECO ne refuse pas d’enregistrer les personnes ayant d’anciennes condamnations pénales.

De même, le Humber College, l’institution qui administre la formation et les cours obligatoires pour les aspirants agents immobiliers, a signalé 356 cas d’inconduite académique délibérée et organisée à grande échelle lors des examens menés en 2021, mais RECO n’a pas fait grand-chose pour les enquêter.

Le rapport AGO est complet dans la plupart des cas, à l’exception de ses préoccupations concernant le blanchiment d’argent dans le secteur immobilier. Le rapport suppose que le blanchiment d’argent pourrait avoir lieu et recommande des mesures pour le freiner, mais une meilleure approche serait d’enquêter sur tous les cas de blanchiment d’argent plutôt que de spéculer à ce sujet.

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En tant qu’organisme de réglementation, RECO devrait également être proactif dans la protection des droits des consommateurs, tels que les acheteurs contraints d’enchérir à l’aveugle lorsque plusieurs offres sont placées pour la même propriété. De nombreux acheteurs finissent par payer des dizaines de milliers de dollars, sinon plus, sur la deuxième meilleure offre, ce qui a contribué à l’inflation des prix des logements. Pourtant, RECO n’a pas fait grand-chose pour trouver un équilibre entre les droits des acheteurs et des vendeurs.

Le mandat du RECO est de réglementer le secteur immobilier de l’Ontario, mais il lui manque les processus nécessaires. Par exemple, même si un règlement de 2014 exige que les maisons de courtage conservent toutes les copies des offres écrites (offres) pendant un an, RECO ne collecte pas de données auprès des maisons de courtage pour identifier les fausses offres, ni combien un acheteur a payé au-dessus de la deuxième offre la plus élevée.

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En tant que régulateur, RECO devrait collecter toutes les données liées aux transactions, y compris le contenu des offres multiples, auprès des maisons de courtage pour une analyse indépendante afin d’enquêter sur les accusations d’irrégularités et d’inconduite. Si tel était le cas, RECO pourrait partager des informations basées sur des données avec la province pour aider à améliorer la législation protégeant les intérêts des acheteurs et des vendeurs.

RECO relève de la compétence du ministère de la Prestation de services publics et commerciaux, qui devrait constituer un groupe de travail chargé de superviser le respect des dizaines de recommandations formulées par AGO pour remédier aux lacunes de RECO.

L’immobilier, en particulier le logement, constitue désormais une part beaucoup plus importante de l’économie que par le passé. Par conséquent, une réglementation efficace, indépendante et robuste des marchés du logement est indispensable pour éviter une future grande crise financière, dont les origines se trouvent dans une mauvaise surveillance du secteur du logement aux États-Unis.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.