L’investissement immobilier peut diversifier votre portefeuille, mais il comporte des avertissements

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Par Neil Kumar

L’accession à la propriété est probablement la première chose qui vient à l’esprit lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier, mais acheter une maison sur le marché actuel peut sembler incroyablement difficile, voire impossible.

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En effet, six Canadiens sur dix estiment l’accession à la propriété est complètement hors de portée, selon un sondage réalisé par Ipsos SA plus tôt cette année. Pourtant, inclure des biens immobiliers dans votre portefeuille d’investissement peut être une décision judicieuse pour plusieurs raisons principales.

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Premièrement, c’est un excellent moyen de protéger votre argent des effets érodants de l’inflation. Au fil du temps, la valeur des propriétés a tendance à augmenter avec le coût de la vie, vous aidant ainsi à conserver intacte la valeur réelle de votre investissement. Deuxièmement, l’immobilier peut ajouter une bonne dose de diversification à votre portefeuille, en atténuant les hauts et les bas des mouvements d’actions et d’obligations.

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L’accession à la propriété traditionnelle n’est peut-être pas le bon choix pour tout le monde, mais il existe des alternatives d’investissement telles que les fiducies de placement immobilier (REIT) et les fonds de placement immobilier privés qui offrent une exposition au marché immobilier. Cependant, comme pour tout investissement, une diligence raisonnable approfondie est cruciale pour comprendre comment l’immobilier s’intègre dans votre stratégie d’investissement globale.

Maisons et locations

L’accession à la propriété peut en effet constituer une protection contre l’inflation, étant donné la tendance des prix de l’immobilier résidentiel à suivre le rythme de la hausse des coûts. Tirer parti de votre investissement et tirer parti de taux d’intérêt favorables peut également constituer une voie stratégique pour créer de la richesse, tout en procurant un sentiment rassurant de sécurité émotionnelle.

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Le rêve de posséder une maison est une aspiration commune, mais il est essentiel de faire preuve de prudence et d’éviter de devenir « pauvre en logement », c’est-à-dire payer trop cher ses dépenses de logement par rapport à son revenu. Il est essentiel de mettre en balance ces avantages avec les inconvénients potentiels de l’accession à la propriété, notamment le manque de diversification, la réduction des liquidités, les coûts de transaction élevés, les implications fiscales et le fardeau permanent des dépenses d’entretien. Ces coûts prennent souvent les propriétaires au dépourvu, ce qui souligne la nécessité d’une planification minutieuse.

De plus, les risques spécifiques à la propriété, tels que les facteurs environnementaux et les variations des taux d’intérêt, peuvent avoir un impact sur la stabilité financière des propriétaires. Sans conseils d’experts pour gérer ces complexités, les propriétaires pourraient se retrouver mal préparés à faire face à des défis imprévus, comme le cas récent du lotissement Seawatch à Sechelt, en Colombie-Britannique, où les propriétaires ont été forcés d’évacuer en raison de la menace de dolines, rendant leur maison inhabitable et vaut beaucoup moins.

Pour ceux qui sont déjà sur le chemin de l’accession à la propriété, élargir leurs investissements immobiliers via des propriétés locatives est une option intéressante. Cela vous permet de garder le contrôle sur la gestion immobilière, la sélection des locataires et constitue une source de revenus fiable.

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Néanmoins, il est important de reconnaître les responsabilités considérables, les exigences initiales en capital et les risques spécifiques à la propriété qui accompagnent ce territoire. Il est crucial de maintenir un équilibre prudent entre investir dans l’immobilier et disposer de réserves adéquates pour l’entretien continu. Cela vous aidera à assurer votre bien-être financier et à atteindre vos objectifs d’investissement.

FPI

Contrairement à l’achat d’une propriété, les véhicules d’investissement immobilier – tels que les REITS – sont des actifs incorporels qui offrent une exposition financière au marché immobilier, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle.

Contrairement à la voie traditionnelle de l’accession à la propriété, qui exige une mise de fonds importante, investir dans les REIT peut se faire avec seulement quelques centaines de dollars. Ils sont souvent appréciés pour leur liquidité élevée, leurs faibles engagements financiers initiaux et leur transparence.

Bien que les prix des REIT soient souvent étroitement corrélés à ceux des actions – plutôt que d’offrir une exposition totalement décorrélée comme celle de certains actifs alternatifs – ils permettent aux investisseurs d’acheter et de vendre à leur convenance.

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Grâce à la grande variété de REIT disponibles, allant des REIT commerciaux aux REIT résidentiels dans divers secteurs et emplacements, les investisseurs peuvent atteindre un niveau de diversification adéquat par rapport à l’achat de propriétés individuelles.

Investir dans des REIT implique également de renoncer au contrôle direct de la gestion immobilière. Ce transfert de responsabilité vers les professionnels et la liberté des tracas liés à la maintenance peuvent être un facteur convaincant pour beaucoup.

Pour ceux qui aspirent à une exposition immobilière, mais qui ne disposent pas du capital nécessaire pour acheter une propriété ou investir dans des fonds privés, les REIT offrent une alternative efficace et accessible.

Fonds privés

Pour ceux qui recherchent des solutions plus sophistiquées, les fonds d’investissement immobilier privés proposent une gestion de portefeuille diversifiée qui peut potentiellement surpasser d’autres formes d’investissement immobilier sous certaines conditions.

Ces fonds sont gérés par des professionnels et peuvent offrir des rendements solides, mais aussi des risques qui peuvent ne pas convenir à tout le monde. Par exemple, la stratégie d’investissement – ​​y compris les règles de levier et les types de propriétés – varie selon les différents fonds. Les investisseurs doivent toujours tenir compte de facteurs tels que les périodes de blocage, qui peuvent s’étendre sur plus d’une décennie, et la possibilité de suspensions de rachat en cas de tensions sur les marchés.

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Une diligence raisonnable adéquate sur les fonds d’investissement immobilier implique souvent que les conseillers effectuent six à 12 mois de recherche, y compris des réunions en face-à-face avec les gestionnaires de fonds, des visites sur site et une analyse de la provision des fonds. Compte tenu de ces complexités et restrictions, les fonds privés ne conviennent généralement qu’aux personnes disposant d’une valeur nette élevée et d’un horizon à long terme.

Dans l’ensemble, il n’existe pas de solution universelle pour investir dans l’immobilier. Chacun possède des objectifs, des circonstances personnelles, des horizons temporels et des niveaux de tolérance au risque uniques qui influencent la manière dont l’immobilier s’aligne sur sa stratégie d’investissement.

De plus, compte tenu de la complexité associée à certains investissements immobiliers, les conseils d’un conseiller peuvent s’avérer inestimables pour simplifier le processus de vérification diligente et vous aider à atteindre vos objectifs financiers.

La clé d’une intégration réussie de l’immobilier dans votre portefeuille réside dans une due diligence approfondie, en accordant une attention particulière aux contraintes de liquidité, et dans l’évaluation de la manière dont cette classe d’actifs complète votre situation individuelle.

Neil Kumar est gestionnaire de portefeuille, conseiller en investissement et associé fondateur de JSK Partners.

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