L’investissement immobilier a été touché, mais tous les marchés ne sont pas identiques

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La simplification parfois frappante des thèmes et des secteurs d’investissement n’est nulle part plus répandue que dans les colonnes et la bande passante consacrées à l’immobilier, qui est souvent décrit comme une sorte d’investissement monolithique uniforme dans toutes les zones géographiques, tous les secteurs et tous les investisseurs.

Mais épluchez les couches de l’oignon et vous verrez que l’investissement immobilier est multiforme, diversifié et demande une analyse spécifique et détaillée. Les investisseurs disposés à appliquer un travail réfléchi sur l’ensemble du spectre de l’immobilier découvriront qu’il est non seulement possible que divers types de biens immobiliers dans plusieurs juridictions puissent se comporter de manière très différente dans des conditions de marché variables, mais aussi probable.

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L’un des plus vieux dictons de l’investissement immobilier est que « l’immobilier est local ». Ce dicton souligne que les marchés varient considérablement selon les régions et les juridictions. Ces variations s’appliquent non seulement aux populations, à la culture et aux tendances, mais aussi aux politiques aux niveaux national, régional et municipal.

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Un projet de location multifamiliale sur mesure pourrait être exactement ce dont on a besoin à un moment donné à Lethbridge, en Alberta, ou à Gananoque, en Ontario, mais un projet de condominiums de 50 étages pourrait être plus approprié à Vancouver ou à Montréal. Un projet de centre de données ou un entrepôt d’Amazon.com Inc. pourrait fonctionner à Toronto ou à Halifax, mais un centre commercial autonome avec un magasin d’alimentation pourrait être ce qu’il faut à Uxbridge, en Ontario, ou à Sydney, en Nouvelle-Écosse.

L’immobilier varie selon la géographie et la juridiction, ainsi que selon le type. Les quatre principales catégories d’immobilier sont les suivantes : résidentiel, commercial, industriel et de bureaux. À l’exception du résidentiel, qui, même s’il n’est pas toujours universellement « en vogue », ne restera jamais trop froid trop longtemps, les actifs immobiliers peuvent traverser des cycles, parfois sur des années, au cours desquels on observe à la fois une sous-performance et une surperformance significatives.

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Tout investissement immobilier, quel que soit son type, peut être divisé en deux faces d’une même pièce : le développement et la construction de biens immobiliers et l’immobilier générateur de revenus.

Par exemple, un projet de développement visant à construire une tour de bureaux au centre-ville de Calgary pourrait amener un promoteur à doubler, voire à tripler, ses capitaux propres sur une période de trois à cinq ans, tandis que l’acheteur du projet, une fois entièrement stabilisé, rechercherait un revenu à long terme fiscalement avantageux et une croissance modérée alimentée par l’inflation plutôt que de multiplier la valeur des capitaux propres qu’il investit.

Ces dernières années, les taux d’intérêt n’ont cessé d’augmenter, ce qui a amené les analystes à se concentrer sur leur impact sur l’investissement immobilier, qui s’est révélé parfois dramatique. Si l’on ajoute à cela l’inflation, les perturbations du marché et la gueule de bois générale provoquée par la COVID-19 (qui sont à la fois la cause et l’effet de la hausse des taux), plusieurs secteurs de l’immobilier ont vraiment souffert.

Ce phénomène est particulièrement visible dans le secteur des bureaux, où les entreprises ont modifié leurs politiques de travail dans un monde post-pandémie au point que beaucoup d’entre elles ont besoin de beaucoup moins d’espace, voire pas du tout, pour fonctionner. Cela a conduit à des réductions d’effectifs historiques, à des loyers plus bas, à des vacances plus élevées et à une tendance séculaire à la baisse qui pourrait prendre des années à s’inverser, voire jamais.

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L’immobilier commercial a également été touché de manière quasi universelle, car le comportement des consommateurs a évolué, peut-être de manière permanente, vers un modèle de biens pouvant être livrés à domicile et de services pouvant être fournis sur le Web.

Le développement immobilier a été durement touché car les coûts d’intrants beaucoup plus élevés (y compris le coût élevé du financement de la construction) sont entrés en collision avec des stocks plus élevés sur le marché de la revente, ce qui rend difficile pour les promoteurs de s’appuyer sur des projections pro forma montrant des bénéfices adéquats pour les risques encourus.

L’immobilier locatif multifamilial, en revanche, bien qu’il ne soit certainement pas à l’abri des pressions des coûts plus élevés, a connu un moment de prospérité, du moins au Canada, où les loyers et les profits ont régulièrement augmenté dans l’un des environnements d’offre et de demande les plus déséquilibrés jamais observés dans ce pays.

Étant donné qu’il est peu probable qu’une intervention gouvernementale irresponsable comble l’écart entre la demande de logements locatifs et l’offre très limitée, cette situation devrait rester en vigueur pendant des années encore.

Il suffit de regarder les centres urbains des États-Unis pour observer une dynamique tout à fait opposée dans le secteur de la location de logements collectifs. La combinaison d’un environnement réglementaire municipal favorable à la construction et d’une immigration bien plus faible dans le Sud a contribué à une baisse des loyers et des profits au cours de la même période.

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Il est toujours vrai qu’investir dans une classe d’actifs ou un secteur de qualité requiert beaucoup de temps, d’efforts et d’analyse. Les investisseurs professionnels le savent et accordent peu d’importance à la couverture médiatique qui dépeint un secteur entier d’un seul coup et donne l’impression que des marchés entiers montent ou descendent de concert.

Vous devez certainement bénéficier d’une couverture médiatique aussi légitime que possible lorsque vous effectuez votre propre analyse d’investissement, mais faites-le avec un œil averti pour distinguer les secteurs spécifiques du marché qui pourraient être en difficulté de ceux qui excellent. Il est possible d’obtenir des rendements ajustés au risque attrayants, en particulier dans les investissements immobiliers, lorsque vous renoncez au général au profit du particulier.

David Kaufman, JD, CAIA, est fondateur et co-PDG de Westcourt Capital.

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