L’inventaire de sous-location de bureaux de Toronto atteint un niveau record alors que les entreprises cherchent à perdre de l’espace

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Alors que les propriétaires de tours de bureaux continuent de faire face à l’incertitude provoquée par la pandémie de COVID-19, leurs locataires sont confrontés à des choix difficiles.

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Pour beaucoup, le passage au travail à domicile et divers arrangements hybrides ont changé le calcul de l’espace dont ils ont besoin, entraînant une augmentation de la superficie en pieds carrés sur le marché de la sous-location.

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Un rapport réalisé par Avison Young sur le marché des bureaux de la région du Grand Toronto a montré que l’activité de sous-location avait augmenté de 26 % au quatrième trimestre de 2022 par rapport à la même période il y a un an, avec des stocks désormais à des niveaux records.

« La quantité d’espace de sous-location disponible a de nouveau augmenté, passant de 566 000 pieds carrés au quatrième trimestre à 7,7 millions de pieds carrés (msf) – en hausse de 1,6 msf d’une année sur l’autre et dépassant le niveau de pointe précédent de 7,4 msf enregistré en avril 2021 « , indique le rapport.

En comparaison, le complexe CIBC Square en construction dans le quartier financier de Toronto totalisera 3 msf sur deux tours Une fois complété.

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Avison Young a déclaré qu’il y avait encore beaucoup d’incertitude parmi les locataires concernant leurs besoins en espaces de bureaux, et qu’en conséquence, beaucoup reportent leurs décisions de signer des baux chaque fois que possible et couvrent leurs paris avec des durées plus courtes, pour préserver la flexibilité.

Joe Almeida, directeur général d’Avison Young à Toronto, a déclaré que pour ceux qui ont finalement décidé que l’espace ne valait pas la peine d’être conservé, la rupture d’un bail est rarement une option, car aucune des parties ne peut le faire seule à moins qu’une clause spécifique du contrat ne le permette. .

« Il est très difficile de résilier un bail car cela oblige le propriétaire et le locataire à s’entendre sur des conditions qu’ils trouveraient acceptables l’un pour l’autre », a déclaré Almeida dans une interview. « Vous ne pouvez pas rompre un bail comme les gens le pensent dans un bail résidentiel. »

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Almeida a déclaré que les locataires qui souhaitent résilier se rendent souvent compte rapidement que leur seule option est de mettre l’espace sur le marché de la sous-location.

L’exemple le plus frappant est la société de commerce électronique Shopify, qui s’est engagée à devenir le locataire principal de The Well, un important développement à usage mixte au centre-ville de Toronto construit par les fiducies de placement immobilier RioCan et Allied Properties, mais annoncé à la mi- décembre qu’il n’occuperait plus le bureau.

Le contrat de location de 15 ans signifiait que Shopify avait probablement l’obligation légale de continuer à payer le loyer jusqu’à l’expiration du bail et aurait donc pu être vulnérable à une poursuite pour violation des conditions s’il arrêtait les paiements.

L’espace de 348 103 pieds carrés de Shopify – couvrant sept étages – a atteint le marché de la sous-location en janvier et n’est donc pas comptabilisé dans les chiffres du quatrième trimestre publiés par Avison Young.

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Selon Almeida, Shopify n’a pas rendu public le montant du loyer qu’ils demandent, une pratique qui, selon lui, « est courante dans ces situations ».

Dans certains cas, a déclaré Almeida, il peut y avoir un avantage financier à sous-louer, mais il n’y a également aucune garantie de récupérer l’intégralité du loyer, en particulier dans l’environnement actuel.

« Si vous regardez le marché industriel, quelqu’un qui a loué un espace il y a cinq ans peut payer 8 $ net. Aujourd’hui, ils pourraient sortir et sous-louer l’espace pour 18 $ net », a-t-il déclaré. « Sur le marché des bureaux, nous n’avons pas vu ce type de croissance au cours des cinq dernières années, ils le mettraient donc sur le marché et essaieraient d’obtenir la meilleure reprise possible, mais dans certains cas, cela peut être inférieur à ce que leur obligation sur le bail est.

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De nombreux baux contiennent également des clauses qui plafonnent tout profit qu’un locataire peut réaliser en sous-louant.

« Certains propriétaires diront que le locataire doit partager tous les bénéfices avec le propriétaire 50/50 et d’autres sont silencieux à ce sujet », a déclaré Almeida. « Il faut vraiment comprendre les droits et obligations contenus dans le bail. C’est à ce moment-là que vous voulez vous assurer d’avoir des professionnels qui vous conseillent comme votre courtier immobilier et votre avocat.

Au cours du dernier trimestre de l’année, les licenciements dans le secteur de la technologie et les préoccupations économiques externes, en plus des stratégies de travail à distance et hybrides en cours, ont eu un impact sur l’évolution du marché des espaces de bureaux.

Ces facteurs ont exacerbé la lente reprise du centre-ville de Toronto après la pandémie. La Strategic Regional Research Alliance, une société de conseil, a constaté que l’occupation des bureaux au centre-ville de Toronto n’était qu’à 42 % des niveaux d’avant la pandémie à la mi-janvier, contre 38 % en décembre.

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« Au centre-ville de Toronto, la disponibilité et l’inoccupation ont toutes deux enregistré des augmentations notables au cours du quatrième trimestre, augmentant de 140 points de base et 80 points de base, respectivement, pour atteindre 16,1 % et 10 % à la fin de l’année », indique le rapport d’Avison Young. En revanche, le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville s’élevait à 2,1 % au premier trimestre de 2020.

Alors que le marché était positif à l’absorption – ce qui signifie que plus d’espace a été loué que ce qui a été libéré – Avison Young a noté qu’il s’agissait d’un indicateur retardé et qu’il pourrait s’inverser à mesure que l’inventaire de nouveaux espaces deviendra disponible.

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Toronto n’est pas le seul marché avec un marché de sous-location actif.

Selon un autre rapport d’Avison Young, le taux d’inoccupation des sous-locations de Metro Vancouver est passé à 581 669 pieds carrés à la fin de 2022, contre 476 105 pieds carrés en 2021. L’augmentation représente la plus forte augmentation annuelle entre 2017 et 2022.

Au centre-ville de Calgary, pendant ce temps, le marché de la sous-location reste inondé de stocks, malgré une baisse en 2022. 2 559 773 pieds carrés de bureaux étaient disponibles sur le marché de la sous-location à la fin du quatrième trimestre, en baisse par rapport à 3 136 056 pieds carrés il y a un an.

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