L’incitatif à l’achat d’une première propriété « défaillant » n’a aidé que 16 000 Canadiens

Le programme était un élément clé du budget de 2019 du gouvernement libéral visant à faire de l’accession à la propriété plus qu’une chimère pour de nombreux Canadiens.

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OTTAWA — Il a été présenté en 2019 comme un programme phare qui aiderait 100 000 Canadiens à acheter leur première maison d’ici l’automne 2022. Aujourd’hui, le programme de prêts hypothécaires à capital partagé des libéraux n’a aidé que 16 000 Canadiens, les experts affirmant qu’il était mal conçu et trop restrictif.

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« Des programmes comme l’incitatif à l’achat d’une première propriété tant vanté des libéraux ne produisent pas de résultats qui aident réellement les jeunes Canadiens à entrer sur le marché de l’habitation », a déclaré mardi le député conservateur Matt Jeneroux.

L’Incitatif à l’achat d’une première propriété était un élément clé du budget de 2019 du gouvernement libéral visant à faire de l’accession à la propriété plus qu’une chimère pour de nombreux Canadiens.

Le programme offrait aux acheteurs d’une première maison admissibles entre 5 et 10 % de la valeur de l’achat pour leur mise de fonds, pourvu que leur revenu annuel combiné soit inférieur à 120 000 $, que la valeur de l’hypothèque ne dépasse pas quatre fois leur revenu et ils étaient déjà en mesure de verser un acompte minimum de cinq pour cent.

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Les critères ont ensuite été élargis pour les résidents de villes dont la valeur moyenne des maisons est beaucoup plus élevée, comme Victoria, Vancouver et Toronto.

En échange, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui administre le programme, prend une participation équivalente dans la propriété et récupère la valeur du prêt sans intérêt à la vente.

Le gouvernement prévoyait de débourser 1,25 milliard de dollars pour aider environ 100 000 acheteurs d’une première maison au cours des trois premières années du programme, selon le budget 2019.

Mais en 2022, les documents déposés au Parlement à la demande des conservateurs cette semaine brossent un tableau très différent. Au total, le programme a reçu un maigre 23 411 demandes et, de ce nombre, seulement 15 925 ont finalement été approuvées au 30 avril 2022.

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Le programme a finalement distribué environ un cinquième du montant prévu (269 millions de dollars) à l’approche de l’échéance de trois ans en septembre.

La SCHL a renvoyé les questions sur le programme au ministre du Logement, Ahmed Hussen.

L’ancien président de la SCHL, Evan Siddall, a refusé de commenter, mais a noté par courriel que l’objectif de 100 000 candidats retenus « n’était pas un nombre généré par la SCHL ».

Dans un communiqué, le bureau de Hussen a déclaré qu’il cherchait des moyens de rendre le programme « plus flexible et réactif » pour les acheteurs d’une première maison.

« Les Canadiens, en particulier de nombreux jeunes Canadiens et acheteurs d’une première maison, ont vu le rêve d’accession à la propriété tomber hors de portée, et c’est inacceptable », a déclaré l’attaché de presse de Hussen, Arevig Afarian, par courrier électronique.

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« C’est pourquoi, par le biais du budget 2022, notre gouvernement a clairement mis l’accent sur l’abordabilité du logement et s’efforce de permettre une plus grande flexibilité pour l’incitatif à l’achat d’une première propriété », a ajouté Afarian, notant qu’il ne s’agissait que de l’un des nombreux outils promis pour rendre le logement plus accessible aux Canadiens.

Mais les conservateurs disent qu’il est temps pour les libéraux d’éliminer complètement l’incitatif « raté ».

« Le gouvernement libéral a eu plus de six ans pour s’attaquer à l’abordabilité du logement au Canada », a déclaré Jeneroux. « Au lieu de cela, les prix des maisons ont doublé sous leur surveillance. »

Presque tous les clients n’aiment pas l’idée de devenir copropriétaire avec le gouvernement

Selon une répartition provinciale des candidats, les Québécois (5 736) et les Albertains (4 919) constituaient les plus grandes cohortes de bénéficiaires de l’IFTPF. Beaucoup moins de personnes en Colombie-Britannique (531) et en Ontario (1 019) – qui abritent les villes dont la valeur moyenne des propriétés est la plus élevée au pays – ont été approuvées pour le programme.

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Dans les premières phases du programme, les experts du secteur hypothécaire et du logement ont averti que la façon dont il avait été conçu condamnait l’initiative dès le départ.

Ils ont prédit que les propriétaires hésiteraient à avoir le gouvernement propre sur leur maison, que les critères d’éligibilité étaient trop restrictifs dans un marché du logement en ébullition et que le programme ajoutait des frais juridiques supplémentaires aux coûts de clôture des transactions.

« Le programme actuel d’incitatif à l’achat d’une première propriété bien intentionné du gouvernement… est tout simplement un échec », a déclaré la vice-présidente de Professionnels hypothécaires du Canada, Veronica Love, lors d’une nouvelle conférence à Ottawa en mars.

« Presque tous les clients n’aiment pas l’idée de devenir copropriétaire avec le gouvernement, s’ils peuvent l’éviter », a-t-elle ajouté.

Confrontée à un marché du logement en baisse et à des coûts d’emprunt plus élevés causés par la hausse des taux d’intérêt, la SCHL a décidé de réécrire une partie du programme plus tôt ce mois-ci pour plafonner ses gains potentiels – et ses pertes – sur sa part des prêts hypothécaires FTHBI à 8 %.

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À l’époque, l’expert en prêts hypothécaires Rob McLister a déclaré au Financial Post que le changement était probablement dû au fait que les bureaucrates qui ont conçu le programme « ne voulaient probablement pas de sang sur les mains » si les prix des logements chutaient et que la SCHL commençait à subir des pertes sur les hypothèques à participation partagée.

« Les chercheurs de chiffres et les analystes politiques du gouvernement ont probablement réalisé que le risque de prix est réel. Ils ne sont pas stupides », a déclaré McLister.

« Il est probable qu’une correction importante laisserait le gouvernement responsable de pertes matériellement plus importantes que prévu. Perdre l’argent des contribuables ne fait pas de bons extraits sonores.

– Avec des reportages supplémentaires de Stephanie Hughes du Financial Post

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