L’hypothèque à taux variable Killer TD pourrait être le signe de meilleures offres à venir

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La deuxième plus grande banque du pays vient de lancer un taux hypothécaire variable. Mais gardez le silence. Apparemment, il ne veut pas que tout le monde soit au courant.

La nouvelle offre de la Banque Toronto-Dominion est de 6,19 pour cent pour les prêts hypothécaires non assurés. Cela équivaut au taux préférentiel de référence du Canada (7,20 pour cent) moins une forte décote de 101 points de base (pdb).

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Note latérale : ci-dessus, j’ai fait référence au taux préférentiel suivi par la Banque du Canada, simplement parce que c’est la norme. La TD a cependant son propre « taux préférentiel hypothécaire », qui est 15 points de base plus élevé que celui de pratiquement tout le monde. La TD a arbitrairement relevé son taux préférentiel hypothécaire en 2016, même si la Banque du Canada n’avait pas augmenté les taux à l’époque – car qui a besoin de hausses de taux de la part de la banque centrale quand on a du courage?

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Quelle est la qualité de cette offre ?

L’accord de TD est brûlant – pour un taux variable en tout cas. C’est un cool 54 points de base en dessous du suivant taux le plus bas d’un prêteur à taux variable faisant de la publicité à l’échelle nationale. Et il s’agit de la meilleure remise variable non assurée largement disponible depuis 2021.

« De temps en temps, nous proposons des tarifs spéciaux pour gagner plus de contrats », a déclaré un porte-parole de la TD par courriel. « Dans ce cas, nous proposons une offre spéciale non assurée d’une durée limitée de deux semaines pour lancer le marché de printemps. »

Et puis il y a la cerise sur le gâteau. Comme la plupart des grandes banques, la TD offre de l’argent aux clients hypothécaires – dans ce cas, jusqu’à 4 100 $ de bonus selon le montant de votre prêt hypothécaire. En valeur actuelle, cela équivaut à une réduction supplémentaire de 10 points de base sur le taux pendant cinq ans.

Cette promotion est valable jusqu’à la fin de la journée du 14 mai. On ne sait pas si la banque prolongera la vente, mais c’est un signe avant-coureur de meilleures remises variables à venir.

Confusion garantie

TD confirme que l’offre est disponible auprès des courtiers hypothécaires et des spécialistes hypothécaires TD.

La question est, trois jours après le début de cette vente de taux, pourquoi ce taux exceptionnel n’est-il pas disponible chez TD ? site web?

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J’ai directement demandé pourquoi à l’entreprise via les médias officiels, mais elle a refusé de répondre. Et lorsqu’une banque élude une question aussi simple, il y a de fortes chances qu’elle essaie de garder secret quelque chose.

Un initié de la TD m’a dit que la banque voudrait peut-être maintenir les taux bas étant donné la chaleur potentielle d’Ottawa. Les décideurs politiques ne veulent rien voir enflammer le marché immobilier et les niveaux d’endettement. Cela est particulièrement vrai avec une inflation bien supérieure à l’objectif, des emprunteurs plus endettés qu’une loi du Cirque du Soleil et des logements terriblement sous-approvisionnés (et d’ailleurs surdemandés grâce à nos contrôleurs d’immigration lâches).

Hormis le fait d’essayer d’inciter des clients sans méfiance à payer des taux plus élevés que ceux des clients informés, il existe peu d’autres raisons pour lesquelles une banque cacherait au public un taux aussi incroyable.

En passant, j’ai fait une recherche mystère au hasard auprès de deux spécialistes hypothécaires de TD et l’un d’eux m’a dit qu’elle pouvait m’obtenir le taux « à titre exceptionnel » et un autre a dit que le taux n’existait même pas. Il semble que les représentants de la banque ne soient pas tous sur la même longueur d’onde.

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Si vous voulez plus de certitude et peut-être un rabais encore meilleur – étant donné que certains courtiers « achètent des taux » en utilisant leur commission – vous voudrez peut-être plutôt essayer un courtier approuvé par la TD.

Quoi qu’il en soit, à l’ère des médias en continu et des tweetstorms, tout le monde peut découvrir ce que vous faites en tant que banque, y compris les régulateurs. Il est peut-être temps que les banques abandonnent la mascarade et adoptent la transparence – une bonne chose au moins pour les relations publiques.

Bien entendu, la TD n’est pas la seule à jouer timidement avec ses meilleurs taux. Toutes les grandes banques jouent à ce jeu, c’est-à-dire refusent d’afficher publiquement leurs taux les plus bas, parce que c’est plus rentable pour elles. Cela énerve les gens, mais c’est ainsi que fonctionnent les banques dans ce pays.

Flexibilité de paiement

La variable TD permet aux clients de fixer leurs paiements afin de protéger leur budget contre la possibilité d’une hausse des taux. Le versement fixe accélère également le remboursement de votre prêt hypothécaire si les taux baissent, puisqu’une plus grande part de chaque versement est affectée au principal.

Mais nombreux sont ceux qui ne veulent pas d’un paiement fixe dans un contexte de baisse des taux. Alors que la Banque du Canada commence à réduire ses taux, ce qui devrait commencer d’ici juillet, de nombreux clients préféreront plutôt un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). C’est là que votre paiement diminue à mesure que le taux préférentiel baisse.

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Heureusement, TD permet variable les emprunteurs doivent appeler et demander une baisse de paiement, à condition que cela ne prolonge pas leur amortissement initialement prévu. Donc, essentiellement, la TD vous offre le meilleur des deux mondes : une protection contre la chance de la hausse des taux et la possibilité d’accélérer votre amortissement ou réduisez votre paiement à mesure que les taux baissent.

Option hybride

Vous avez 20 pour cent de capitaux propres et vous n’êtes pas enthousiasmé par les montagnes russes à taux variable ? L’option « FlexLine » de TD vous permet de diviser votre emprunt en une partie fixe et une partie variable.

Par exemple, un emprunteur FlexLine pourrait choisir la moitié sur une période de cinq ans variable à 6,19 pour cent (le taux préférentiel hypothécaire TD moins 1,16 points de pourcentage) et la moitié sur une période de cinq ans fixe dans la fourchette inférieure de 5 pour cent.

Cela vous permet de couvrir votre exposition aux taux d’intérêt dans le cas moins probable où les taux variables seraient en moyenne supérieurs aux taux fixes au cours des cinq prochaines années. Et par « moins probable », j’entends en fonction des taux à terme sur le marché obligataire, que les traders utilisent à des fins de spéculation sur les taux et de couverture.

Avoir une partie de l’hypothèque à taux variable réduit également les pénalités pour remboursement anticipé si vous devez résilier l’hypothèque plus tôt.

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En tant que première vente à taux d’intérêt importante du printemps, l’offre spéciale variable de la TD lance un pétard sur le marché immobilier du printemps. Nul doute que cela encouragera d’autres banques à aiguiser leurs crayons, notamment la Banque Royale du Canada, qui est engagée dans une bataille acharnée avec la TD pour le titre de plus grand prêteur hypothécaire au Canada.

Ce qu’il faut retenir, c’est que la TD fait ici du bien aux emprunteurs à taux variable, et que lorsque les banques sont en concurrence, les consommateurs gagnent. Maintenant, prenons notre pop-corn financier et voyons si une potentielle guerre des taux et les ciseaux magiques de la Banque du Canada donnent une dose d’adrénaline aux prix des maisons.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Pour consulter les taux hypothécaires nationaux les plus bas au Canada en ce moment, cliquez ici

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