L’expansion du géant américain de l’investissement Blackstone dans l’immobilier canadien suscite des inquiétudes

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Blackstone, une société basée à New York qui gère 881 milliards de dollars d’actifs, a décidé d’ouvrir enfin son premier bureau physique à Toronto, dans le but d’élargir son parc immobilier.

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Le géant américain compte déjà sept bureaux aux États-Unis, 10 bureaux en Asie et sept en Europe.

Pourquoi Canada?

« Nous avons passé beaucoup de temps au Canada au fil des ans et il est maintenant temps d’avoir un membre senior sur le terrain dans le pays », a déclaré un porte-parole de Blackstone dans un courriel.

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L’entreprise a embauché Janice Lin pour diriger ses activités immobilières au Canada. Lin a précédemment occupé le poste de directeur des investissements chez Revera, une entreprise mondiale de résidences pour retraités avec des résidences au Canada, aux États-Unis et au Royaume-Uni.

Le porte-parole a déclaré que «la force de l’économie canadienne», les «villes de classe mondiale» du pays et les «politiques d’immigration favorables» étaient les raisons de son déménagement à Toronto.

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« La croissance démographique du Canada est la plus élevée parmi les pays du G7 et est près du double de celle des États-Unis. De plus, nos actifs immobiliers au Canada consistent principalement en logistique, un segment qui continue de prospérer », a ajouté le porte-parole.

Pour certains, la nouvelle équivaut à une autre expansion typique d’une grande entreprise. Cependant, il y en a d’autres qui sont sceptiques quant à la décision de Blackstone au milieu de la poursuite du pays crise de l’abordabilité du logement.

La marchandisation du logement

Geordie Dent, directeur exécutif de la Fédération des associations de locataires du métroestime que la décision de Blackstone n’est pas une bonne nouvelle pour les Canadiens ordinaires.

« Avoir le [Canadian] bureau n’a pas vraiment d’importance, mais c’est l’achat d’actifs et l’intrusion dans le marché immobilier qui nous préoccupent le plus.

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Dent a deux raisons de s’inquiéter.

« Blackstone a la terrible réputation de causer des dégâts importants dans le marché de l’immobilier, » il a dit.

Il a cité «Pousser», un documentaire d’investigation du réalisateur suédois primé Fredrik Gertten. Le documentaire explore la marchandisation du logement dans le monde, citant des exemples tels que New York et Toronto.

« Ils avaient toute une section qui traitait de l’achat par Blackstone de 50 000 maisons unifamiliales aux États-Unis, et de la façon dont cela a fait grimper les loyers et les prix des logements », a déclaré Dent.

À New York, un homme ne pouvait pas payer un loyer qui a été porté à 90 % de ses revenus après que Blackstone a acquis un projet de Harlem dans lequel il vivait.

Pour Dent, le deuxième motif d’inquiétude est la « tendance continue de la financiarisation du logement ».

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Ce scénario signifie que le logement n’est pas traité comme une infrastructure ou même un investissement à long terme, mais comme une marchandise à échanger, a expliqué Dent.

« Vous obtenez des résultats vraiment dangereux avec ça », a-t-il déclaré.

« D’après notre expérience, il y a un certain nombre de bâtiments que nous avons organisés au cours des cinq dernières années qui sont à moitié vides, et ils sont gardés vides parce qu’il est en fait préférable pour l’entreprise de les garder à moitié vides et d’augmenter la valeur de l’actif à vendre et à échanger. »

Lorsqu’on lui a demandé ce qu’il entendait par «organiser», Dent a expliqué que la Fédération des associations de locataires du métro «aide les locataires à travailler ensemble pour lutter contre divers problèmes: augmentations de loyer supérieures aux directives, problèmes de réparation, charges illégales».

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Certains de ces immeubles se trouvent au centre-ville de Toronto.

« Les complexes Chalkfarm et 666 Spadina me viennent à l’esprit », a-t-il déclaré.

Blackstone est désormais plus « direct »

Mais il y en a d’autres qui pourraient ne pas voir le déménagement de Blackstone comme un changement radical.

Selon Daniel Foch, courtier et analyste immobilier chez Foch Family Real Estate, l’industrie immobilière canadienne attire depuis un certain temps les fonds américains.

Mais ce qui rend cette décision « intéressante », c’est que Blackstone est maintenant plus « direct » avec ses opérations au Canada.

« Ils le font beaucoup plus intentionnellement et ouvertement », a-t-il déclaré. « Blackstone a été impliqué dans [Canadian real estate investor] Starlight et a acheté quelques autres FPI canadiennes [real estate investment trusts] dans le passé, mais ils n’ont pas eu de stratégie de présence et d’acquisition « sur le terrain » au Canada.

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« Pour moi, cela indique qu’ils s’attendent à ce qu’il y ait de bonnes affaires à trouver dans l’immobilier canadien cette année », a-t-il ajouté.

Dans le cadre d’une coentreprise avec Starlight, Blackstone a acheté cinq propriétés à Toronto et une à Montréal en 2018, marquant ainsi son premier pas sur le marché canadien de la location d’appartements.

En mars 2019, Starlight Investments – une filiale de Blackstone Property Partners – a annoncé avoir acheté conjointement huit immeubles d’appartements dans la région de Toronto, leur deuxième transaction majeure au Canada.

Focus sur la logistique, les bureaux, le résidentiel multifamilial

Le porte-parole de Blackstone a expliqué que la stratégie de l’entreprise est d’adopter une « vision à long terme » en se concentrant sur « la construction et l’acquisition d’entreprises résilientes », sans aucun intérêt à investir dans des locations unifamiliales ou des maisons individuelles dans le pays.

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« Notre objectif au Canada continuera d’être d’investir dans la logistique, les bureaux de création et les bureaux des sciences de la vie de haute qualité, les studios et les résidences multifamiliales (qui comprennent les condos et les locations) », a déclaré le porte-parole.

« Nos actifs immobiliers totalisent environ 450 propriétés – dont plus de 75% sont concentrées dans la logistique », a ajouté le porte-parole.

La pandémie a donné tout son poids au commerce électronique, créant une demande accrue de terrains industriels et d’espaces d’entreposage. En mai, Re/Max Canada a publié un rapport indiquant que la demande de terrains industriels et d’espaces d’entreposage dans le pays était à un niveau record.

Cependant, des critiques tels que Dent restent sceptiques.

Lorsqu’on lui a demandé si cette décision montre que le Canada est maintenant « chaud » pour un si gros joueur, Dent a répondu : « C’est comme ça depuis des années. »

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Il mentionne le grand propriétaire Akelius, qui a pénétré le marché canadien en 2011.

« C’était un désastre à l’époque, c’est un désastre maintenant », a-t-il déclaré, citant des problèmes de légalité et l’entreprise « essayant d’expulser les gens et d’augmenter leurs loyers…

« Ce n’est pas nouveau, c’est juste une autre entreprise qui arrive, essayant de tirer parti de ce que nous considérons comme une mauvaise politique gouvernementale qui vise les entreprises qui gagnent de l’argent. »

Basée en Suède, Akelius est considérée comme le plus grand propriétaire multirésidentiel de ce pays et l’un des plus grands propriétaires privés de propriétés locatives au monde.

Akelius possède plus de 51 000 propriétés évaluées à environ 9 milliards de dollars américains en Suède, au Canada, en Allemagne et au Royaume-Uni. Elle possède plus de 3 500 appartements à Toronto et environ 3 900 à Montréal.

En 2020, le rapporteur spécial de l’ONU sur le logement convenable a accusé Akelius de « renoviction », l’acte de pousser les locataires à rénover les logements, puis à facturer des loyers plus élevés.

Foch pense que Blackstone ne fera pas le saut vers investir en logement familial. Cependant, la présence croissante de grands acheteurs immobiliers comme Akelius ne fera qu’alimenter le scepticisme quant aux intentions de Blackstone au Canada.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.