L’essor du mini taille mi-haute

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Ils l’appellent le « mini mid-rise » : un bâtiment mince de six étages qui tient sur une seule parcelle de terrain. L’architecte et urbaniste Naama Blonder espère que Toronto verra ces structures inhabituelles parsemer les principales artères de Toronto dans un avenir proche. Blonder et ses collègues de la firme torontoise Smart Density ont créé le concept, et elle admet que les dessins sont surprenants.

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« Les proportions sont provocantes », déclare Blonder.

À moins de huit mètres de large, le bâtiment pousse à 20 mètres du trottoir, une mince tranche de biens immobiliers résidentiels qui s’avance de quatre étages au-dessus des maisons unifamiliales qui apparaissent de chaque côté dans les dessins conceptuels. Et pourtant, malgré son excentricité, le bâtiment adhère aux directives de développement de Toronto et pourrait être construit le long des principaux corridors de circulation sans approbations spéciales.

Le prototype est une réponse au défi de conception annuel de l’Association des architectes de l’Ontario, qui en 2021 s’est concentré sur le thème de la résilience. La mini mi-hauteur a été sélectionnée comme l’un des cinq projets gagnants. Blonder dit que la conception est conforme à l’objectif de son entreprise d’élargir les options de logement de Toronto au-delà des structures résidentielles les plus courantes de la ville : maison unifamiliale ou unité de copropriété dans le ciel. Comme de nombreux urbanistes, Blonder croit qu’une augmentation douce et créative de la densité au cœur de la ville pourrait être une solution à la crise de l’abordabilité à Toronto.

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« Il ne s’agit pas seulement de l’offre et de la demande et de la construction de plus de maisons », explique Blonder. « Nous devons examiner les modèles européens – les maisons à logements multiples de cinq, six, sept étages yeux .”

La ville de Toronto est également impatiente de développer davantage de logements dits « intermédiaires manquants » – des options multifamiliales allant des duplex et des triplex aux immeubles d’appartements et condos de faible hauteur. En fait, la plupart des corridors principaux de Toronto comme Dundas, College et Bloor ont été zonés pour le développement de hauteur moyenne depuis 2011. Pourtant, peu a été construit.

L’obstacle pour de nombreux promoteurs, dit Blonder, est que les immeubles de hauteur moyenne nécessitent traditionnellement la fusion de plusieurs parcelles de terrain sur lesquelles construire – souvent de quatre à six lots. La dépense signifie que les développeurs se sentent obligés de construire des tours avec des centaines d’unités pour récupérer leur investissement.

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La solution de Blonder consiste à suivre les directives de conception des constructions de hauteur moyenne de la ville de Toronto, mais à les déployer sur un seul terrain. Comme preuve de concept, Blonder et son équipe ont conçu une structure qui s’adapterait à une parcelle de terrain de 7,6 mètres de large sur la rue Dundas Ouest. Les directives stipulent que les bâtiments ne peuvent être aussi hauts que la largeur de la rue – dans ce cas, environ 20 mètres. La profondeur des lots dans bon nombre de ces rues signifie que les unités peuvent encore être de taille raisonnable. Le rez-de-chaussée est conçu pour convenir à un locataire commercial, avec cinq unités résidentielles de deux ou trois chambres superposées et desservies par un ascenseur. Il n’y a pas de parking souterrain.

La conception préserve le rythme d’une rangée de propriétés étroites communes à Toronto, tout en répartissant la densité le long d’un couloir principal au lieu de la regrouper à de grandes hauteurs autour des centres de transport en commun, explique Blonder. Et ce n’est pas excessivement cher.

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« Vous n’avez pas besoin d’être un promoteur expérimenté ou sophistiqué ou d’avoir accès à une grande capitale, comme vous le feriez si vous envisagiez de développer un immeuble standard de hauteur moyenne », explique Blonder.

Ted Kesik a été intrigué par le design quand il l’a vu. Il est professeur de science du bâtiment à l’Université de Toronto et a fait partie du comité qui a sélectionné le mini-milieu de hauteur comme l’un des projets gagnants du SHIFT2021 Resiliency/Architecture Challenge.

« Parfois, vous voyez quelque chose de rafraîchissant et simple et vous êtes simplement attiré par cela », explique Kesik. Il dit que c’est une idée qui démocratise l’intensification – vous n’avez pas besoin d’avoir des poches très profondes et une tonne de terrain pour devenir développeur.

« Une personne ordinaire qui possède un lopin de terre peut dire : « Hé, moi aussi je veux être promoteur », fait remarquer Kesik. « Et pourquoi pas? Pourquoi seuls les grands développeurs devraient-ils être autorisés à se développer ? »

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Blonder et son équipe ont présenté le mini-milieu de hauteur à la division de la planification de la ville de Toronto et se sont dits enthousiasmés par le potentiel de la conception.

Le conseiller municipal de Parkdale-High Park Gord Perks, qui n’était pas à cette réunion mais a vu le design, dit qu’il est curieux de savoir si les chiffres ont un sens.

« Vous répartissez les coûts accessoires sur six unités au lieu de 100 », explique Perks. « Il est tout à fait légal de construire un appartement de quatre étages presque n’importe où à Toronto, mais très peu sont construits parce que l’analyse de rentabilisation est terrible. C’est pourquoi le « chaînon manquant » n’est qu’une partie d’une suite d’outils – c’est bien que cela se produise, mais ce n’est pas la vue d’ensemble, et ce ne sera pas abordable. »

Les développeurs sont certainement curieux. Blonder dit que ses bureaux ont reçu des appels et des courriels de développeurs, grands et petits, intéressés par la conception. Il y a aussi eu de l’intérêt de la part des propriétaires « maman et papa » qui trouvent l’idée de développer une propriété à logements multiples attrayante.

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Gabriel Diamond est le vice-président de Well Grounded Real Estate, une société d’investissement et de développement avec une série de propriétés résidentielles de taille moyenne à Kitchener et à Toronto.

« Le design a vraiment attiré notre attention », déclare Diamond. Éviter le processus complexe et coûteux d’assemblage de plusieurs lots a été immédiatement attrayant, mais il y avait quelque chose d’autre qui a piqué son intérêt : le manque de parking souterrain.

Jusqu’à la fin de l’année dernière, les promoteurs étaient tenus de créer un certain nombre de places de stationnement pour les nouvelles constructions. Au centre-ville de Toronto, une seule place de stationnement souterrain peut coûter entre 60 000 $ et 100 000 $ à construire. Ces minimums de stationnement ont été pour la plupart supprimés le 15 décembre 2021, laissant la place au développement de projets sans stationnement comme le mini mi-hauteur.

«Laissez les locataires décider s’ils ont besoin d’une place de stationnement», explique Diamond. « Cela permet aux développeurs de créer un produit plus abordable. »

Pour le moment, les constructeurs potentiels en sont encore aux premières étapes de l’examen du potentiel de la conception, mais Blonder est convaincu que nous verrons bientôt ces structures originales à Toronto.

« Cela résout beaucoup de problèmes et c’est super faisable », déclare Blonder. « Je suis sûr que ce n’est qu’une question de temps. »