Les ventes de logements à Toronto ralentissent, mais pas lorsqu’il s’agit de maisons de plus de 1,5 million de dollars

Contenu de l’article

Le boom immobilier pandémique semble être terminé au Canada. Les données récentes sur les ventes des grands marchés de l’habitation suggèrent un ralentissement des ventes par rapport à l’année dernière. Bien que les prix des logements continuent d’augmenter, un ralentissement de la demande devrait modérer cette croissance des prix à l’avenir.

Contenu de l’article

Les acheteurs et les vendeurs de maisons regardent le marché avec une anxiété accrue. Si les prix baissent, les acheteurs craignent de se retrouver avec un actif qui perd de la valeur. D’un autre côté, les vendeurs hésitent à lister les propriétés, craignant que la vente ne prenne plus de temps et qu’ils n’obtiennent pas le meilleur prix. Avec les motivations des acheteurs et des vendeurs en pleine mutation, les prix des logements pourraient devenir une victime.

Contenu de l’article

Le consensus parmi les experts est que la hausse taux hypothécaires ont augmenté le coût de l’emprunt, ce qui a par conséquent dissuadé les acheteurs. De plus, alors que la Banque du Canada devrait encore augmenter les taux d’intérêt, les coûts hypothécaires devraient suivre la même trajectoire. Il est intéressant de noter que des hausses aussi rapides mais attendues des taux d’intérêt pourraient avoir des effets différents sur les acteurs du marché.

Contenu de l’article

Par exemple, ceux qui croient que des taux d’intérêt plus élevés entraîneront des versements hypothécaires plus importants peuvent préférer acheter maintenant pour bloquer un taux hypothécaire fixe. Dans le même temps, ceux qui s’attendent à une baisse des prix des logements aimeraient peut-être attendre. Cependant, le jeu de l’attente pourrait les soumettre à des paiements d’intérêts plus élevés en raison de la taux hypothécaires.

Prenons l’exemple suivant. Un acheteur d’une première maison avec une mise de fonds de 5 % sur une maison qui coûte 900 000 $ devrait payer 4 440 $ par mois lorsque le taux hypothécaire est de 3,5 %. Cependant, si le prix chute à 800 000 $ et que le taux hypothécaire grimpe à 4,5 %, le versement hypothécaire mensuel sera toujours d’environ 4 375 $. Malgré des versements hypothécaires mensuels similaires, l’acheteur paiera beaucoup plus d’intérêts en raison du taux hypothécaire plus élevé.

Contenu de l’article

De nombreux observateurs du marché s’attendaient à une baisse du volume des ventes en 2022 car l’augmentation des ventes observée en 2021 n’était pas durable. Considérez qu’à l’échelle du Canada, les services inter-agences (MLS) ont enregistré 666 643 ventes, contre 552 640 ventes en 2020, soit une augmentation de 21 % d’une année à l’autre.

Une comparaison avec 2020 pourrait ne pas être adéquate car les blocages liés au COVID-19 et d’autres contraintes ont fait baisser les volumes de ventes cette année-là. Mais en remontant une année supplémentaire, les ventes de 2021 ont augmenté de 35% par rapport à 2019. Une croissance aussi rapide n’est pas durable en raison des achats à terme qui ont été observés en 2021, lorsque les acheteurs de maisons se sont précipités sur le marché par crainte de manquer, tirant certaines ventes cela se serait naturellement produit en 2022 jusqu’en 2021.

Contenu de l’article

Une énigme demeure : les ventes de maisons ont connu des baisses importantes, mais les prix des maisons ont continué d’augmenter, bien qu’à un rythme plus lent. Les données sur les ventes de la région du Grand Toronto (RGT) aident à expliquer pourquoi les ventes et les prix ne marchent pas à l’unisson.

Le Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) a déclaré 47 157 ventes au cours des quatre premiers mois de 2021. Les ventes depuis le début de l’année en avril 2022 ont chuté à 33 610, soit une baisse de 29 %. Parallèlement, le prix moyen des maisons dans la RGT a augmenté de 21 %. L’augmentation des prix des logements a résulté de la baisse des activités de vente dans les maisons à bas prix et de l’augmentation des maisons relativement chères.

Regardons les chiffres. En 2021, les ventes de janvier à avril de maisons vendues pour plus de 1,5 million de dollars représentaient 15 % des ventes totales. Un an plus tard, la même catégorie de prix représentait 27 % des ventes. Par rapport à 2021, les ventes de maisons vendues pour plus de 1,5 million de dollars ont augmenté de 31 %.

Contenu de l’article

Les maisons à bas prix présentaient une image différente. Les ventes depuis le début de l’année en avril 2022 de maisons dont le prix varie entre 500 000 $ et 1 million de dollars ont diminué de 47 % par rapport à la même période un an plus tôt.

Les chiffres des ventes présentent l’histoire de deux marchés du logement : une accélération des ventes de maisons à prix élevé et un ralentissement des ventes de maisons à prix bas à moyen. L’incidence à la baisse des hausses des taux hypothécaires est apparente à l’extrémité inférieure de la répartition des prix. D’un autre côté, le club des prix d’un million de dollars et plus semble immunisé contre les hausses de taux.

Contenu de l’article

L’incertitude sur les marchés du logement devrait persister pour le reste de l’année, tant en ce qui concerne les volumes de vente que les prix.

Alors, est-ce le bon moment pour acheter ou vendre ?

Nous croyons qu’il n’y a pas de réponse unique à cette question. Cela dépend des circonstances individuelles. Ceux qui sont immunisés contre la volatilité du marché peuvent continuer à effectuer des transactions. Cependant, une prudence supplémentaire pourrait être la bonne approche pour ceux dont les flux de trésorerie sont touchés par des variations de taux hypothécaires ou les prix.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.