Les tours de bureaux du centre-ville de Calgary reprennent de la valeur après des années de déclin

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C’est toujours bien de briser une série de défaites.

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La valeur collective des gratte-ciel du centre-ville de Calgary est en baisse depuis l’effondrement de l’économie en 2015, mais le voyage prolongé et déchirant est terminé.

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Pour la première fois en huit ans, la valeur des immeubles de bureaux au cœur de la ville, qui a plongé de 68 % entre 2015 et 2022, s’est légèrement déplacée dans l’autre sens.

La valeur imposable totale de tous les immeubles de bureaux du centre-ville a augmenté de près de 4 % pour atteindre 8,2 milliards de dollars par rapport à l’année précédente, propulsée par la hausse des valeurs de certains des meilleurs biens immobiliers commerciaux de Calgary, selon les données de la ville publiées mercredi.

« C’est un très bon signal », a déclaré l’évaluateur de la ville, Eddie Lee, dans une interview. « Cela montre que le dynamisme revient sur le marché du centre-ville. »

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En fait, plusieurs indicateurs prometteurs sont contenus dans le dernier rapport d’évaluation annuel de la Ville, bien que certaines préoccupations persistantes demeurent.

Pour les propriétairesla propriété résidentielle typique a augmenté de 12 % par rapport à l’année précédente, les prix des logements ayant décollé en 2022. (Les évaluations sont basées sur la valeur marchande d’une propriété au 1er juillet 2022.)

Les propriétés commerciales – y compris les immeubles industriels, commerciaux et de bureaux – ont augmenté de 2%, une nette amélioration par rapport à la baisse de 5% de l’année précédente.

Les propriétés industrielles ont augmenté de 5 %, stimulées par la demande croissante d’entrepôts plus grands. Les immeubles commerciaux ont légèrement augmenté de 4 %.

Toutes les structures de bureaux, y compris celles situées à l’extérieur du noyau, ont chuté de 3 %.

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Cela rend la reprise au centre-ville encore plus remarquable, car les nouveaux immeubles de classe A et AA ont augmenté, reflétant des taux d’inoccupation plus faibles dans ces tours (par rapport à l’année dernière) et des loyers et des prix de vente plus élevés.

« L’érosion s’est finalement arrêtée », a déclaré Kyle Fletcher, président de Taxe foncière Canada de la firme de recherche immobilière Altus Group.

« Il y a beaucoup de points positifs à propos de Calgary en ce moment et un peu de vie, en particulier dans le principal quartier financier du centre-ville. »

Par exemple, les 56 étages Brookfield Place a vu sa valeur imposable monter en flèche de 21 % pour atteindre 553 millions de dollars, tandis que Suncor Energy Centre a augmenté de 8 %. L’immeuble Bow a vu sa valeur bondir de 14 % cette année pour atteindre 749 millions de dollars.

D’autres propriétés de chapiteau ont également augmenté.

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Les propriétés hôtelières de Calgary, balayées pendant la pandémie par des niveaux d’occupation extrêmement bas et des restrictions de voyage, ont également connu une reprise partielle, maintenant en hausse d’environ trois pour cent, Lee a noté.

Pour les exploitants d’entreprises à l’extérieur du centre-ville qui ont dû assumer une plus grande partie du fardeau fiscal au cours des dernières années pour compenser la baisse des valeurs du centre-ville, cela est utile.

Dans le cadre du système d’évaluation sans incidence sur les revenus de la ville, qui doit être effectué chaque année, le fardeau fiscal s’est fortement déplacé ces dernières années vers d’autres propriétaires de biens commerciaux, tels que les entreprises opérant le long des bandes commerciales populaires et dans les zones suburbaines.

Lorsque les prix du pétrole ont chuté en 2015 et que les sociétés énergétiques locales ont commencé à licencier des employés – et avaient besoin de moins d’espace de bureau – la valeur estimée des bâtiments du centre-ville a dépassé 25 milliards de dollars.

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À l’époque, ces propriétaires fonciers payaient collectivement 271 millions de dollars en taxes municipales.

Pour 2023, ces bureaux du centre-ville ont maintenant une valeur totale de 8,2 milliards de dollars – contre 7,9 milliards de dollars l’an dernier – tandis que leurs taxes municipales ont légèrement augmenté pour atteindre 145 millions de dollars.

Ce n’est pas un changement sismique, mais il survient après une longue période de détérioration et un an – 2019 – de valeurs de bureaux stables dans le cœur.

Lee a noté que les anciens immeubles de bureaux de classe B et C continuent de voir leurs valeurs sous pression en raison d’une demande limitée, tandis que les espaces de bureaux de banlieue sont également aux prises avec une vacance croissante.

Pourtant, il y a eu d’autres changements économiques positifs au cours de la dernière année qui ont aidé les valeurs d’évaluation, notamment le retour des prix plus élevés des produits de base, la croissance des niveaux d’emploi et la poursuite de la diversification.

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Annie Dormuth, de la Fédération canadienne de l’entreprise indépendante, a déclaré qu’une hausse d’impôt prévue par la ville pour 2023 touchera les résultats des propriétaires de petites entreprises, mais que l’augmentation globale de la valeur des propriétés est prometteuse.

« Cela indique la meilleure force globale de l’économie de Calgary », a-t-elle déclaré.

Le programme de 100 millions de dollars de la ville pour convertir les anciens immeubles de bureaux en propriétés résidentielles devrait également commencer à résoudre le problème redoutable du centre-ville de Calgary qui compte plus de 14 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux vacants.

« Alors que nous redéfinissons à quoi ressemble notre centre-ville, la valeur de ces bâtiments commencera à se redresser car il y a une plus grande occupation », a déclaré le maire Jyoti Gondek dans une interview cette semaine.

Il y a beaucoup de travail à faire.

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À la fin du quatrième trimestre, le taux d’inoccupation total au centre-ville s’élevait à 32,6 %, selon société immobilière commerciale CBRE.

« En aucun cas nous ne sommes encore dans la Terre Promise, mais au moins nous avons endigué l’hémorragie », a déclaré Greg Kwong.directeur général régional de CBRE.

« L’immobilier industriel est en plein essor en ce moment. Le commerce de détail se porte bien.

D’autres problèmes se profilent également.

Il sera essentiel d’équilibrer le ratio fiscal entre les propriétés résidentielles et commerciales pour garantir que Calgary reste compétitive à l’avenir.

Le travail à distance signifie que moins de personnes entrent dans le centre et on ne sait pas précisément comment cette tendance se jouera à long terme.

« Tous les bateaux ne montent pas au centre-ville, c’est vraiment la qualité, les nouveautés brillantes qui font beaucoup mieux », a déclaré Fletcher.

« Je ne pense pas que nous soyons à un point où nous pouvons dire que le centre-ville s’apprête à prendre en charge la responsabilité des taxes qu’il avait avant 2015. »

En d’autres termes, la vache à lait du centre-ville ne revient pas encore.

Cependant, l’époque où l’on regardait les tours du centre-ville de Calgary s’en prendre au menton semble enfin révolue.

Chris Varcoe est chroniqueur au Calgary Herald.

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