Les terres agricoles suscitent l’intérêt des investisseurs alors que l’inflation monte en flèche

Contenu de l’article

La vague d’inflation qui déferle sur l’économie mondiale joue dans un créneau d’investissement qu’un petit groupe de personnes dans la finance a passé des années à développer : les terres agricoles.

Contenu de l’article

Les terres agricoles sont devenues attrayantes pour les investisseurs institutionnels et les familles riches ces dernières années, car les rendements ont tendance à être stables et faiblement corrélés avec d’autres classes d’actifs, selon l’économiste agricole de l’Université Purdue, Todd Kuethe. De plus en plus d’investisseurs le recherchent désormais comme une couverture potentielle contre l’inflation, selon les gestionnaires d’actifs, les prix à la consommation augmentant au rythme le plus rapide depuis des décennies.

Contenu de l’article

« Chaque appel téléphonique institutionnel que j’ai eu au cours des six derniers mois a inclus une discussion sur l’inflation. Il y a cinq ans, cela aurait été zéro », a déclaré Stephen Johnston, associé directeur de Veripath Farmland Partners LP, basé à Calgary, qui possède 90 000 acres dans l’Ouest canadien à travers ses portefeuilles.

Contenu de l’article

Ce sentiment se retrouve chez Fiera Comox Partners à Montréal, où environ les deux tiers des 1,7 milliard de dollars qu’elle gère sont investis dans des terres agricoles des États-Unis à l’Australie. La protection contre l’inflation est devenue « d’une importance accrue » pour les clients, a déclaré le directeur général Antoine Bisson-McLernon.

La valeur de l’immobilier agricole américain a augmenté de sept pour cent en juin par rapport à l’année précédente, pour atteindre une moyenne de 3 380 $ US l’acre, la plus forte augmentation depuis 2014, selon une enquête menée par le département américain de l’Agriculture.

Historiquement, il y a eu une corrélation « assez forte » entre l’inflation et les terres agricoles, qui profite lorsque le prix des denrées alimentaires augmente, a déclaré Kuethe de Purdue. Mais il existe également d’autres facteurs qui font augmenter la valeur des terres, notamment les faibles taux d’intérêt et l’apaisement des tensions commerciales mondiales, a-t-il déclaré.

Contenu de l’article

L’investissement dans les terres agricoles a tendance à être réservé aux grandes institutions, telles que les fonds de dotation et les fonds de pension, ou aux particuliers fortunés. Bill Gates et son ex-femme Melinda French Gates détenaient le plus grand portefeuille privé d’actifs agricoles aux États-Unis l’année dernière, selon un classement du magazine Land Report. Les fonds axés sur l’agriculture capitalisent sur l’appétit pour un actif qui nécessite des connaissances spécialisées que de nombreux investisseurs ne possèdent pas.

« Dans les infrastructures, vous pouvez acheter une route à péage de 4 milliards de dollars. En agriculture, c’est encore un marché très fragmenté, principalement familial », a déclaré Bisson-McLernon. « Vous devez avoir le bon modèle pour réellement construire une échelle. »

Bisson-McLernon et Johnston ont des approches différentes. Fiera Comox forme des partenariats avec des agriculteurs qui ont des projets d’expansion et devient copropriétaire. Ses investissements vont des vergers d’amandiers en Californie aux exploitations laitières en Nouvelle-Zélande, sur 200 000 acres. Il n’a pas fait d’investissements fonciers au Canada.

Contenu de l’article

En revanche, Veripath, qui a débuté sous un nom différent en 2007, loue les terres qu’il possède à des agriculteurs et s’est concentré sur les Prairies canadiennes. Les deux entreprises utilisent leur réseau de contacts pour identifier d’éventuels vendeurs.

ruée vers la terre

Les terres agricoles n’ont pas toujours été un investissement attrayant. Plusieurs sociétés américaines dédiées à l’investissement dans les terres agricoles ont vu le jour dans les années 1980 et 1990, mais elles ont eu du mal à rivaliser avec un marché boursier en plein essor, selon le livre de 2020 « Fields of Gold : Financing the Global Land Rush », par Madeleine Fairbairn de l’Université de Californie, Santa Cruz. Mais la hausse des prix des matières premières au milieu des années 2000 a fait grimper la valeur des terres agricoles, a écrit Fairbairn, et son attrait en tant que valeur refuge s’est accru.

Contenu de l’article

Bisson-McLernon a vu le boom de ses propres yeux. En 2011, il a lancé l’unité des ressources naturelles de l’Office d’investissement des régimes de pensions du secteur public du Canada, supervisant l’achat de deux millions d’acres de terres forestières et agricoles.

Cinq ans plus tard, lui et deux anciens dirigeants de PSP se sont associés à la société mondiale de gestion d’actifs Fiera Capital Corp. pour créer leur propre entreprise. Fiera Comox, qui investit également dans le capital-investissement et le crédit privé, prévoit de doubler les actifs sous gestion, y compris en terres agricoles, d’ici deux à trois ans.

Repérer et conclure un accord peut prendre des années, y compris des mois de diligence raisonnable sur tout, de la consommation d’eau aux perspectives de croissance. Les agriculteurs veulent également s’assurer que les investisseurs s’engagent à long terme, a déclaré Bisson-McLernon.

Contenu de l’article

La ruée mondiale vers les terres a suscité une certaine inquiétude parmi les chercheurs en développement, d’autant plus que les investisseurs – et parfois les gouvernements – ont acquis ou loué des terres dans des pays pauvres. Les critiques qualifient la tendance d’«accaparement des terres».

Certaines provinces canadiennes restreignent la propriété étrangère des terres agricoles. En 2015, la Saskatchewan a introduit des mesures pour interdire les achats de terres agricoles par les pensions, sabordant les plans de l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada, qui venait d’y acheter des dizaines de milliers d’acres et prévoyait d’en ajouter d’autres.

Le modèle de partage des risques et des bénéfices partagés de Fiera Comox aide l’entreprise à mieux percevoir ses activités selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Contenu de l’article

En agriculture, les pratiques responsables incluent l’élimination des pesticides, la vente locale plutôt que l’exportation et le paiement de bons salaires, a déclaré François Boutin-Dufresne, associé directeur de Sustainable Market Strategies, une firme de recherche ESG à Montréal. Pour s’assurer que les engagements sont réels, les investisseurs devraient engager leurs propres évaluateurs, a-t-il déclaré.

Bisson-McLernon dit que lui et ses collègues siègent aux conseils d’administration de toutes leurs entreprises et consacrent beaucoup de temps à la diligence raisonnable. L’entreprise porte une attention particulière à la réduction de l’utilisation des ressources, principalement de l’eau. Dans un verger de 4 000 acres où poussent des amandiers, une culture notoirement assoiffée, les équipes ont planté des porte-greffes plus efficaces et modifié l’infrastructure d’irrigation, a-t-il déclaré.

« Si vous allez entrer dans cet espace, vous voulez vous assurer que vous pouvez améliorer la situation », a déclaré Bisson-McLernon. « Vous gagnerez dans cette industrie si vous êtes en mesure de réduire la quantité d’eau que vous utilisez. »

Bloomberg.com