Les rumeurs d’une « falaise de renouvellement des prêts hypothécaires » ont été grandement exagérées

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Peu d’histoires immobilières ont eu autant de succès l’année dernière que le redoutable choc du renouvellement des prêts hypothécaires, alias « falaise du renouvellement des prêts hypothécaires », « mur du renouvellement des prêts hypothécaires » ou toute autre métaphore inquiétante inventée par les commentateurs.

Des prévisions horribles d’augmentations des mensualités de 60 % ont fait la une des journaux, tandis que le régulateur bancaire a averti qu’un raz-de-marée de prêts hypothécaires (les trois quarts de tous les prêts hypothécaires) arriverait à échéance d’ici la fin de l’année 2026. D’innombrables économistes ont donné leur avis, la RBC prévoyant 275 milliards de dollars de renouvellements rien que l’année prochaine.

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Il est grand temps de calmer le jeu. Voici six raisons pour lesquelles le « mur » du renouvellement des prêts hypothécaires sera probablement une palissade à hauteur de genou, du moins pour la plupart des gens.

Les emprunteurs ont été pré-testés

Obtenir un prêt hypothécaire de premier ordre au Canada s’accompagne d’un test surprise : pouvez-vous supporter un taux d’au moins deux points de pourcentage supérieur au taux réel ? C’est le test de résistance du gouvernement.

Il y a cinq ans, les emprunteurs qui obtenaient un prêt hypothécaire à 2,50 % devaient prouver qu’ils pouvaient gérer leurs paiements à des taux d’environ 5,19 %. Aujourd’hui, les emprunteurs qui renouvellent leur prêt à taux fixe se situent entre 4,29 et 4,99 %. Il ne s’agit donc pas seulement de personnes qui réussissent le test, mais aussi d’un crédit supplémentaire.

Les paiements ne sont pas doubles

Les taux ont peut-être doublé, mais les mensualités hypothécaires n’ont certainement pas suivi le même rythme.

Sur un prêt hypothécaire moyen, qui s’élève à environ 300 000 $ au Canada, passer de 2,5 % à 5 % après cinq ans augmente le paiement de 29 % (353 $ par mois). Et ce taux peut être beaucoup plus bas si l’amortissement restant est moindre.

C’est sans doute beaucoup pour de nombreuses familles qui souffrent du coût de la vie élevé au Canada. De nombreuses personnes ayant un budget serré renégocieront un amortissement plus long pour réduire leurs paiements. Et même s’ils ne sont pas admissibles à un refinancement complet, notre fidèle gouvernement a rendu plus possible que jamais la demande d’allègement des paiements auprès de leur banque.

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Et puis il y a le prochain point important.

Les revenus continuent d’augmenter

Les emprunteurs vivant dans un ménage à deux revenus, qui travaillent 40 heures par semaine au salaire horaire moyen, gagnent un revenu combiné d’environ 154 000 $ par an. C’est 29 000 $ de plus, ou 23 %, qu’au moment où ils auraient signé leur prêt hypothécaire il y a cinq ans. Même après que l’inflation et les impôts ont fait leur part, ce revenu supplémentaire atténue ou même neutralise la douleur des mensualités hypothécaires plus élevées. Et jusqu’à présent, les pertes d’emploi parmi les propriétaires ont été modestes.

Les taux devraient continuer à s’améliorer

Si les prévisions des marchés obligataires concernant les taux à terme se confirment, les renouvellements ne devraient que devenir plus faciles. Les marchés tablent désormais sur une baisse d’environ 150 pb des taux variables dans 12 mois et d’environ 44 pb des taux fixes à cinq ans. Ce scénario optimiste découle des perspectives de taux à terme telles que suivies par CanDeal DNA. Il suppose également que les banques maintiennent leurs marges telles quelles. Il est donc presque certain que des jours meilleurs attendent les emprunteurs.

Les emprunteurs vont tenter de profiter des taux plus bas

De nombreux emprunteurs renouvelleront leur prêt hypothécaire à taux variable ou à court terme, dans l’espoir que leurs paiements diminueront à mesure que le taux préférentiel de référence du Canada baissera. Un nouveau prêt hypothécaire à taux variable standard de 500 000 $ non assuré par défaut vous coûterait environ 1 756 $ par mois au meilleur taux actuel. Si les taux baissent de 150 pb d’ici août prochain comme le marché l’attend, ce paiement diminuera de plus de 400 $ par mois.

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Ce n’est pas le premier rodéo de la plupart des emprunteurs

La majorité des emprunteurs ne sont pas novices dans le jeu à enjeux élevés du « Gardez mon toit au-dessus de ma tête ». Comme l’a souligné Kevin Fettig, président de CMI Financial Group, « la plupart des emprunteurs ne sont pas confrontés à leur première révision de taux : ils renouvelleront leur prêt hypothécaire cinq fois ou plus sur une période d’amortissement de 25 ans. »

Il ajoute : « Beaucoup ont déjà dû faire face à des taux plus élevés que ceux qui ont été atteints pendant la pandémie. » Ils ont donc déjà fait le tour du pâté de maisons, peut-être même trois fois.

Cela étant dit, la minorité qui renouvelle pour la première fois aura plus de difficultés. Il en sera de même pour les emprunteurs non privilégiés qui renouvellent généralement plus rapidement (dans un ou deux ans) et à des taux beaucoup plus élevés (au moins 100 à 300 pb plus élevés). C’est pourquoi nous observons une légère augmentation des taux de défaut sur le marché institutionnel non privilégié. Mais pour mettre les choses en perspective, ce n’est même pas dans le même code postal que ce que nous avons vu pendant la crise financière mondiale.

Il suffit de dire que le marché hypothécaire canadien résistera assez bien à la tempête du renouvellement, à moins que les taux ne reviennent près des sommets de 2023 – et oui, c’est possible, mais avec l’accélération du chômage et la décélération de l’inflation, ce n’est pas probable.

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Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

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Taux hypothécaires

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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