Les REIT de bureaux font face à une autre année difficile alors que le travail à domicile ravage le marché

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TORONTO — L’année s’annonce encore difficile pour les fonds de placement immobilier de bureaux, mais certains gestionnaires de fonds affirment qu’il pourrait y avoir des points d’entrée décents dans le secteur pour les investisseurs à long terme.

« Nous nous trouvons dans le scénario le plus sombre avant l’aube à l’horizon 2024 pour les REIT de bureaux – on ne peut nier qu’ils sont bon marché… mais les propriétaires de bureaux sont confrontés à de nombreux vents contraires », a déclaré Michael McNabb, gestionnaire de portefeuille chez Purpose Investments Inc., via e-mail.

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« Je pense que beaucoup d’investisseurs oublient qu’il s’agissait de la classe d’actifs de REIT la plus en vogue à l’approche de 2020 », a-t-il déclaré, alors que les taux d’inoccupation des bureaux étaient extrêmement serrés et que les investisseurs affluaient vers le secteur pour ses paiements mensuels.

Mais après la pandémie, McNabb a déclaré avoir remarqué que la circulation piétonne dans le système PATH de Toronto – un réseau de passerelles souterraines au cœur du centre-ville – était encore très faible, en particulier les lundis et vendredis.

« Le bureau n’est pas mort, mais je crois qu’il a changé. »

Le travail à domicile induit par la COVID a ravagé le marché des bureaux, de nombreux employeurs ayant réévalué l’empreinte de leurs bureaux. Les entreprises ont également envisagé de réduire leurs avoirs immobiliers afin de maîtriser leurs dépenses et de faire face à la faiblesse actuelle de l’économie.

Le bureau n’est pas mort, mais je crois qu’il a changé

« Il est probable que 10 à 15 pour cent de la demande ait été détruite de façon permanente avec la tendance (au travail à domicile) », a déclaré Maria Benavente, vice-présidente et gestionnaire de portefeuille axé sur l’immobilier chez Fonds Dynamique.

« Nous espérons que ce marché continuera d’être un marché de nantis et de démunis. »

Un rapport de septembre de Colliers Canada a montré que le taux d’inoccupation des bureaux nationaux est passé à 14,1 pour cent au troisième trimestre de l’année dernière, contre 13 pour cent au troisième trimestre de 2022.

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Les taux d’inoccupation des bureaux augmentent depuis trois ans et demi et continueront probablement de grimper à court terme, le travail à distance étant toujours répandu, selon le rapport.

Dans le même temps, les loyers moyens demandés pour les bureaux ont atteint un niveau record de 21,08 dollars le pied carré, principalement en raison de la suppression d’immeubles de bureaux plus anciens et des propriétaires négociant des concessions allant au-delà de la baisse des loyers, indique le rapport.

John Duda, président des services de gestion immobilière de Colliers au Canada, a déclaré qu’il s’attend à une « lente augmentation » de l’absorption des espaces de bureaux d’ici la fin de 2024, mais il ne « s’attend pas à un revirement radical ».

Une partie du problème réside dans la disparité entre ce que veulent les employeurs et les travailleurs.

« Ce qui a empêché un retour plus radical au bureau, c’est le déséquilibre du marché de l’emploi », a déclaré Duda.

« Les employés ont eu beaucoup de pouvoir et cela signifie qu’ils ne viennent pas et ne disent pas : « Je n’entrerai pas ». Mais cela commence à changer et nous le remarquons particulièrement dans les centres-villes ; le niveau d’occupation a augmenté de manière très significative.

Les unités de Slate Office REIT, Allied Properties REIT, True North Commercial REIT et Dream Office REIT sont toutes en baisse de 62 à 85 pour cent depuis le 1er mars 2020.

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Le sentiment reste assez négatif à l’égard du secteur et il est difficile de planifier la reprise, a déclaré Benavente, soulignant que le marché des bureaux de Calgary avait encore du mal à se remettre de l’effondrement des prix du pétrole en 2014, même avant la pandémie.

« Office est un investissement de valeur – la valeur nécessite de la patience et de la tolérance à l’égard de la volatilité », a-t-elle déclaré.

« Nous pensons qu’il y a une certaine valeur ; cependant, les investisseurs doivent être sélectifs et se concentrer sur le bilan, la liquidité et la couverture des dividendes. Nous avons vu de nombreuses REIT de bureaux contraintes de réduire leurs dividendes, parfois même deux fois.

Slate Office REIT, par exemple, a suspendu sa distribution mensuelle à la mi-novembre pour conserver ses liquidités. True North Commercial REIT a réduit ses versements mensuels au début de l’année dernière.

Les REIT de bureaux se porteront bien lorsque l’économie commencera à se redresser et que les entreprises reviendront au mode embauche, a déclaré Benavente. Les banques doivent également être disposées à prêter plus librement aux propriétaires de bureaux pour que l’activité reprenne dans le secteur.

McNabb a déclaré qu’il restait très prudent à l’égard du secteur et souhaitait voir les taux d’inoccupation s’améliorer. Mais il estime que les investisseurs à plus long terme pourraient commencer à « se départir » de sociétés de meilleure qualité, ce qui pourrait s’avérer un bon investissement à terme.

« L’immobilier commercial suit la règle économique simple de l’offre et de la demande… et actuellement l’offre dépasse largement la demande », a déclaré McNabb.

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