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Cela fait des années que vous avez fini de rembourser votre prêt hypothécaire, alors la lettre envoyée par la poste d’une banque vous informant que vous êtes en défaut et que vous devez maintenant de l’argent est un choc.
Non seulement vous n’avez pas contracté une autre hypothèque sur votre propriété, mais vous n’avez jamais fait affaire avec cette banque auparavant. Pourtant, les documents qui vous sont présentés disent le contraire.
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À ce stade, vous réalisez que vous avez peut-être été victime d’une fraude.
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Les chances que ce scénario se réalise peuvent sembler farfelues, mais les experts affirment que la fraude aux titres de propriété et aux hypothèques connaît une croissance rapide au Canada et que les propriétaires devraient prendre des mesures pour protéger leurs propriétés – et leur identité.
La fraude au titre fait référence au fait que la propriété ou le titre d’une propriété est modifié frauduleusement ou que des documents sont falsifiés pour permettre à un fraudeur de vendre ou de refinancer illégalement la propriété.
La question a pris de l’importance l’année dernière lors de deux enquêtes de la police de Toronto au cours desquelles des maisons auraient été mises en vente à l’insu des propriétaires, y compris une où la maison avait été vendue.
Bien qu’il s’agisse de cas « extrêmes », la fraude hypothécaire est plus courante, dans laquelle les fraudeurs obtiennent un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur sous de faux prétextes, a déclaré Daniel La Gamba, avocat spécialisé en droit immobilier et associé chez LD Law LLP.
La Gamba a déclaré qu’un cas typique d’une telle fraude implique que l’auteur vole l’identité d’un propriétaire légitime – en utilisant une fausse pièce d’identité, une lettre de travail, un rapport de solvabilité ou des références – pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une banque.
Si la banque est convaincue de l’identité de la personne, elle lui avance les fonds pour l’hypothèque, mais découvre que le faux propriétaire n’a effectué aucun paiement des mois plus tard.
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« Même avec toutes les garanties en place… les fraudeurs deviennent de plus en plus sophistiqués dans leur capacité à reproduire des pièces d’identité et à voler l’identité », a déclaré La Gamba.
« Parfois, il ne nous reste que notre intuition. Si quelque chose ne sent pas bon, nous commençons à creuser et à poser quelques questions supplémentaires.
Lorsque le véritable propriétaire reçoit la lettre de la banque exigeant ce paiement, déclenchant l’alarme selon laquelle il a été victime d’une fraude, cela peut être un « fardeau stressant et très coûteux » de prouver qu’il a été victime d’une fraude et qu’il ne devrait pas être tenu de payer. cette hypothèque, a déclaré La Gamba.
Il a déclaré que la défense la plus rentable pour le propriétaire est de disposer déjà d’une assurance titres – dont la prime coûte généralement environ 900 $ pour une propriété d’un million de dollars et qui couvre toute la période de propriété.
« Si vous disposez d’une assurance titres, ils se mettent à votre place et prennent toutes les mesures nécessaires pour remédier au problème », a-t-il déclaré.
« Si vous n’avez pas d’assurance titres, vous vous retrouverez seul… et ce sera une entreprise très coûteuse et longue. »
Les nouveaux arrivants et les aînés les plus vulnérables
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La compagnie d’assurance titres FCT estime qu’au moins une tentative de fraude au titre ou à l’hypothèque a lieu tous les quatre jours ouvrables. Au cours des deux ou trois dernières années, la société a refusé d’assurer des prêts hypothécaires et des transferts d’une valeur de 539 millions de dollars « au motif qu’ils étaient trop suspects pour nous », a déclaré John Tracy, conseiller juridique principal chez FCT Canada.
Il a expliqué que la raison pour laquelle le secteur immobilier constitue un secteur d’intérêt de plus en plus important pour les fraudeurs est simple : « Les gains sont énormes ».
« Par rapport à une carte de crédit à mon nom, vous pourriez obtenir 10 000 $ de produits stéréo ou de cartes-cadeaux. Mais si vous pouvez voler ma carte d’identité et hypothéquer ma maison, le gain sera bien plus important.
Les experts affirment que les cibles les plus courantes des tentatives de fraude aux titres de propriété ou aux hypothèques sont les nouveaux arrivants au Canada, qui sont particulièrement vulnérables s’ils sont confrontés à des barrières linguistiques, ainsi que les personnes âgées.
« De manière générale, les fraudeurs aiment vraiment cibler les maisons sans hypothèque », a déclaré La Gamba.
« Les personnes âgées ont tendance à être assez fréquemment ciblées dans ce scénario. Ils possèdent leur maison depuis plus de 20 ou 30 ans et leurs hypothèques sont entièrement remboursées.»
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Daniela DeTommaso, présidente de FCT Canada, a déclaré que la société a commencé à suivre les tentatives de fraude aux titres de propriété en 2010, constatant une augmentation de 70 pour cent au cours des 10 premières années. Elle a déclaré que ce taux s’est probablement accéléré pendant la pandémie à mesure que le recours à la technologie à distance et aux vérifications numériques s’est accru.
« La technologie est une chose fabuleuse, mais elle a également créé la possibilité pour les fraudeurs de dupliquer l’identité d’une manière qui, même pour un œil averti, est presque impossible à détecter », a-t-elle déclaré.
« Pour 5 000 $, vous pouvez acheter une imprimante capable de reproduire à peu près une pièce d’identité. »
DeTommaso a déclaré que FCT surveille « une cible mouvante » de signaux d’alarme potentiels. L’organisation emploie un examinateur certifié en matière de fraude et des équipes de souscripteurs « dont le seul travail consiste à vraiment rechercher certains de ces signaux d’alarme », a-t-elle déclaré.
« Aussi bons que soient nos souscripteurs, il existe des programmes qui ont toujours une longueur d’avance, c’est pourquoi nous nous associons désormais à une entreprise où nous exploitons la vérification de l’identité numérique qui va au-delà de l’examen physique d’un document », a-t-elle déclaré.
Les courtiers de l’Ontario doivent surveiller les signaux d’alarme
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L’automne dernier, l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers a publié des lignes directrices visant à lutter contre la fraude hypothécaire, qui établissent des exigences pour les courtiers « de mener leurs activités d’une manière qui ne facilite pas la malhonnêteté, la fraude ou toute autre conduite illégale ».
Les orientations comprenaient des obligations telles que la surveillance des signes avant-coureurs accrus de fraude potentielle. Il recommande également l’utilisation de l’authentification multifacteur comme meilleure pratique pour la vérification de l’identité.
« De notre point de vue, ce qu’un courtier doit être en mesure de démontrer, c’est qu’il a pris des mesures raisonnables pour identifier la fraude, ce qui comprendrait… vérifier l’identité d’un client, vérifier que le client a réellement le pouvoir d’hypothéquer une propriété » a déclaré Antoinette Leung, responsable des institutions financières et de la conduite du courtage hypothécaire à l’ARSF.
« Quiconque remarque ces signaux d’alarme devrait les suivre et les examiner. »
Elle a déclaré que les signaux d’alarme pourraient inclure le nom d’une personne lié au titre d’une propriété qui semble légèrement différent de ce qui est indiqué sur sa pièce d’identité ou sa facture de services publics. Les orientations mettent également en évidence les lettres d’emploi, qui doivent faire l’objet de références croisées pour garantir que l’employeur du demandeur de prêt hypothécaire existe réellement et qu’il y travaille.
L’ARSF, qui a le pouvoir de réglementer et de sanctionner les maisons de courtage, les courtiers, les agents et les administrateurs d’hypothèques agréés, prévient qu’elle pourrait prendre des mesures coercitives si elle reçoit des informations crédibles sur une fraude potentielle ou le non-respect de la loi et de ses règlements.
« Si vous facilitez la fraude et que vous n’avez aucun moyen de voir des preuves suggérant le contraire, alors (les courtiers) devront se retirer de cette transaction », a déclaré Leung.
Ce rapport de La Presse Canadienne a été publié pour la première fois le 17 mars 2024.
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