Les prix des maisons et les ventes chutent en juin alors que la hausse des taux met davantage d’acheteurs sur la touche

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L’agent immobilier torontois Harry Sarvaiya était prêt pour des taux d’intérêt plus élevés, mais pas comme ça.

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« Je pense que l’intention était un choc », a déclaré Sarvaiya quelques jours après que la Banque du Canada a relevé l’indice de référence d’un point de pourcentage, la plus forte augmentation depuis 1998. « Dans l’immobilier, les gens ne s’y attendaient pas. »

Le logement est probablement le secteur le plus sensible aux taux d’intérêt. C’est utile lorsque l’économie est en difficulté. La banque centrale peut stimuler rapidement la demande en baissant les taux d’intérêt en sachant que les Canadiens se précipiteront pour acheter des maisons, puis les rénover et les remplir d’articles coûteux comme des appareils électroménagers et des meubles. Les fournisseurs de services tels que les banques, les courtiers, les entrepreneurs et les déménageurs en bénéficient tous.

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Si les prix continuent d’augmenter, l’ensemble de l’économie en profite, car les ménages se sentent plus riches, ce que les économistes appellent «l’effet de richesse».

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La croissance économique du Canada au cours des douze dernières années a dépendu dans une large mesure de ces effets de richesse. Mais le travail de la banque centrale n’est pas de gonfler le marché du logement ; sa mission est de contrôler l’inflation, qui s’est accélérée à près de 8 % en mai.

Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a maintenant augmenté davantage les coûts d’emprunt au cours des quatre derniers mois que ses prédécesseurs au cours de la décennie entre la fin de la Grande Récession et le début de la pandémie. L’effet sur le marché du logement a été tout aussi immédiat que lorsque les coûts d’emprunt ont été réduits à près de zéro, mais loin d’être aussi agréable pour le secteur immobilier et les acheteurs et vendeurs en herbe.

«Tout nous est arrivé au cours des deux dernières semaines», a déclaré Joe Baglieri, courtier chez Re / Max Realtron Property Shop à Markham, en Ontario. « Nous avons eu des accords qui ont échoué, nous avons eu des renégociations. »

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Baglieri a déclaré que l’immobilier est davantage un jeu à long terme et que toute personne impliquée doit s’attendre à des périodes plus fraîches. Le problème, c’est que les coûts d’emprunt sont si bas depuis si longtemps que de nombreux ménages ont oublié ce que c’est que lorsque les taux d’intérêt mordent. Geoff Morgan, un spécialiste du marketing de marque de Toronto, a déclaré que sa banque avait augmenté son taux hypothécaire variable quelques heures après l’annonce de la politique de choc de la Banque du Canada le 13 juillet, tandis que son compte d’épargne à taux variable avait à peine bougé.

« J’ai demandé une explication à ma banque », a déclaré Morgan. « Ils me disent qu’ils proposent des tarifs compétitifs. »

L’impact va au-delà de la pression pour les propriétaires actuels. Les ventes et les prix des maisons continuent de chuter à travers le pays, alors que la hausse des coûts hypothécaires se répercute sur le marché, mettant davantage d’acheteurs de maisons sur la touche. Sarvaiya a déclaré qu’il avait perdu la vente d’un condo de 400 000 $ à Toronto parce que l’acheteur ne s’était pas qualifié pour l’hypothèque.

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« Il avait l’acompte de 20%, mais après cela, ce sont des ratios », a déclaré Sarvaiya. « Il doit se qualifier pour le prime plus deux, qu’il aurait facilement deux mois en arrière, et maintenant il est difficile de se qualifier. »

L’Association canadienne de l’immeuble a rapporté le 15 juillet que le prix moyen réel non désaisonnalisé à l’échelle nationale s’élevait à 665 850 $ en juin, soit une baisse de près de 2 % par rapport à l’année précédente et de 6 % par rapport à mai.

Le nombre de maisons qui changent de mains a chuté de 5,6 % d’un mois à l’autre en juin et d’environ 24 % par rapport au record de juin établi en 2021. L’association a noté que les baisses n’étaient pas aussi importantes que les baisses observées en avril et mai.

« L’activité commerciale continue de ralentir face à la hausse des taux d’intérêt et à l’incertitude », a déclaré Jill Oudil, présidente de CREA, dans un communiqué de presse accompagnant les données. « Le coût d’emprunt a dépassé l’offre en tant que facteur dominant affectant les marchés du logement en ce moment, mais le problème de l’offre n’a pas disparu. »

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Lauren Haw, directrice générale de Zoocasa Realty Inc., a déclaré Larysa Harapyn du Financial Post lors d’une interview le 12 juillet que plus de Canadiens retardent leurs achats et voient ce que la Banque du Canada ferait ensuite.

« Comme les gens le disent en ce moment, laissez simplement la poussière retomber avant de prendre cette grande décision », a déclaré Haw. « Cela signifie donc qu’il y a beaucoup de dislocation et que les gens sont juste assis sur la touche. »

Haw a ajouté que les acheteurs potentiels attendent une indication que les prix ont touché le fond avant de réintégrer le marché.

La Banque du Canada a observé dans son dernier rapport trimestriel qu’un « fort ralentissement » du logement est « en cours ». Robert Kavcic, économiste à la Banque de Montréal, a qualifié les dernières données de « premiers jours de correction » dans une note aux clients.

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« Les ventes sont maintenant retombées dans les fourchettes pré-COVID et en dessous de la moyenne sur 10 ans pour la première fois depuis le déclenchement de la pandémie », a écrit Kavcic dans une note aux clients. « La période de demande excédentaire extrême est pratiquement terminée et nous sommes sur la bonne voie pour une année très faible en termes de volumes et de prix de revente. »

Certains préviennent déjà que le Canada se dirige vers une crise immobilière. En même temps, certaines de ces personnes disent cela depuis plus d’une décennie. Christopher Alexander, président de Re/Max Canada, a fait valoir que la croissance exubérante des prix moyens pendant la pandémie avait été insoutenable et que des taux d’intérêt plus élevés rendront le marché plus sain.

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« C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs et les vendeurs qui ont besoin de se déplacer sur le marché et, en fin de compte, une bonne nouvelle pour les professionnels de l’immobilier qui les servent », a déclaré Alexander. « Un marché sain qui s’apprécie dans la fourchette de 1 à 10 % permettra à plus de Canadiens de s’engager sur le marché. Le véritable défi pour les consommateurs et l’industrie immobilière sera la pénurie d’approvisionnement.

Kelsey Smith, qui cherche à acheter sa première maison à Calgary, a déclaré que la recherche d’une maison et la recherche d’hypothèques étaient devenues beaucoup plus difficiles. La récente diplômée du MBA a déclaré qu’elle prévoyait d’éviter de s’enfermer dans une hypothèque à taux fixe de cinq ans, même si elle n’apprécie pas l’idée de « monter sur les montagnes russes » des taux variables.

« J’ai choisi de baisser ma fourchette de prix de 50 000 $ en raison des taux d’intérêt actuels », a-t-elle déclaré. «Sur le front hypothécaire, j’ai dû envisager de changer la période d’amortissement de 25 ans à 15 ans – j’ai activement essayé de trouver à MacGyver une meilleure affaire. Ça a été un peu merdique.

De retour à Toronto, Sarvaiya se préparait à une nouvelle réalité. La «folie» des enchères de 100 000 $ au-dessus de la demande est terminée, a-t-il déclaré. « Il y a toutes ces maisons à vendre en ce moment et personne n’achète, même s’ils ont réduit le prix parce que l’acheteur a perdu confiance, pensant que ce sera une spirale descendante », a-t-il déclaré.

Reportage supplémentaire de Marisa Coulton, Denise Paglinawan et Meghan Potkins.

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