Les prix des logements ont baissé, mais 2022 n’a pas été catastrophique et 2023 s’annonce mieux

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La plupart des experts pensent que les perspectives à long terme pour le logement sont positives, mais tout type de consensus sur l’avenir à court terme des marchés du logement fait défaut, certains pensant que les prix continueront de baisser cette année tandis que d’autres voient un revirement une fois que les taux d’intérêt se stabiliseront. .

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Ces points de vue contrastés amènent à se demander comment l’examen des mêmes statistiques et tendances peut conduire à des prévisions aussi divergentes. En analysant le marché du logement, cependant, les motivations comptent.

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Par exemple, supposons que les données soient examinées par ces experts avertis qui prédisent un effondrement imminent du marché depuis des décennies. Leurs déclarations sur le marché auront tendance à sembler plus sombres malgré leurs prévisions de crash erronées année après année. D’un autre côté, ceux dont le bien-être peut être lié à une reprise rapide du marché verront une doublure argentée dans chaque nuage noir. Pour eux, le verre n’est jamais à moitié vide.

Notre examen des données de décembre 2022 de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) révèle des tendances qui contrastent avec les titres sombres et catastrophiques souvent répétés.

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Pour commencer, les prix résidentiels moyens ont augmenté de 2,4 % en 2022 par rapport à 2021. Les prix moyens ont augmenté à deux chiffres au Québec, au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse et à l’Île-du-Prince-Édouard, et ils ont également augmenté de 6,8 et 7,5 % en Ontario et Colombie-Britannique, respectivement.

Ce qui a fait grimper les prix moyens des logements, c’est le boom du premier trimestre de 2022. Depuis lors, cependant, les prix ont considérablement baissé. Les comparaisons d’un mois à l’autre montrent des baisses de prix importantes, tandis que des baisses encore plus prononcées ont été observées par rapport aux prix les plus élevés de février et mars 2022.

Le CREA dispose également d’un indice de référence de l’indice des prix des logements (IPH) ajusté en fonction de la qualité et de la taille, un indicateur privilégié de la dynamique des prix des logements puisqu’il compare des pommes avec des pommes. Ce prix de référence désaisonnalisé en décembre était de 1,6 % inférieur à celui de novembre, de 9,1 % inférieur à celui de six mois plus tôt et de 7,5 % inférieur à celui de décembre 2021.

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Mais une comparaison à plus long terme montre que le prix de référence en décembre a augmenté de 33 % sur trois ans et de 29,7 % sur cinq ans. Les gains sur cinq ans étaient plus élevés pour les villes moins peuplées de l’Ontario et des Maritimes. Calgary est une grande ville qui marche sur un rythme similaire, avec un prix de référence en hausse.

Par conséquent, la façon dont on mesure la dynamique des prix est importante. Oui, les prix des logements baissent depuis le premier trimestre 2022, mais le prix moyen en 2022 était plus élevé que l’année précédente, donc la baisse n’a pas été catastrophique.

Les volumes de ventes, quant à eux, ont considérablement diminué dans les provinces les plus peuplées en 2022 par rapport à l’année précédente. Dans l’ensemble, environ 168 000 ventes de moins ont été enregistrées au Canada en 2022, soit une baisse de 25 % par rapport à 2021. L’Ontario et la Colombie-Britannique, les deux provinces les plus chères pour le logement, ont enregistré des baisses de ventes plus importantes, tandis que l’Alberta, encore une fois, s’est démarquée, avec des ventes en baisse d’un peu moins de deux pour cent.

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On pourrait être tenté de conclure des chiffres lamentables des ventes que la demande de logements a été durement touchée par la hausse du coût des emprunts et, en fait, taux hypothécaires sont en partie responsables de la baisse.

Mais un facteur important mais souvent ignoré est que plus de 200 000 ventes supplémentaires ont eu lieu de manière inattendue en 2020 et 2021. Certaines de ces transactions auraient eu lieu en 2022 ou 2023, mais ont été avancées pour tirer parti des prix ultra-bas. taux hypothécaires.

Mis à part la frénésie d’achats bon marché motivée par le crédit, le volume des ventes en 2022 était conforme à la tendance à long terme pré-pandémique. Par conséquent, nous prévoyons plus de transactions immobilières en 2023 que l’année dernière.

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Quelle sera la direction des marchés en 2023 ? Cela dépend beaucoup de la direction que prennent les taux d’intérêt. Déjà, des nouvelles de licenciements ont commencé à émerger aux États-Unis, avec Microsoft Corp. licenciant 10 000 employés de son effectif mondial. Les dirigeants du secteur bancaire au Canada avertissent que des dizaines de milliers d’emprunteurs sont à risque en raison de la hausse des coûts hypothécaires.

Si les coûts d’emprunt continuent d’augmenter, les ventes et les prix des logements connaîtront probablement des difficultés, enregistrant des baisses encore plus importantes, mais d’une ampleur moindre qu’auparavant. Mais si les taux hypothécaires se stabilisent d’ici le milieu de l’année, il n’est pas improbable que les prix des logements changent de cap.

Les marchés canadiens de l’habitation ont réagi rationnellement aux changements globaux de la macroéconomie. La baisse des ventes et des prix a été la réponse logique et mesurée à une multitude de chocs sur le système économique. Moins un grand choc futur inattendu, 2023 devrait signaler une reprise du marché de l’habitation au Canada.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.