Les prix baissent, mais les loyers augmentent dans le paradoxe du marché de l’habitation au Canada

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Un marché immobilier paradoxal est apparu récemment au Canada. D’un côté, la chute des prix et des ventes de logements ; d’autre part, la hausse rapide des loyers qui a accru la pression sur les ménages locataires.

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Des données récemment publiées par le Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) ont révélé que le loyer moyen d’un appartement d’une chambre, le type de logement locatif le plus courant, a augmenté de 20 % d’une année sur l’autre au deuxième trimestre de 2022. Les loyers des appartements de deux et trois chambres ont augmenté respectivement de 15,3 et 12,8 %.

Dans le même temps, l’offre se resserre. Les appartements locatifs répertoriés sur la plateforme TRREB ont diminué de 30 % au deuxième trimestre par rapport à l’année précédente. Le nombre d’appartements d’une chambre loués a également diminué, de 16 % par année.

Les maisons en rangée constituent l’autre type d’habitation prisé des locataires. L’augmentation des loyers des maisons en rangée a été relativement plus faible, les maisons en rangée de deux chambres ayant augmenté de 11 % au cours de la dernière année. Cependant, les tendances n’y étaient pas uniformes, le nombre de maisons en rangée de trois chambres louées ayant augmenté de 25 % au deuxième trimestre, comparativement à une légère baisse pour les maisons en rangée de deux chambres en location.

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L’augmentation de la demande locative est en partie liée à la reprise des activités économiques contraintes plus tôt en raison de la COVID-19. Par exemple, les étudiants des collèges et universités, qui s’étaient principalement retirés chez leurs parents pendant la pandémie, seront de retour sur le campus en septembre. Ils louent activement des résidences à proximité des campus universitaires depuis mai.

Un autre facteur contributif est le télétravail, qui a permis à de nombreuses personnes de travailler à distance depuis leur domicile pendant la pandémie. En conséquence, certains travailleurs ont renoncé à des baux relativement petits mais coûteux à proximité des pôles d’emploi centraux pour des logements moins chers et plus grands dans des villes plus petites. Les employeurs rappelant leurs travailleurs dans leurs bureaux, la demande de logements locatifs à proximité des pôles d’emploi a augmenté, ce qui exerce une pression sur les loyers.

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Mais les loyers ont augmenté dans toute la région, et pas seulement dans les quartiers centraux, grâce à des conditions de marché tendues. Par exemple, les données du TRREB ont révélé que 76 % des appartements répertoriés dans la ville de Toronto ont été loués au deuxième trimestre. Cependant, 81 % des appartements répertoriés dans la banlieue de la région de York étaient loués, ce qui donne à penser que la demande d’espaces locatifs a également été élevée dans les banlieues.

Une image similaire a émergé à travers le Canada. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a annoncé une resserrement du marché locatif à Halifax, où le taux d’inoccupation est tombé en dessous de 1 %. Même dans les marchés moins peuplés, comme London, en Ontario, les loyers demandés en juin ont augmenté de 28,5 % par rapport à l’année dernière, selon les données compilées par Rentals.ca et Bullpen Research and Consulting.

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Les conditions du marché défient parfois ce qui est généralement accepté en théorie. Par exemple, la théorie de l’économie urbaine suggère que les prix des logements et les loyers sont intrinsèquement liés. En effet, la valeur d’un logement est supposée être la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs (loyers) générés par un logement à perpétuité. Ainsi, lorsque les loyers augmentent, les prix devraient en faire de même. Pourtant, la baisse de la valeur des logements et la hausse des loyers suggèrent que les modèles théoriques ne tiennent peut-être pas pleinement compte de la dynamique à court terme.

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Dans le même temps, certaines croyances largement répandues ne sont pas étayées par des preuves statistiques. Par exemple, les acheteurs potentiels frustrés veulent que les prix des logements cessent d’augmenter rapidement ou baissent comme condition préalable pour qu’ils deviennent actifs. Pourtant, lorsque les prix des logements baissent, les acquéreurs potentiels quittent précipitamment le marché car acquérir un bien qui perd de la valeur n’a pas beaucoup de sens. Par conséquent, les acheteurs de maisons sont souvent plus actifs lorsque les prix augmentent.

Une conséquence involontaire de la chute des prix est la pression accrue sur le logement locatif. Une baisse des prix des logements s’accompagne souvent d’une baisse plus prononcée des ventes de logements. En effet, les ménages qui seraient passés d’un logement locatif à un logement en propriété reportent temporairement la décision, ce qui entraîne leur séjour plus long que prévu en tant que locataires. Ainsi, la pression sur les marchés locatifs augmente car les nouveaux locataires doivent se disputer le nombre limité d’unités locatives disponibles.

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Les marchés locatifs devraient subir des pressions croissantes en raison de l’augmentation prévue de la demande de logements locatifs. De plus, l’arrivée prévue de milliers de nouveaux immigrants, qui commencent souvent leur carrière dans le logement sur les marchés locatifs, l’augmentation de la demande locative à proximité des pôles de bureaux et des centres-villes à mesure que les travailleurs sont rappelés dans les bureaux, et une baisse de l’offre locative sont quelques-unes des facteurs contribuant à la détérioration de l’accessibilité des loyers.

Une solution durable aux problèmes de location au Canada réside dans une augmentation significative de la construction de nouveaux logements locatifs construits à cet effet (PBR). Les gouvernements fédéral et provinciaux ont lancé de nombreux programmes pour encourager la construction de nouveaux PBR. Cependant, il faut beaucoup plus d’interventions gouvernementales pour inciter les constructeurs et les promoteurs à construire des logements locatifs.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.