Les preuves ne laissent aucun doute : le contrôle des loyers nuit à l’offre locative

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De nombreux défenseurs du logement défendent le contrôle des loyers comme une panacée contre la hausse des loyers, mais de nombreuses preuves empiriques indiquent que même si de tels contrôles peuvent offrir un répit temporaire aux locataires actuels des logements contrôlés, ils infligent invariablement des dommages à long terme aux futurs locataires.

En effet, les propriétaires aux prises avec des loyers qui ne couvrent pas les coûts d’amélioration négligent souvent l’entretien, ce qui entraîne une baisse de la qualité du logement. Cette négligence n’est pas seulement une possibilité théorique, mais une conséquence réelle du contrôle des loyers. Plus important encore, le contrôle des loyers décourage les nouvelles constructions en freinant l’enthousiasme des investisseurs, qui craignent de futures limitations de revenus.

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Pourtant, un récent article d’opinion de Ricardo Tranjan, économiste à la Centre canadien de politiques alternatives, a fait valoir que le contrôle des loyers « ne réduit pas l’offre de logements mais limite les profits ». L’auteur a cité plusieurs études réalisées au Canada et aux États-Unis pour affirmer que le contrôle des loyers « stabilise les augmentations de loyer sans effets négatifs » et a plaidé pour « le rétablissement du contrôle des loyers dans les logements construits après 2018 » en Ontario.

Nous avons examiné les études citées par l’auteur et avons constaté qu’elles démontraient toutes sans équivoque que le contrôle des loyers contribue à un ralentissement de l’offre de logements locatifs, nuisant ainsi à ceux-là mêmes que les défenseurs des loyers entendent aider.

Par exemple, Tranjan a déclaré qu’une étude de 2020 de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) parrainée par KPMG LLP n’a trouvé « aucune preuve significative que les mises en chantier étaient plus faibles sur les marchés à loyers contrôlés que sur les marchés sans contrôle des loyers ». Mais il s’agit ici davantage d’une perte dans la traduction que d’une véritable découverte.

Le texte cité provient d’un résumé de quatre pages que la SCHL a produit à partir des matériaux de KPMG Rapport de 90 pages. Les conclusions du rapport détaillé sont beaucoup plus nuancées et ne soutiennent pas le contrôle des loyers. Un examen de recherches antérieures a conduit KPMG à conclure que « le contrôle des loyers a généralement réduit l’offre de loyers en raison des limites imposées aux prix des loyers ». Cela indique clairement que le contrôle des loyers est préjudiciable à l’offre locative.

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Une analyse économétrique ultérieure réalisée par KPMG a révélé que « la relation entre le régime de déréglementation des locations (contrôle des loyers) et les mises en chantier est négative ; cela fait suite à la théorie selon laquelle les politiques de contrôle des loyers ont tendance à dissuader l’offre puisque le retour sur investissement est limité par la politique.

Sa comparaison des mises en chantier de logements locatifs sur les marchés avec et sans contrôle des loyers s’est avérée plutôt peu concluante (« peu claire »), ce qui ne constitue pas une preuve solide pour argumenter contre l’impact négatif du contrôle des loyers sur la nouvelle construction locative.

Tranjan fait également référence à un étude de 1994 parrainé par la SCHL, qui n’a trouvé « aucune preuve que les contrôles affectent la réactivité des mises en chantier d’appartements aux taux d’inoccupation ou aux loyers ». Cette étude échoue à deux égards.

Premièrement, la SCHL a commandé sept examens indépendants de l’étude et ceux-ci ont identifié des lacunes importantes. Deuxièmement, l’une des principales conclusions est que le contrôle des loyers n’a pas d’impact sur le taux d’augmentation des loyers à long terme. C’est tout le contraire de l’argument selon lequel le contrôle des loyers stabilise les augmentations de loyer.

Mais qu’en est-il des recherches récentes ? Tranjan a fait référence à un Etude 2023 publié dans l’International Journal of Housing Policy (IJHP) qui a analysé les données de 16 pays pour conclure que le contrôle des loyers ne réduit pas la construction de logements locatifs.

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Nous avons encore une fois été surpris de découvrir que le document de l’IJHP dressait un tableau complètement différent. Les auteurs ont déclaré que « une législation plus restrictive sur le marché locatif a généralement un impact négatif à la fois sur la construction de nouveaux logements et sur l’investissement résidentiel ». Ils ont conclu que « l’idée reçue parmi les économistes selon laquelle l’effet négatif du contrôle des loyers sur la construction et l’investissement semble se maintenir ».

L’article d’opinion mentionne également une lettre de 2023 d’économistes américains à l’Agence fédérale de financement du logement qui disait que « le modèle Economics 101 qui prédit que la réglementation des loyers aura des effets négatifs sur le secteur du logement est démenti par des études empiriques ».

On pourrait supposer que les économistes américains doivent être de solides empiristes urbains pour que leur argument ait du poids. Bien au contraire. La plupart des signataires étaient des experts respectés et des défenseurs des politiques, mais ne connaissaient pas bien l’économie urbaine. La vérification des faits de la lettre par le National Multifamily Housing Council aux États-Unis a révélé de nombreux faits déformés, suggérant que les auteurs de la lettre n’avaient peut-être pas compris les recherches qu’ils ont citées pour soutenir le contrôle des loyers.

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Par exemple, la lettre mentionnait un Etude 2019 par trois professeurs de l’Université de Stanford sur la manière dont le contrôle des loyers a contribué à réduire le déplacement des locataires à San Francisco. Ici, les auteurs de la lettre ne sont pas coupables d’erreur, mais d’omission. L’étude était plus nuancée et concluait que « même si le contrôle des loyers empêche le déplacement des locataires actuels à court terme, la perte de l’offre de logements locatifs a probablement fait grimper les loyers du marché à long terme, compromettant finalement les objectifs de la loi ».

La prépondérance des preuves empiriques conforte l’argument selon lequel le contrôle des loyers dissuade les investisseurs d’investir dans de nouvelles offres de logements locatifs spécialement construits. Ainsi, le parc locatif n’augmente pas avec la demande de logements locatifs au fil du temps. Un tel déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs se traduit par des taux d’inoccupation extrêmement faibles et une hausse rapide des loyers.

Le contrôle des loyers entraîne d’autres conséquences de distorsion sur les marchés du travail. Les personnes résidant dans des logements à loyer contrôlé sont moins enclines à déménager même si de meilleures possibilités d’emploi sont disponibles ailleurs, limitant ainsi leurs résultats à long terme sur le marché du travail.

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Du début des années 1970 aux années 2000, la construction de logements locatifs dédiés a diminué et est restée faible. Le contrôle des loyers introduit depuis le milieu des années 1970 est en partie responsable de cette situation. La récente reprise de la construction locative est la bienvenue, mais elle est bien inférieure aux demandes du marché et se concentre sur les locations haut de gamme.

Pour que la construction de logements locatifs rebondisse à la hauteur des chiffres observés au début des années 70, de nombreux changements administratifs sont nécessaires, comme l’élimination du contrôle des loyers pour les logements basés sur le marché. Dans le même temps, le gouvernement doit investir dans des logements hors marché pour aider ceux qui ont été exclus du marché locatif.

La fourniture de logements locatifs abordables relève de la responsabilité du secteur public. Transférer ce fardeau sur les épaules des propriétaires privés est un exemple de l’État qui se dérobe à ses responsabilités tout en nuisant aux intérêts à long terme des ménages locataires.

Murtaza Haider est directeur de Regionomics Inc., un cabinet de conseil spécialisé dans l’analyse prédictive et l’apprentissage automatique. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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