Les prêteurs alternatifs sont confrontés à un défi de financement alors que les investisseurs fuient vers des actifs plus sûrs

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TORONTO – Les sociétés canadiennes de placement hypothécaire (MIC), des prêteurs alternatifs qui offrent des prêts immobiliers plus risqués et du financement de petites constructions, ont du mal à attirer des investisseurs, ont déclaré des entreprises et des analystes, ce qui pourrait augmenter la pression sur eux et stimuler la consolidation du secteur.

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Ces prêteurs alternatifs, qui représentent environ 1,5 % du marché hypothécaire canadien, ont attiré des investisseurs à la recherche de rendements élevés alors que les taux d’intérêt ont atteint leur plus bas niveau ces dernières années. Mais avec la hausse rapide des taux dans le cadre d’un cycle de resserrement de la Banque du Canada cette année, les investisseurs ont recherché des actifs à rendement plus élevé et plus sûrs.

Les inquiétudes concernant un refroidissement rapide du marché du logement et une éventuelle récession étant donné le rythme des hausses de taux ont également sapé l’appétit malgré la forte demande continue des emprunteurs.

« Nous traversons maintenant une période où les investisseurs sont plus prudents quant à la manière dont les (investissements) alternatifs et, en réalité, le marché immobilier global, s’adaptent à des taux d’intérêt plus élevés », a déclaré Dean Koeller, président de Calvert Home MIC et président de l’Association canadienne des prêteurs hypothécaires alternatifs.

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Les MIC regroupent les prêts aux petits promoteurs immobiliers et aux emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions pour obtenir des prêts hypothécaires résidentiels auprès des banques, et les vendent à des investisseurs. La plupart d’entre eux sont des prêts à taux variable dont les paiements augmentent parallèlement aux taux d’intérêt.

Les luttes des PRI et d’autres prêteurs privés pourraient indirectement contribuer aux vulnérabilités du système financier, a déclaré la Banque du Canada dans un communiqué. note du personnel l’an dernier, bien que la petite taille du secteur signifie que l’impact direct de ses problèmes est faible. Néanmoins, toute secousse ressentie par les PRI pourrait affecter les plus gros prêteurs, auprès desquels les PRI empruntent des fonds.

Alors que des taux d’intérêt plus élevés sont bons pour les prêteurs car ils augmentent les marges, la demande des investisseurs pour de meilleurs rendements ronge les taux plus élevés que les MIC appliquent aux prêts, a déclaré Rob Colangelo, responsable principal du crédit chez Moody’s Investors Service.

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Si les PRI devaient rendre les prêts encore plus chers pour attirer les investisseurs, toute augmentation potentielle du chômage pourrait pousser les emprunteurs au défaut de paiement, aggravant la situation de toutes les parties, a-t-il déclaré.

Les conditions actuelles pourraient également entraîner une augmentation des faillites ou une consolidation du secteur, car les petits PRI – qui ont généralement plus de mal à accéder à la dette bancaire – ne parviennent pas à lever suffisamment de capitaux pour survivre, a déclaré Colangelo.

Le recul intervient alors que la demande de prêts des PRI reste forte, les grandes banques durcissant les normes de prêt et poussant davantage d’emprunteurs vers des prêteurs alternatifs.

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Atrium MIC a déclaré le 10 août avoir enregistré des avances hypothécaires record au cours du deuxième trimestre, clôturant la période avec le plus grand portefeuille hypothécaire de son histoire.

Dans un monde idéal, un MIC serait en mesure de lever suffisamment de fonds propres auprès d’investisseurs pour financer tous ses engagements hypothécaires. Mais les MIC comme Calvert financent davantage de prêts hypothécaires avec de la dette, les conservant plus longtemps dans leurs propres livres.

Utiliser le crédit pour financer des prêts est une «proposition coûteuse», a déclaré Moody’s Colangelo, ce qui ajoute au risque de l’entreprise dans un marché du logement en baisse.

Un autre MIC, MCAN Mortgage Corp, s’appuie principalement sur les capitaux qu’il a levés l’année dernière pour financer ses prêts, même s’il possède une activité de gestion de patrimoine qui lui permet d’exploiter les dépôts, a déclaré la directrice générale Karen Weaver.

« Nous avons connu une croissance l’année dernière grâce à deux offres de droits … et jusqu’à ce que les marchés se stabilisent, je m’attends à ce que nous fonctionnions simplement à partir de notre capital existant », a-t-elle déclaré, ajoutant que l’objectif de MCAN est désormais de préserver ses résultats plutôt que de étoffer son portefeuille de prêts.

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