Les palmes des condos avant la construction peuvent être laissées tenant le sac lorsque les acheteurs disparaissent

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Les investisseurs nerveux qui cherchent à décharger leurs condos en pré-construction sur le marché secondaire risquent de ne pas avoir de chance, selon les observateurs de l’industrie, alors que le ralentissement du marché immobilier et la hausse des taux d’intérêt poussent les acheteurs à l’écart.

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Un certain nombre d’agents immobiliers de la région du Grand Toronto ont déclaré au Financial Post qu’ils avaient vu une vague d’appels demandant des «ventes de cession», une sorte de transaction légale dans laquelle l’acheteur initial du condo avant la construction «cède» ou transfère le droits et obligations du contrat d’achat à un autre acheteur.

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Étant donné que les unités de pré-construction n’ont pas été enregistrées, ces ventes ne sont pas annoncées sur le système MLS et les données complètes sur le marché sont limitées.

Mais les acteurs de l’industrie affirment que la stagnation des prix des copropriétés rend plus difficile pour les propriétaires de sortir de leurs investissements.

À Précondo.caun catalogue en ligne d’unités de pré-construction dans la RGT, l’inquiétude des investisseurs est évidente dans une augmentation des bavardages au sujet de ces ventes.

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La part globale des conversations avec l’intention de déclencher une vente de cession est passée de 4% en 2017 à 14% cette année, sur la base d’un échantillon de 78 000 appels qui ont été filtrés pour l’utilisation des mots « cession », « assigner » ou « retourner ».

Le chef de la direction et cofondateur de Precondo.ca, Jordon Srinko, a déclaré qu’il n’avait jamais vu le marché des affectations aussi mou auparavant.

« Au cours des trois à cinq dernières années, il y a une part importante du marché du pool d’achat de pré-construction, qui a acheté des unités qui n’avaient peut-être jamais eu l’intention de fermer, et certaines d’entre elles – encore plus inquiétantes – ne peuvent en fait pas se permettre pour fermer », a déclaré Srinko.

Srinko a ajouté que si les choses se gâtaient, la plupart de ces acheteurs pourraient se permettre de conclure, bien qu’ils n’aient jamais eu l’intention de conclure la vente et espéraient retourner les contrats pour un profit. Un client plus typique, en revanche, pourrait être contraint de poursuivre l’option en raison d’un événement de la vie, comme une perte d’emploi ou un divorce, ou une incapacité à obtenir du financement lorsque les taux d’intérêt augmentent.

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Le timing sera un facteur important pour déterminer lequel de ces investisseurs verra un profit sur ses achats de pré-construction, a déclaré Srinko.

« S’ils ont acheté il y a cinq ans, ils sont toujours en profit dans neuf cas sur 10 », a-t-il déclaré. « Mais s’ils achètent, disons 2020 ou fin 2019 et… l’immeuble arrive à occupation aujourd’hui et ils essaient de renverser ce contrat aujourd’hui – dans la plupart des cas, ces personnes ne sont pas positives en termes d’équité. »

Ces unités sont sous-marines parce que les prix des condos de pré-construction, qui se vendaient en dessous des prix du marché, ont grimpé ces dernières années en raison de la hausse des coûts de construction, les unités commandant maintenant 10 à 20 % de plus par pied carré que les condos de revente similaires. Les prix des copropriétés ayant évolué latéralement au cours des deux dernières années, l’écart d’évaluation ne s’est pas comblé.

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Srinko a également noté que l’intérêt pour les nouveaux condos en pré-construction ralentit.

« Au début de cette année, (vers) janvier, février, mars, si vous lanciez un immeuble en copropriété, peu importe où il se trouvait et quel que soit le prix, le marché l’absorberait assez rapidement », a déclaré Srinko. « Aujourd’hui, c’est tout le contraire. Il s’agit plutôt d’un marché équilibré où les développeurs ne peuvent pas s’attendre, dans la plupart des cas, à vendre. »

Les organisations immobilières ont également soulevé des drapeaux rouges concernant l’espace de pré-construction récemment. Le rapport sur les condominiums de Re/Max du 12 octobre a noté que la construction de condominiums avant la vente a été particulièrement mise au défi par l’environnement actuel.

« Les constructeurs qui ont trop investi vont de l’avant, mais bon nombre de ces bâtiments se vendent désormais entre 1 400 et 1 500 dollars le pied carré », indique le rapport. « Ceci, à un moment où le taux du marché de la revente est de 1 100 $ le pied carré. Les coûts de développement à eux seuls ont augmenté d’environ 18 à 22 % au cours de l’année écoulée.

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Les prix des condos de la RGT ont été volatils au cours des deux dernières années, passant de 630 047 $ en janvier 2020, culminant à 808 566 $ exubérants en mars 2022 avant de se calmer à 730 818 $ dans les dernières données de septembre, selon le Toronto Regional Real Estate Board.

John Pasalis, président de Realosophy Realty, basé à Toronto, a déclaré que les problèmes sur le marché des copropriétés avant la construction pourraient avoir des conséquences plus importantes.

« L’idée, bien sûr, est le deuxième ralentissement des ventes et des mises en chantier de logements neufs, qui finit par avoir un effet domino plus large sur le plan économique », a-t-il déclaré. « Nous perdons des emplois dans l’industrie de la construction et le logement alimente une partie importante de notre économie. Il y a donc des risques économiques énormes.

« Je pense que l’effet le plus important serait simplement un virage vers le pessimisme, et lorsque les gens deviennent pessimistes, vous vous retrouvez potentiellement avec plus de détresse, une vente de panique et potentiellement plus de pression à la baisse sur les prix également », a-t-il ajouté.

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Pasalis n’a pas été surpris par le nombre d’investisseurs qui cherchent à se retirer des transactions, car nombre d’entre eux ont du mal à obtenir un financement compte tenu de l’impact du test de résistance à mesure que les taux d’intérêt augmentent.

La fuite des capitaux des investisseurs du segment des copropriétés pourrait également peser sur la nouvelle offre à venir sur le marché, car moins d’acheteurs se traduiraient par moins de mises en chantier de condos, a-t-il déclaré.

Un rapport récent de la société de recherche immobilière Urbanation Inc. a révélé que l’inventaire de logements de la région du Grand Toronto avait atteint des niveaux de crise au deuxième trimestre et que le pipeline de nouveaux approvisionnements était perturbé. Environ 35 000 nouvelles unités de condos devaient être lancées cette année, mais seulement 16 000 ont atteint la ligne d’arrivée et moins de 10 000 sont attendues pour le reste de l’année, ce qui suggère que 10 000 unités ne seront pas achevées comme prévu.

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La construction pourrait être encore plus perturbée, a déclaré Pasalis, si la dynamique qui s’est déroulée pendant la crise financière mondiale – lorsque certains investisseurs ont cessé de faire leurs dépôts sur des condos qui valaient moins que ce qu’ils avaient initialement payé – réapparaît.

« (Cette dynamique) pourrait également avoir un impact sur les bâtiments de construction qui sont déjà en cours », a déclaré Pasalis. « Cela ne veut pas dire que cela va se produire, mais cela a des impacts potentiels plus importants au-delà du simple fait de voir un nombre inférieur de mises en chantier. »

Pour Srinko, ceux qui investissent dans des condos sans intention de fermer jouent un jeu similaire à celui des traders d’options.

« N’achetez jamais quelque chose que vous ne pouvez pas vous permettre de conclure », a déclaré Srinko qu’il conseille à ses clients. « Je peux comprendre l’attrait du trading d’options… mais c’est l’une de ces choses où le bénéfice sur papier ne reflète pas les frais après impôts, après commissions et après frais juridiques (coût). »

Fermer une propriété et la conserver à long terme est presque toujours la bonne décision, a-t-il ajouté.

« Et bien sûr, c’est mieux pour tout le monde parce que vous ne créez pas ce niveau de risque systémique. »

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